Warum in Deutschland häufiger gemietet als gekauft wird: Gründe, Zahlen und Risiken

Deutschland ist nach wie vor eines der wenigen EU-Länder, in denen das Mieten weiter verbreitet ist als das Wohnen in den eigenen vier Wänden. Der Grund dafür liegt nicht in einem einzigen Faktor: Der Kauf wird durch hohe Immobilienpreise, damit verbundene Kosten, die Eigenkapitalanforderungen der Banken, eine zurückhaltende Haltung gegenüber langfristigen Hypotheken und einen starken rechtlichen Mieterschutz gebremst.

Deutschland – ein Land der Mieter

Nach Angaben von Eurostat für das Jahr 2024 lebten in der EU durchschnittlich etwa 68 % der Einwohner in Eigenheimen und etwa 32 % zur Miete. Deutschland sticht in diesem Zusammenhang hervor: Mieter machten etwa 53 % der Bevölkerung aus, das heißt, etwa 47 % waren Eigentümer.

Destatis berechnet die Kennzahl etwas anders – anhand der Haushalte, die in eigenem Wohneigentum leben. Laut der Mikrozählung von 2022 lebten in Deutschland nur knapp 42 % der Haushalte in einer Wohnung oder einem Haus, das ihnen selbst gehörte.

Diese Zahlen variieren je nach Erhebungsmethode, doch die Schlussfolgerung ist dieselbe: In Deutschland ist das Mieten eine normale und weit verbreitete Wohnform und keine vorübergehende Lösung nur für Studierende oder Neuankömmlinge.

Indikator	Letzte überprüfte Daten
Anteil der Mieter an der deutschen Bevölkerung	ca. 53 % im Jahr 2024 laut Eurostat
Anteil der Eigenheimbesitzer an der deutschen Bevölkerung	ca. 47 % im Jahr 2024 laut Eurostat
Anteil der Haushalte, die in Eigenheimen wohnen	knapp unter 42 % im Jahr 2022 laut Destatis
Durchschnittliche Wohneigentumsquote in der EU	ca. 68 % der Bevölkerung im Jahr 2024 laut Eurostat

Warum der Kauf von Wohneigentum schwieriger ist, als es scheint

Hohe Einstiegskosten

Der Käufer muss nicht nur die Immobilie selbst bezahlen, sondern auch die Nebenkosten – die mit der Transaktion verbundenen Kosten. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, die Eintragung ins Grundbuch und, je nach Transaktion, ein Teil der Maklerprovision. Selbst wenn die Bank den Großteil der Wohnkosten finanziert, müssen diese Kosten oft aus eigener Tasche bezahlt werden.

In der Praxis kann das Anfangskapital aus zwei Teilen bestehen:

• Eigenanteil am Kaufpreis, oft 10–20 % oder mehr;
• Kaufnebenkosten, die je nach Bundesland und Vertragsbedingungen den erforderlichen Betrag erheblich erhöhen können.

Daher erfordert der Kauf einer Immobilie in Deutschland oft Ersparnisse in Höhe von mehreren Zehntausend Euro – noch bevor Renovierung, Möblierung und Umzug anfallen.

Das Einkommen muss eine langfristige Hypothek tragen können

Banken bewerten nicht nur die Höhe des Gehalts, sondern auch die Beschäftigungsstabilität, die Haushaltsausgaben, die Laufzeit des Kredits, das Eigenkapital und den verbleibenden Geldbetrag nach der monatlichen Rate. Für Ausländer sind zusätzlich der Aufenthaltsstatus, die Probezeit, die Art des Vertrags und die Aufenthaltsdauer in Deutschland von Bedeutung.

Eine Hypothek in Deutschland kann auch für Nichtansässige oder Neuankömmlinge zugänglich sein, doch die Konditionen hängen vom Profil des Kreditnehmers ab. Je geringer das Eigenkapital und je höher das Risiko für die Bank, desto teurer oder komplizierter ist die Finanzierung.

Die Zinsen sind nicht mehr auf Rekordtief

Das alte Argument der „günstigsten Hypothek“ ist überholt. Nach einer Phase niedriger Zinsen durchlief der Markt einen starken Zinsanstieg und anschließend eine Preiskorrektur. Bis 2026 ist der Kauf wieder ein Thema, doch die Erschwinglichkeit von Wohnraum hängt nach wie vor von der Region, dem Einkommen, dem Zinssatz, der Zinsbindungsfrist und der Höhe des Eigenkapitals ab.

Preise und Mieten steigen nicht im gleichen Maße

Der Markt entwickelte sich in Wellen. In den 2010er Jahren stiegen die Preise für den Kauf von Immobilien in Großstädten schneller als die Mieten. Anschließend dämpften hohe Zinsen und eine schwache Bautätigkeit die Transaktionen, doch die Wohnungsknappheit stützte die Nachfrage nach Mietwohnungen. Nach Angaben von Destatis stiegen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im vierten Quartal 2025 im Vergleich zum vierten Quartal 2024 erneut um durchschnittlich 3,0 %.

Das bedeutet nicht, dass der Kauf immer vorteilhafter oder immer riskanter ist. In Deutschland hängt die Entscheidung „Kaufen oder Mieten“ von der Stadt, der Aufenthaltsdauer, den Steuern, dem Zustand der Immobilie, dem Renovierungsrisiko und davon ab, inwieweit man bereit ist, sich an einen Ort zu binden.

Warum das Mieten sinnvoll erscheint

Flexibilität

Für Mieter ist es einfacher, aus beruflichen Gründen, wegen der Familie oder des Studiums umzuziehen. Sie müssen keine Immobilie verkaufen, keine Steuer- und Notarkosten für eine neue Transaktion zahlen, keinen Käufer suchen und sich keine Sorgen über Marktpreisschwankungen machen.

Für Neuankömmlinge ist dies besonders wichtig: Die ersten Jahre in Deutschland sind oft mit Eingewöhnung, Jobwechsel, Umzügen zwischen verschiedenen Städten und der Suche nach einem Stadtteil verbunden, in dem es sich wirklich gut leben lässt.

Weniger Verantwortung im Alltag

In einer Mietwohnung liegen einige der größeren Angelegenheiten in der Verantwortung des Eigentümers oder der Hausverwaltung. Der Mieter übernimmt die laufenden Kosten und kleinere vertragliche Verpflichtungen, trägt jedoch nicht das gesamte Risiko für größere Instandsetzungsarbeiten am Dach, an der Fassade, an der Heizung oder an den Rohrleitungen.

Als Eigentümer hat man mehr Kontrolle, aber auch mehr Verpflichtungen: Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Sonderumlage, Reparaturen, Versicherungen, Steuern und die Verwaltung der Immobilie.

Starker Mieterschutz

In Deutschland schützt der Mietvertrag den Mieter in der Regel gut. Solange die Miete bezahlt wird und der Vertrag nicht verletzt wird, ist es schwierig, jemanden zu kündigen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder aus anderen Gründen ist zwar möglich, unterliegt jedoch gesetzlichen Regelungen und erfordert oft Zeit, Unterlagen und die Einhaltung bestimmter Verfahren.

Daher wird das Mieten einer Wohnung nicht als bewusst unsichere Option angesehen. Für viele ist es eine ganz normale langfristige Strategie.

Warum Wohneigentum dennoch attraktiv ist

Ein Kauf kann sinnvoll sein, wenn man plant, lange an einem Ort zu leben, über ausreichend Eigenkapital verfügt, die Unterhaltskosten einschätzen kann und seine Wohnsituation für Jahrzehnte festlegen möchte.

Der Kauf ist sinnvoll, wenn	Das Mieten ist oft praktischer, wenn
Sie planen, lange in einer Stadt oder einem Stadtteil zu leben	Ein Umzug aus beruflichen oder familiären Gründen ist möglich
Die Ersparnisse reichen für die Nebenkosten und die Eigenleistung	Die Eigenmittel reichen nur für einen Teil der Transaktionskosten
Ein langfristiger Kredit verursacht keinen großen Stress	Eine Hypothek mit einer Laufzeit von 20 bis 30 Jahren ist psychologisch inakzeptabel
es gibt eine Rücklage für Reparaturen und Sonderumlagen	Flexibilität und Vorhersehbarkeit der monatlichen Ausgaben sind wichtiger
hochwertiges Objekt, gute Lage, Preis nicht überhöht	der Markt in der gewünschten Stadt ist überhitzt oder das Objekt erfordert kostspielige Renovierungsarbeiten

Langfristig baut der Eigentümer schrittweise Kapital in der Immobilie auf. Der Mieter behält seine Flexibilität und kann sein verfügbares Geld anderweitig investieren. Das finanzielle Ergebnis hängt von der Disziplin, dem Markt und dem konkreten Geschäft ab und nicht nur von der Formel „Miete – Geld in die Tasche eines anderen“.

Risiken beim Kauf von Wohnimmobilien in Deutschland

Das größte Risiko besteht darin, eine Immobilie zu kaufen, die den finanziellen Möglichkeiten der Familie nicht entspricht. Selbst bei einem stabilen Einkommen können Reparaturen, Sonderumlagen, steigende Nebenkosten, Arbeitslosigkeit oder die Notwendigkeit eines Umzugs auftreten.

Hinzu kommt das rechtliche Risiko des Kreditvertrags. § 490 BGB erlaubt es dem Kreditgeber unter bestimmten Voraussetzungen, den Kredit vorzeitig zu kündigen, wenn sich die finanzielle Lage des Kreditnehmers oder der Wert der Sicherheiten erheblich verschlechtert und die Gefahr einer unvollständigen Rückzahlung der Schulden besteht. In der Praxis bedeutet dies keinen automatischen „Margin Call“ bei jedem Preisverfall, sondern erinnert daran: Eine Hypothek ist eine langfristige Verpflichtung und nicht nur eine Möglichkeit, die Miete durch eine Zahlung an die Bank zu ersetzen.

Staatliche Förderung: Das Baukindergeld ist nicht mehr das wichtigste Instrument

Die Erwähnung des Baukindergeldes als aktuelle Fördermaßnahme ist überholt. Dieses Programm war befristet und stellt kein allgemeingültiges neues Instrument für Familien mehr dar, die Wohneigentum erwerben.

Stattdessen ist es im Jahr 2026 wichtiger, die laufenden Programme der KfW und der BMWSB zu betrachten, vor allem „Wohneigentum für Familien“. Die Förderung erfolgt nicht in Form einer einfachen jährlichen Zahlung pro Kind, sondern über zinsgünstige Darlehen für Familien, sofern die Programmvoraussetzungen erfüllt sind, beispielsweise hinsichtlich des Einkommens, des Vorhandenseins von Kindern, des selbständigen Wohnens in der Immobilie und der Anforderungen an die Energieeffizienz.

Vor dem Kauf lohnt es sich, die aktuellen KfW-Programme zu prüfen, da sich die Konditionen, Kreditlimits und Zinssätze ändern.

Das Baukindergeld ist als historisches Beispiel nützlich, jedoch nicht als grundlegende Anleitung für einen Neukauf im Jahr 2026.

Was sollte ein Neuankömmling beachten?

Für die meisten Neuankömmlinge ist es sinnvoller, zunächst eine Wohnung zu mieten. Das gibt Zeit, sich mit der Stadt, dem Arbeitsmarkt, den Verkehrsverbindungen, den Schulen, der Nachbarschaft und den tatsächlichen Lebenshaltungskosten vertraut zu machen. Ein Kauf sollte erst in Betracht gezogen werden, wenn das Einkommen stabil ist, der Aufenthaltsstatus geklärt ist und der Plan, in Deutschland zu leben, nicht auf wenige Jahre begrenzt ist.

Prüfen Sie vor dem Kauf:

• Wie viele Jahre sind Sie bereit, an einem Ort zu wohnen?
• Wie viel Eigenkapital bleibt nach Abzug der Nebenkosten übrig?
• Ob das Budget den Anstieg der Ausgaben und den vorübergehenden Einkommensverlust verkraften kann;
• Gibt es Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung?
• Wie liquide ist die Immobilie im Falle eines möglichen Verkaufs?
• welche KfW-Fördermittel derzeit verfügbar sind; – Was passiert, wenn eine Familie umzieht oder sich die Zusammensetzung des Haushalts ändert?

Kurzes Fazit

Die Deutschen mieten oft nicht, weil ein Kauf grundsätzlich unmöglich wäre. Das Mieten ist in Deutschland rechtlich abgesichert, gesellschaftlich üblich und bietet Flexibilität. Der Kauf erfordert umfangreiches Eigenkapital, ein stabiles Einkommen und die Bereitschaft, Risiken zu managen. Daher lautet die richtige Frage nicht „Was ist generell vorteilhafter?“, sondern „Welche Option passt zu einer bestimmten Stadt, Familie, Lebensphase und einem bestimmten Budget?“.