Immobilienmakler in Deutschland: Wer zahlt die Provision bei der Anmietung und beim Kauf?

Ein Makler in Deutschland ist ein Immobilienvermittler. Seine Vergütung wird als Maklerprovision oder Maklercourtage bezeichnet. Wer die Provision zahlt, hängt vom jeweiligen Geschäft ab: Bei der Vermietung von Wohnraum gilt das Bestellerprinzip, und beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch eine Privatperson darf der Käufer in Bezug auf die Provision nicht schlechter gestellt werden als der Verkäufer.

Die wichtigste Regel für Mieter oder Käufer ist einfach: Zahlen Sie nichts „für die Besichtigung“, „für die Reservierung“ oder „für die Unterlagen“, solange kein verständlicher Vertrag, kein zustandegekommener Geschäftsabschluss und kein rechtmäßiger Grund für die Rechnung vorliegen.

Kurz gesagt: Wer bezahlt den Makler?

Situation	Wer zahlt normalerweise	Was ist wichtig zu prüfen
Miete: Der Makler wurde vom Vermieter beauftragt	Vermieter	Vom Mieter darf keine Provision allein für die Reaktion auf eine Anzeige verlangt werden.
Miete: Der Mieter hat selbst einen Suchauftrag erteilt	Der Mieter, jedoch nur unter Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen	Vertrag in Textform, das Objekt wurde gerade aufgrund des Suchauftrags des Mieters gefunden, der Mietvertrag ist geschlossen.
Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch eine Privatperson, der Makler arbeitet für beide Seiten	Käufer und Verkäufer sind gleichberechtigt	Die Provisionsanteile müssen gleich sein.
Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses: Nur der Verkäufer hat einen Vertrag mit dem Makler	Verkäufer und Käufer zahlen höchstens den gleichen Betrag	Der Käufer zahlt erst, nachdem nachgewiesen wurde, dass der Verkäufer seinen Anteil bereits beglichen hat.
Kauf eines Grundstücks, einer Gewerbeimmobilie, eines Mehrfamilienhauses oder eines Geschäftsabschlusses zwischen Unternehmen	Nach Vereinbarung der Parteien	Die besonderen Verbraucherschutzvorschriften für Wohnungen/Einfamilienhäuser finden möglicherweise keine Anwendung.

Die Maklerprovision entsteht nicht automatisch. Nach der Grundlogik von § 652 BGB muss der Makler über einen Vertrag verfügen, seine Tätigkeit muss zum Abschluss eines Hauptvertrags führen und das Geschäft muss zustande kommen. Wenn kein Miet- oder Kaufvertrag abgeschlossen wurde, ist die Forderung nach einer Provision in der Regel besonders streng zu prüfen.

Miete: Bestellerprinzip und Textform

Bei der Vermietung von Wohnraum gilt das Bestellerprinzip: Derjenige zahlt, der die Dienstleistung in Auftrag gegeben hat. Wenn der Makler vom Vermieter beauftragt wurde, trägt in der Regel der Vermieter die Provision.

Der Mieter darf dem Makler nur in einem engen Fall eine Provision zahlen: Er hat selbst einen Vermittlungsvertrag oder Maklervertrag in Textform abgeschlossen, den Makler mit der Wohnungssuche beauftragt und der Makler hat das Recht erhalten, genau diese Wohnung ausschließlich aufgrund dieses Auftrags anzubieten. Befand sich die Wohnung bereits im Bestand des Maklers oder wurde sie im Auftrag des Vermieters beworben, ist die Forderung nach einer Provision gegenüber dem Mieter in der Regel nicht durchsetzbar.

Textform – dabei muss es sich nicht unbedingt um einen unterschriebenen Papiervertrag handeln. Geeignet ist jedes Format, das gespeichert und vorgelegt werden kann: E-Mail, Nachricht über ein Portal, Brief oder ein anderer dauerhafter Text. Ein Telefongespräch ohne feste Bestätigung reicht nicht aus.

Falls der Mieter tatsächlich zahlen muss, begrenzt das Gesetz den Betrag auf maximal zwei Kaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer. Kaltmiete – Miete ohne Nebenkosten; weitere Informationen finden Sie unter Nebenkosten. Separate Gebühren für die Objektdatenbank, die Bearbeitung des Antrags, Standarddokumente oder die Besichtigung der Wohnung erscheinen zweifelhaft und sollten vor der Zahlung überprüft werden.

Kauf einer Wohnung oder eines Hauses

Beim Kauf von Wohnimmobilien sind für Verbraucher die §§ 656a–656d BGB wichtig. Diese Vorschriften gelten für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, wenn der Käufer als Verbraucher auftritt.

Die wichtigsten Konsequenzen:

• Der Maklervertrag für einen solchen Kauf muss in Textform vorliegen.
• Wenn der Makler von beiden Seiten eine Provision erhebt, müssen Käufer und Verkäufer verpflichtet sein, jeweils den gleichen Betrag zu zahlen.
• Wenn der Vertrag mit dem Makler nur von einer Partei abgeschlossen wurde, können die Kosten nur dann auf die andere Partei abgewälzt werden, wenn der Auftraggeber selbst verpflichtet bleibt, mindestens den gleichen Betrag zu zahlen.
• Eine Forderung gegenüber der anderen Partei wird erst dann zahlbar, wenn nachgewiesen ist, dass der Auftraggeber seinen Anteil bereits bezahlt hat.

Es gibt keine bundesweite Gebührentabelle für den Verkauf. Prozentsatz und Betrag werden im Vertrag vereinbart, und in Anzeigen wird häufig die Provision zuzüglich 19 % Umsatzsteuer angegeben. Daher sollte man vor der Abgabe eines Angebots nicht nur den Preis der Immobilie, sondern auch die gesamten Kaufnebenkosten berücksichtigen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eine mögliche Maklerprovision.

Gilt ein Telefonanruf als Vertrag?

Ein gewöhnlicher Anruf beim Makler begründet für sich genommen noch keinen kostenpflichtigen Vertrag, auf dessen Grundlage vom Mieter oder Käufer zuverlässig eine Provision verlangt werden kann. Sowohl für die Anmietung einer Wohnung als auch für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses als Verbraucher ist ein schriftlicher Vertrag in Textform erforderlich.

In der Praxis kommt es häufig zu folgenden Streitfällen: Jemand hat auf eine Anzeige reagiert, an einer Besichtigung teilgenommen und anschließend eine Rechnung erhalten. Fragen Sie in einer solchen Situation zunächst nach der Rechtsgrundlage: Wer hat den Makler beauftragt, wo ist der Vertrag, wann ist die Zahlungsverpflichtung entstanden, wie wurde der Betrag berechnet und welches Geschäft wurde abgeschlossen?

Muster für eine Anfrage vor der Zahlung einer Provision

Auf Deutsch: Bitte bestätigen Sie mir schriftlich, auf welcher rechtlichen Grundlage ich eine Maklerprovision zahlen soll, wer der Auftraggeber des Maklers ist, wie hoch die Provision in Euro und Prozent ist, ob Sie als Doppelmakler tätig sind und, falls es sich um einen Immobilienkauf handelt, ob der Verkäufer seinen Provisionsanteil bereits vollständig bezahlt hat. Bitte senden Sie mir außerdem die Vertragsgrundlage und gegebenenfalls den Nachweis über die Zahlung des Verkäuferanteils zu. Vielen Dank. [Name]

Übersetzung: Bitte bestätigen Sie mir schriftlich, auf welcher Rechtsgrundlage ich die Maklerprovision zahlen muss, wer der Auftraggeber ist, wie hoch die Provision in Euro und in Prozent ist, ob Sie als Vermittler für beide Seiten tätig sind und, falls es sich um einen Immobilienkauf handelt, ob der Verkäufer seinen Anteil an der Provision vollständig bezahlt hat. Bitte senden Sie mir außerdem die Vertragsgrundlage und, falls zutreffend, den Zahlungsnachweis für den Anteil des Verkäufers zu. Vielen Dank. [Name]

So überprüfen Sie einen Makler

Prüfen Sie vor der Unterzeichnung des Maklervertrags, mit wem Sie es zu tun haben. In Deutschland ist für die gewerbliche Vermittlung von Immobilien eine Erlaubnis nach § 34c GewO erforderlich. Ein seriöser Makler sollte kein Problem damit haben, die ausstellende Behörde zu nennen und die Unternehmensdaten vorzulegen.

Grundlegende Checkliste:

• Rufen Sie das Impressum auf der Website auf: Dort müssen der Firmenname, die Adresse und die Kontaktdaten angegeben sein;
• Fordern Sie die Angaben gemäß § 34c GewO und die ausstellende Behörde an;
• Klären Sie, wer der Auftraggeber ist und wer die Provision bezahlt;
• Fragen Sie nach der Höhe der Provision in Euro und in Prozent, einschließlich Umsatzsteuer;
• Fragen Sie nach, ob der Makler ein Doppelmakler ist;
• Prüfen Sie, wann genau die Zahlungsverpflichtung entsteht;
• Überweisen Sie kein Geld auf ein Privatkonto ohne Vertrag und ohne verständlichen Verwendungszweck.

Für Immobilienmakler und Mitarbeiter, die unmittelbar an Tätigkeiten gemäß § 34c GewO beteiligt sind, gilt eine Fortbildungspflicht: 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren. Dies ersetzt zwar nicht die Vertragsprüfung, aber ein seriöser Fachmann erklärt gerne, wie er seine Qualifikation aufrechterhält.

Warnsignale: kein Impressum, keine Textform, unklare Provision, Druck mit der Aufforderung „Bezahlen Sie noch heute“, Forderung nach Geld für Schlüssel oder Besichtigung, Weigerung, die zuständige Behörde zu nennen, Versprechen, die Regeln zur Provisionsaufteilung zu umgehen.

Musteranfrage zur Überprüfung eines Maklers

Auf Deutsch: Bitte teilen Sie mir in Textform Ihre vollständigen Unternehmensdaten, den Link zu Ihrem Impressum, die Behörde, die Ihre Genehmigung gemäß § 34c GewO erteilt hat, sowie die relevanten Angaben zu dieser Genehmigung mit. Vielen Dank. [Name]

Übersetzung: Bitte teilen Sie mir schriftlich Ihre vollständigen Unternehmensdaten, den Link zum Impressum, die Behörde, die die Genehmigung gemäß § 34c GewO erteilt hat, sowie die wesentlichen Angaben zu dieser Genehmigung mit. Vielen Dank. [Name]

Widerrufsrecht: Wann kann man vom Maklervertrag zurücktreten?

Hat der Verbraucher den Maklervertrag im Fernabsatz abgeschlossen – beispielsweise über eine Website, per E-Mail, Messenger oder Telefon mit Bestätigung in Textform – oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers, besteht in der Regel ein Widerrufsrecht. Die Standardfrist beträgt 14 Tage. Wurde das Widerrufsrecht nicht ordnungsgemäß mitgeteilt, kann sich die Frist auf maximal 12 Monate und 14 Tage verlängern.

Ein Widerruf bedeutet jedoch nicht immer, dass Sie definitiv nichts zahlen müssen. Wenn Sie den Makler ausdrücklich gebeten haben, vor Ablauf der Widerrufsfrist mit der Arbeit zu beginnen, und ordnungsgemäß über die Folgen informiert wurden, kann es zu Nuancen kommen. Bei Streitigkeiten über den Betrag sollten Sie besser keine emotionalen Nachrichten senden, sondern einen kurzen schriftlichen Widerruf verfassen und eine Abrechnung anfordern.

Beispiel: Widerruf eines Maklervertrags

Auf Deutsch: Hiermit widerrufe ich den am [Datum] geschlossenen Maklervertrag bezüglich der Immobilie [Adresse/Objekt]. Bitte bestätigen Sie mir den Eingang dieses Widerrufs in Textform. Mit freundlichen Grüßen [Name]

Übersetzung: Hiermit kündige ich den am [Datum] mit dem Makler abgeschlossenen Vertrag über das Objekt [Adresse/Objekt] . Bitte bestätigen Sie den Erhalt dieser Kündigung in Textform. Mit freundlichen Grüßen [Name]

Wann keine Provision zu zahlen ist

Gründe, nicht zu zahlen oder zumindest die Rechnung anzufechten, gibt es häufig:

• Es liegt kein gültiger Vertrag in Textform vor, obwohl dies vorgeschrieben ist;
• Es wurde weder ein Mietvertrag noch ein Kaufvertrag abgeschlossen;
• Der Makler kann nicht nachweisen, dass gerade seine Arbeit zum Geschäftsabschluss geführt hat;
• Bei der Anmietung wurde das Objekt bereits im Auftrag des Vermieters übernommen, doch man versucht, den Mieter zur Zahlung zu zwingen;
• Bei der Vermietung ist der Makler gleichzeitig Eigentümer, Vermieter, Mieter oder Verwalter genau dieser Immobilie;
• Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses wird versucht, dem Käufer höhere Gebühren in Rechnung zu stellen als dem Verkäufer;
• Beim Kauf wird dem Käufer der Anteil des Verkäufers in Rechnung gestellt, ohne dass nachgewiesen wird, dass der Verkäufer seinen Anteil bereits bezahlt hat;
• Es werden eine Anzahlung, eine „Anmeldegebühr“, Gebühren für die Datenbank, Schlüssel, Besichtigungen oder Standardunterlagen verlangt.

Im Mietrecht gibt es Sonderfälle, in denen keine Provision fällig ist, beispielsweise bei der Verlängerung, Erneuerung oder Verlängerung des Vertrags für dieselben Wohnräume. Für Sozialwohnungen oder preisgebundene Wohnungen können gesonderte Einschränkungen gelten.

Wenn Ihnen eine Rechnung zweifelhaft erscheint, zahlen Sie nicht, „um das Objekt nicht zu verlieren“. Verlangen Sie zunächst den Vertrag, die Provisionsklausel, eine Aufstellung des Betrags, eine Bestätigung der Rolle des Maklers und – beim Kauf – einen Nachweis über die Zahlung des Anteils der anderen Partei.

Reservierungsgebühr: Reservierung einer Immobilie und Rückerstattung

Die Reservierungsgebühr – die Gebühr für die Reservierung einer Immobilie – ist eine der umstrittensten Zahlungen. Besonders riskant sind Situationen, in denen der Makler vor dem notariellen Kaufvertrag Geld verlangt und sich dabei auf ein Standardformular oder die AGB beruft.

Der Bundesgerichtshof hat am 20.04.2023 in der Rechtssache I ZR 113/22 entschieden, dass ein Makler eine solche Reservierungsgebühr nicht wirksam in seinen AGB festschreiben kann, wenn der Kunde keinen vergleichbaren eigenständigen Vorteil erhält und eine Rückerstattung ausgeschlossen ist. In diesem Fall kann die Klausel unwirksam sein und das Geld ist zurückzuerstatten.

Praktische Regel: Jede Vorauszahlung für eine „Reservierung“ erfordert eine schriftliche Begründung, Rückgabebedingungen und eine Erläuterung, welche konkrete Leistung Sie tatsächlich erhalten. Wenn der Kauf nicht zustande gekommen ist und die Zahlung in den Standardbedingungen des Maklers enthalten war, ist es sinnvoll, die Rückerstattung schriftlich einzufordern und die Unterlagen anschließend einem Anwalt vorzulegen.

Muster für eine Aufforderung zur Rückerstattung der Reservierungsgebühr

Auf Deutsch: Ich fordere Sie hiermit auf, die von mir am [Datum] gezahlte Reservierungsgebühr in Höhe von [Betrag] Euro bis spätestens zum [Datum] auf folgendes Konto zurückzuzahlen: [IBAN]. Meiner Ansicht nach ist die entsprechende Klausel unwirksam, da die Reservierungsgebühr im Zusammenhang mit dem Maklervertrag in den AGB vereinbart wurde. Bitte bestätigen Sie mir die Rückzahlung in Textform. Mit freundlichen Grüßen [Name]

Übersetzung: Ich bitte um Rückerstattung der von mir am [Datum] gezahlten Reservierungsgebühr in Höhe von [Betrag] Euro bis spätestens [Datum] auf folgendes Konto: [IBAN]. Meiner Meinung nach ist die entsprechende Klausel unwirksam, da die Reservierungsgebühr in den AGB im Zusammenhang mit dem Maklervertrag vereinbart wurde. Bitte bestätigen Sie die Rückerstattung schriftlich. Mit freundlichen Grüßen [Name]