Immobilienkauf in Deutschland durch Ausländer: Ablauf, Kosten und Risiken

Ein Ausländer kann in Deutschland ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen, ohne die deutsche Staatsangehörigkeit zu besitzen und ohne eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis zu haben. In der Praxis geht es jedoch nicht in erster Linie um das Eigentumsrecht, sondern um die Finanzierung: Die Bank prüft das Einkommen, die Bonität, die Art des Arbeitsvertrags, die Aufenthaltsdauer in Deutschland, die Höhe des Eigenkapitals und den Aufenthaltsstatus.

Wenn Sie auf der Suche nach einer Immobilie sind, ist es hilfreich, die deutschen Begriffe zu kennen: Haus kaufen – ein Haus kaufen, Eigentumswohnung – Eigentumswohnung, Immobilie – Immobilie, Grundbuch – Grundbuch, Notar – Notar, Makler – Immobilienmakler.

Kann ein Ausländer in Deutschland ein Haus oder eine Wohnung kaufen?

Ja. In Deutschland gibt es kein generelles Verbot für den Kauf von Wohnimmobilien durch Ausländer. Käufer können EU-Bürger, Inhaber einer Blue Card, Personen mit einer anderen Aufenthaltsgenehmigung oder Nichtansässige sein.

Wenn der Kauf jedoch mit einer Hypothek verbunden ist, spielt der Aufenthaltsstatus eine wichtige Rolle. Eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis, ein stabiler unbefristeter Arbeitsvertrag und eine einwandfreie Bonität erhöhen in der Regel die Chancen auf eine Finanzierung. Eine befristete Aufenthaltserlaubnis oder eine Blue Card schließen den Weg zu einer Hypothek zwar nicht aus, aber die Bank kann einen höheren Eigenanteil oder zusätzliche Unterlagen verlangen oder weniger günstige Konditionen anbieten.

Lohnt es sich, in Deutschland eine Immobilie zu kaufen?

Ein Kauf in Deutschland ist sinnvoll, wenn Sie planen, langfristig in der gewählten Region zu leben, die Gesamtkosten der Transaktion verstehen und bereit sind, sich auf ein weniger flexibles Szenario als bei einer Anmietung einzulassen. Deutschland ist nach wie vor ein Land mit einer starken Mietkultur: Die Rechte der Mieter sind gut geschützt, und viele Familien leben seit Jahrzehnten in Mietwohnungen.

Vergleichen Sie vor Ihrer Entscheidung drei Szenarien:

• Vermietung und Kapitalerhalt für andere Zwecke;
• Kauf zur Eigennutzung;
• Kauf als Investition mit anschließender Vermietung.

Für einen groben Vergleich zwischen Mieten und Kaufen können Sie unabhängige Rechner von Banken, Verbraucherportalen oder Hypothekenmaklern nutzen, doch das endgültige Modell sollten Sie besser anhand der konkreten Immobilie berechnen: Preis, Zinssatz, Zinsbindungsfrist, Unterhaltskosten, Hausgeld für eine Wohnung und Grunderwerbsteuer.

[[Mieten in Deutschland [So finden Sie eine Wohnung] | Wohnen in Deutschland]]

Wie lange dauert der Kauf?

Die Suche nach einer geeigneten Immobilie dauert oft Monate, in beliebten Städten und Vororten sogar noch länger. Der eigentliche Prozess nach der Auswahl der Immobilie umfasst in der Regel die vorläufige Genehmigung des Hypothekendarlehens, die Prüfung der Unterlagen, den Vertragsentwurf, den Termin beim Notar, die Zahlung des Kaufpreises und die Eintragung ins Grundbuch.

Es ist realistisch, Zeitpuffer für Folgendes einzuplanen:

• Markt- und Standortanalyse;
• Einholung eines Bankangebots;
• mehrere Besichtigungen und eine technische Überprüfung der Immobilie;
• Abstimmung des Kaufvertrags;
• notarielle Beurkundung und Eintragung des Eigentums.

Wie viel Geld muss man bereitstellen?

Der Kaufpreis der Immobilie ist nur ein Teil des Budgets. Der Käufer benötigt Eigenkapital für die Anzahlung und zusätzliche Kosten, die in der Regel nicht vollständig über eine Hypothek finanziert werden können.

Eigenkapital

Je höher die Eigenmittel, desto geringer das Risiko für die Bank. In der Praxis orientieren sich Käufer oft daran, mindestens alle Nebenkosten sowie einen Teil des Kaufpreises decken zu können. Viele Finanzberater gehen von 10–30 % des Kaufpreises aus, doch die konkreten Anforderungen hängen von der Bank, dem Einkommen, der Immobilie und der Bonität des Kreditnehmers ab.

Zum Eigenkapital können Geld auf Konten, liquide Wertpapiere, Erlöse aus dem Verkauf anderer Immobilien und andere nachweisbare Vermögenswerte gehören. Für die Bank ist es wichtig, dass die Herkunft der Mittel nachvollziehbar und durch Unterlagen belegt ist.

Zusätzliche Kosten beim Kauf

Wenn Sie in Deutschland ein Haus oder eine Wohnung kaufen, sollten Sie im Voraus die Kaufnebenkosten – also die zusätzlichen Kosten zum Kaufpreis – einkalkulieren.

Kosten	Was üblicherweise gilt	Was wichtig ist zu prüfen
Notar und Grundbuch	oft etwa 1,5–2 % des Kaufpreises	der genaue Betrag hängt vom Kaufpreis, der Hypothek und den notariellen Dienstleistungen ab
Grunderwerbsteuer	3,5–6,5 % je nach Bundesland	Der Steuersatz variiert je nach Bundesland, bitte vor dem Kauf prüfen
Maklerprovision	vertraglich vereinbart, wird oft zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt	der Käufer einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses muss in der Regel nicht mehr als den Anteil des Verkäufers zahlen
Wertermittlung, Gutachten, Übersetzung, Rechtsanwalt	nach Vereinbarung	besonders hilfreich bei Altbauten und komplexen Verträgen
Renovierung, Umzug, Möbel, Versicherungen	individuell	wird bei der Berechnung der Hypothek oft unterschätzt

Grunderwerbsteuer nach Bundesländern

Der Grunderwerbsteuersatz hängt vom Bundesland ab, in dem sich die Immobilie befindet. Für das Jahr 2026 zeigen die öffentlichen Tabellen eine Spanne von 3,5 % bis 6,5 %.

Bundesland	Steuersatz im Jahr 2026	Steuer bei einem Preis von 400.000 Euro
Baden-Württemberg	5,0 %	20.000 Euro
Bayern	3,5 %	14.000 Euro
Berlin	6,0 %	24.000 Euro
Brandenburg	6,5 %	26.000 Euro
Bremen	5,5 %	22.000 Euro
Hamburg	5,5 %	22.000 Euro
Hessen	6,0 %	24.000 Euro
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %	24.000 Euro
Niedersachsen	5,0 %	20.000 Euro
Nordrhein-Westfalen	6,5 %	26.000 Euro
Rheinland-Pfalz	5,0 %	20.000 Euro
Saarland	6,5 %	26.000 Euro
Sachsen	5,5 %	22.000 Euro
Sachsen-Anhalt	5,0 %	20.000 Euro
Schleswig-Holstein	6,5 %	26.000 Euro
Thüringen	5,0 %	20.000 Euro

Überprüfen Sie vor der Vertragsunterzeichnung den Steuersatz noch einmal auf der Website der Landesfinanzbehörde oder mit einem aktuellen Rechner: Die Steuer gehört zu den sich schnell ändernden Transaktionskosten.

Maklerprovision: Wer bezahlt den Makler?

Wird die Immobilie über einen Makler verkauft, muss die Provision im Vertrag und in der Anzeige festgelegt sein. Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgeschrieben und kann je nach Region und Objekt variieren.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses gilt folgende Regel für die Aufteilung der Provision: Wenn der Verkäufer einen Makler beauftragt hat und ein Teil der Provision auf den Käufer umgelegt wird, darf der Anteil des Käufers nicht höher sein als der des Verkäufers. Daher ist das übliche Modell eine 50/50-Aufteilung, was jedoch nicht bedeutet, dass 3,57 % immer der verbindliche oder maximale Satz sind. Die Provision kann vor Vertragsunterzeichnung verhandelt werden.

Prüfen Sie gesondert etwaige „Reservierungsgebühren“. Nach den Erläuterungen von Verbraucherschutzorganisationen und der Rechtsprechung können solche Zahlungen unter normalen Umständen unzulässig sein, wenn der Käufer keine eigenständige Gegenleistung erhält.

Wie lässt sich der Preis eines Hauses oder einer Wohnung einschätzen?

Alte Durchschnittspreise pro Quadratmeter verlieren schnell ihre Aussagekraft: Der Markt variiert je nach Stadt, Stadtteil, Zustand des Hauses, Energieeffizienz und Baujahr. Anstelle einer einzigen Durchschnittszahl sollten Sie mehrere Quellen heranziehen:

• aktuelle Anzeigen auf ImmoScout24, Immowelt, Immobilo und regionalen Portalen;
• Gutachten des Gutachterausschusses des Landkreises oder der Stadt;
• Bodenrichtwert für den Grundstückswert;
• die Bewertung durch die Bank bei der Prüfung eines Hypothekenantrags;
• einen unabhängigen Gutachter oder Sachverständigen für den technischen Zustand der Immobilie.

Wenn eine Immobilie deutlich unter dem Marktpreis liegt, prüfen Sie die Gründe dafür: Sanierungsbedarf, Probleme mit dem Energieverbrauch, Rechte Dritter, Mieter, Feuchtigkeit, veraltete Heizungsanlage, Bebauungsbeschränkungen oder strittige Einträge im Grundbuch.

Wo man nach Immobilien suchen kann

Die wichtigsten Suchkanäle:

• Immobilienscout24.de
• Immowelt.de
• Immobilo.de
• Ohne-Makler.net
• Null-Provision.de
• Wohnungsboerse.net
• lokale Zeitungen, Nachbarschaftsgruppen und Anzeigen von privaten Verkäufern;
• Immobilienmakler, insbesondere wenn Sie eine Immobilie in einer bestimmten Gegend suchen.

Achten Sie auf den Immobilienportalen auf die Angaben „provisionsfrei“, „von privat“, „Erbbaurecht“, „vermietet“, „sanierungsbedürftig“, „Energieausweis“ und „Hausgeld“. Diese Begriffe haben großen Einfluss auf den Preis und die Risiken.

Wie wählt man einen Makler aus?

In Deutschland verfügt ein Immobilienmakler nicht immer über fundierte technische oder juristische Fachkenntnisse bezüglich der Immobilie. Seine Aufgabe ist die Vermittlung, nicht die unabhängige Vertretung der Interessen des Käufers. Daher sollten Fragen zum Zustand des Hauses, zum Preis und zum Vertrag besser separat geprüft werden.

Fachleute finden Sie über Berufsverbände, zum Beispiel Immobilienverband Deutschland – IVD, sowie über Empfehlungen, lokale Agenturen und Bewertungen.

IVD Logo

Klären Sie vor der Unterzeichnung des Vertrags mit dem Makler Folgendes ab:

• Wer zahlt die Provision und in welcher Höhe?;
• ob eine Exklusivvereinbarung besteht;
• wann die Zahlungsverpflichtung entsteht;
• Welche Kosten können entstehen, wenn man vom Kauf zurücktritt?
• Vertretet der Makler den Verkäufer, den Käufer oder beide Seiten?

Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Kauf

1. Legen Sie Ihr Budget fest

Berücksichtigen Sie nicht nur den Kaufpreis der Immobilie, sondern auch die Kaufnebenkosten, Renovierungskosten, Umzugskosten, Rücklagen für die Instandhaltung sowie die monatlichen Belastungen nach dem Kauf. Erkundigen Sie sich bei einer Wohnung gesondert nach der Höhe der Hausgeld und den Protokollen der Eigentümerversammlungen.

2. Holen Sie sich eine vorläufige Hypothekenbewertung ein

Bevor Sie aktiv nach Objekten suchen, ist es sinnvoll, eine vorläufige Finanzierungszusage von einer Bank oder einem Hypothekenmakler einzuholen. Verkäufer nehmen einen solchen Käufer oft ernster, insbesondere auf einem umkämpften Markt.

3. Prüfen Sie die Unterlagen zur Immobilie

Fordern Sie die Objektbeschreibung, den Grundriss, den Energieausweis, einen Auszug aus dem Grundbuch, Unterlagen zu Renovierungsarbeiten, WEG-Protokolle für die Wohnung, Abrechnungen der Hausgeldzahlungen und Angaben zur Heizung an.

4. Besichtigungen durchführen

Besichtigen Sie die Immobilie bei Tageslicht und stellen Sie Fragen zum Dach, zur Fassade, zum Keller, zur Feuchtigkeit, zu den Fenstern, zur Heizung, zur Elektrik und zu künftigen notwendigen Reparaturen. Wenn das Haus alt ist oder es sich um einen hohen Kaufpreis handelt, ziehen Sie einen unabhängigen Sachverständigen hinzu.

5. Vereinbaren Sie den Preis und die Konditionen

Ein Angebot sollten Sie erst unterbreiten, nachdem Sie Ihr Budget und die wichtigsten Unterlagen geprüft haben. Besprechen Sie nicht nur den Preis, sondern auch den Übergabetermin, die im Preis enthaltenen Möbel, die Beseitigung von Mängeln, Mieter, die Reservierung sowie die Aufteilung der Kosten.

6. Prüfen Sie den Vertragsentwurf

Der Notar erstellt den Vertrag und ist verpflichtet, ihn den Parteien neutral zu erläutern. Der Notar ist jedoch nicht der persönliche Anwalt des Käufers. Wenn die deutsche Sprache, juristische Formulierungen oder Risiken unklar sind, sollte der Vertragsentwurf einem unabhängigen Rechtsanwalt oder Immobilienberater vorgelegt werden.

7. Unterzeichnen Sie den Vertrag beim Notar

Beim Notartermin wird der Vertrag verlesen, die Parteien stellen Fragen und unterzeichnen das Dokument. Danach organisiert der Notar die weiteren Schritte: Benachrichtigungen, Eintragung in das Grundbuch, Zahlungsbedingungen, steuerliche Formalitäten und die Eintragung des neuen Eigentümers.

8. Begleichen Sie den Kaufpreis, die Steuern und Gebühren

Der Kaufpreis wird in der Regel erst nach Erfüllung der vom Notar festgelegten Bedingungen überwiesen. Separat kommen Rechnungen für den Notar, das Grundbuch, die Grunderwerbsteuer und eine eventuelle Maklerprovision.

9. Lassen Sie sich im Grundbuch eintragen

Sie werden Eigentümer, sobald die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist. Die Schlüsselübergabe und der tatsächliche Kostenübergang sind in der Regel vertraglich geregelt.

Die Rolle des Notars

Ohne Notar ist der Kauf einer Immobilie in Deutschland nicht möglich. Der Notar beglaubigt den Vertrag, achtet auf die formale Korrektheit des Geschäfts und reicht die erforderlichen Anträge beim Grundbuchamt ein.

In der Regel ist der Notar:

• erstellt oder prüft den Kaufvertrag;
• liest den Vertrag bei einem Termin vor;
• bereitet Anträge für das Grundbuch vor;
• überprüft die Einhaltung der Zahlungsbedingungen;
• arbeitet mit dem Finanzamt in Bezug auf die Grunderwerbsteuer zusammen;
• nimmt die Eintragung der Hypothek vor, wenn die Immobilie von einer Bank finanziert wird;
• hilft dabei, alte Belastungen zu beseitigen, sofern dies vertraglich vorgesehen ist.

Der Notar bewahrt die Neutralität zwischen den Parteien. Wenn Sie den Schutz Ihrer speziellen Interessen benötigen, sollten Sie sich an einen eigenen Rechtsanwalt wenden.

Häufige Fehler von Käufern

• das Budget nur anhand des Kaufpreises der Immobilie zu berechnen, ohne die Kaufnebenkosten;
• sich auf mündliche Zusagen des Verkäufers oder Maklers zu verlassen;
• eine Reservierungsvereinbarung zu unterzeichnen, ohne die Folgen zu verstehen;
• das Grundbuch, den Energieausweis und die WEG-Unterlagen nicht zu prüfen;
• Unterschätzen Sie nicht den Renovierungsaufwand, die Modernisierung der Heizungsanlage und die Energieeffizienz;
• das Risiko einer steigenden Belastung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist nicht zu berücksichtigen;
• eine Immobilie in einer unbekannten Gegend zu kaufen, ohne die Verkehrsanbindung, Schulen, Lärmbelastung und Infrastruktur zu prüfen.

FAQ

Kann man in Deutschland ohne Aufenthaltsgenehmigung eine Immobilie kaufen?

Ja, das Recht, eine Immobilie zu kaufen, ist nicht an die Staatsangehörigkeit oder eine Aufenthaltserlaubnis gebunden. Ohne ein deutsches Einkommen und einen Nachweis über den Wohnsitz in Deutschland ist es jedoch schwieriger, einen Immobilienkredit zu erhalten.

Muss man Deutsch sprechen, um eine Immobilie zu kaufen?

Formal gesehen nicht, aber der Vertrag und das notarielle Verfahren finden auf Deutsch statt. Wenn Sie sich in der Sprache nicht sicher sind, organisieren Sie im Voraus einen Dolmetscher und eine unabhängige Überprüfung des Vertrags.

Kann man eine Wohnung ohne Makler kaufen?

Ja. Es gibt private Anzeigen und Objekte mit dem Vermerk „provisionsfrei“, diese sollten jedoch sorgfältig geprüft werden. Das Fehlen einer Provision bedeutet nicht, dass der Notar, die Steuer und andere Kosten entfallen.

Was ist wichtiger: der Preis oder der Hypothekenzins?

Beide Faktoren sind wichtig. Ein niedriger Preis kann ein schlechtes Geschäft sein, wenn die Immobilie teure Renovierungsarbeiten erfordert, und ein niedriger Zinssatz entlastet das Budget nicht, wenn der Preis und die Nebenkosten zu hoch sind.

Fazit

Der Kauf einer Immobilie in Deutschland ist für Ausländer möglich, erfordert jedoch eine sorgfältige Vorbereitung. Die wichtigsten Schritte sind: das Budget realistisch zu kalkulieren, die Hypothek im Voraus zu prüfen, die Kaufnebenkosten zu verstehen, sich nicht ausschließlich auf den Makler zu verlassen und die notarielle Abwicklung sorgfältig durchzuführen. Je früher Sie die Unterlagen zusammenstellen und die Regeln des Marktes verstehen, desto geringer ist das Risiko, zu viel zu bezahlen oder eine Immobilie mit Mängeln zu erwerben.