So verkaufen Sie eine Immobilie in Deutschland: Unterlagen, Preis, Notar und Steuern

Der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses in Deutschland besteht in der Regel aus vier großen Schritten: der Wertermittlung der Immobilie, der Vorbereitung der Unterlagen, der Käufersuche und der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Der Prozess ist nicht unbedingt kompliziert, erfordert jedoch Sorgfalt: Fehler bei der Wohnfläche, im Energieausweis, in der Objektbeschreibung oder bei der steuerlichen Wertermittlung können Geld und Zeit kosten.

Wie beginnt man mit der Verkaufsplanung?

Ein realistischer Zeitrahmen hängt von der Stadt, dem Zustand der Immobilie, dem Preis und der Verfügbarkeit der Unterlagen ab. Manchmal findet sich schnell ein Käufer, aber für die Prüfung, die Finanzierung, den Notar, die Bezahlung und die Eintragung ins Grundbuch muss man dennoch mehrere Monate einplanen.

Bevor es losgeht, sollten drei Fragen geklärt werden:

• Verkaufen Sie selbst oder über einen Makler?
• Welchen Mindestpreis sind Sie bereit zu akzeptieren?
• Welche Unterlagen liegen bereits vor und welche müssen bei der Hausverwaltung, dem Grundbuchamt, dem Notar oder dem Architekten angefordert werden?

Wenn die Immobilie vermietet ist, aus einer Erbschaft stammt, mehreren Eigentümern gehört, mit einem Kredit belastet ist oder zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört, dauert die Vorbereitung in der Regel länger.

Wie legt man den Preis fest?

Der erste Schritt ist nicht die Anzeige, sondern die Ermittlung eines realistischen Marktpreises. Sich ausschließlich an Anzeigen aus der Nachbarschaft zu orientieren, ist riskant: Der veröffentlichte Preis entspricht nicht unbedingt dem Kaufpreis, und ähnliche Wohnungen können sich hinsichtlich Zustand, Etage, Rechtsstatus, Energieeffizienz und den Rücklagen des Hauses unterscheiden.

Für die Wertermittlung werden verschiedene Ansätze verwendet:

• Vergleichswertverfahren – eignet sich für typische Wohnungen und Häuser, sofern es in der Region genügend vergleichbare Objekte gibt.
• Ertragswertmethode – wichtig für Renditeimmobilien , Mehrfamilienhäuser und Objekte mit Mietern.
• Kostenverfahren – anwendbar bei nicht standardisierten Häusern, Grundstücken und Objekten, die sich nur schwer direkt vergleichen lassen.

Den Preis beeinflussen insbesondere:

• Bauart und Baujahr;
• Stadt, Stadtteil, Verkehrsanbindung und Infrastruktur;
• Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Heizung und Elektroinstallation;
• Energieausweis und Energieeffizienzklasse;
• Höhe der Hausgeldzahlungen, Rücklagen und künftige Renovierungsarbeiten;
• Vorhandensein von Mietern, Dienstbarkeiten, Schulden oder Rechten Dritter;
• die Situation auf dem lokalen Markt und die Verfügbarkeit von Hypothekenfinanzierungen für Käufer.

Unterlagen für den Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses

Der Umfang der erforderlichen Unterlagen hängt von der Immobilie, dem Grundstück sowie den Anforderungen des Käufers, der Bank und des Notars ab. Je früher Sie die Unterlagen zusammenstellen, desto geringer ist das Risiko, einen interessierten Käufer zu verlieren.

Energieausweis

Ein Energieausweis ist beim Verkauf und bei der Vermietung der meisten Immobilien erforderlich. In Deutschland sind die Vorschriften im Gebäudeenergiegesetz festgelegt: Der Energieausweis muss einem potenziellen Käufer bei der Besichtigung zur Verfügung stehen und wird ihm nach Vertragsabschluss ausgehändigt. Liegt bereits ein Energieausweis vor, werden die wichtigsten Angaben daraus in der Regel auch in der Anzeige aufgeführt.

Es gibt zwei Hauptarten:

• Bedarfsausweis – ein auf den Eigenschaften des Gebäudes basierender Berechnungsausweis;
• Verbrauchsausweis – ein Ausweis auf der Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs in den vergangenen Abrechnungszeiträumen.

Nicht für jede Immobilie kann man frei zwischen verschiedenen Energieausweisarten wählen. Für alte, kleine Häuser können strengere Anforderungen gelten. Bei fehlenden Pflichtangaben oder einer fehlerhaften Handhabung des Energieausweises drohen Bußgelder, daher sollte man die Situation für die jeweilige Immobilie besser prüfen.

Fläche und Grundriss

Die Flächenangaben in Deutschland müssen genau angegeben werden. Für Wohnimmobilien ist die Wohnfläche entscheidend, daneben können jedoch auch Nutzfläche, Grundstücksfläche, Kellerfläche, Balkon oder Terrasse aufgeführt werden. Balkon und Terrasse werden in der Regel nicht wie ein gewöhnlicher Wohnraum berücksichtigt; die genaue Berechnung hängt von den geltenden Vorschriften und Unterlagen ab.

Der Grundriss muss dem tatsächlichen Zustand entsprechen. Wenn nach einer Renovierung Wände, Türen, die Küche oder das Bad versetzt wurden, kann der alte Grundriss den Käufer in die Irre führen. Für den Verkauf reicht manchmal der vorhandene Grundriss aus, doch um das Vertrauen der Käufer und Banken zu gewinnen, ist es besser, eine aktuelle Version vorzulegen.

Grundriss einer Wohnung in einer deutschen Verkaufsanzeige.

Lageplan und Grundstücksunterlagen

Für ein Haus oder eine Immobilie mit Grundstück wird ein Lageplan benötigt: Er zeigt das Grundstück, die Gebäude, die Grundstücksgrenzen, Zufahrten, Garagen und benachbarte Objekte. Bei einer Wohnung ist dieses Dokument in der Regel weniger wichtig, kann aber erforderlich sein, wenn zusammen mit der Wohnung ein Stellplatz, eine Garage oder ein Grundstücksanteil verkauft wird.

Teilungserklärung und WEG-Unterlagen

Wenn eine Wohnung in einem Haus mit mehreren Eigentümern verkauft wird, ist die Teilungserklärung wichtig. Darin ist festgelegt, was zum Sondereigentum gehört, was Gemeinschaftseigentum ist und welcher Anteil auf die jeweilige Wohnung entfällt.

Käufer fragen in der Regel auch:

• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre;
• Wirtschaftsplan;
• Hausgeldabrechnung;
• Höhe der Instandhaltungsrücklage;
• Angaben zu geplanten Renovierungsarbeiten;
• Nutzungsregeln für Parkplätze, Keller, Fahrradabstellräume und Gemeinschaftsbereiche.

Diese Unterlagen helfen dabei, nicht nur die aktuellen Kosten, sondern auch zukünftige Risiken zu erkennen: Dachsanierung, Modernisierung der Heizung, des Aufzugs, der Fassade oder der Rohrleitungen.

Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug gibt Auskunft über den Eigentümer, Belastungen, Grundschulden, Rechte Dritter und sonstige Einträge zur Immobilie. Manchmal sind Wohnung, Stellplatz und Garage separat eingetragen; daher muss vor dem Verkauf überprüft werden, ob im Grundbuch alles erfasst ist, was tatsächlich verkauft wird.

Der Auszug wird in der Regel über einen Notar oder das Grundbuchamt angefordert. Sollte ein Fehler festgestellt werden, kann die Korrektur einige Zeit in Anspruch nehmen, daher sollte man die Überprüfung besser nicht bis zum Vertragsabschluss aufschieben.

Sonstige Unterlagen

Je nach Situation können folgende Unterlagen erforderlich sein:

• Mietvertrag und Schriftverkehr mit dem Mieter;
• Erbschaftsurkunden oder Einverständniserklärungen anderer Eigentümer;
• Genehmigungen für Umbauten;
• Versicherungsverträge;
• Unterlagen zum Kredit und zur Grundschuld;
• technische Beschreibung des Gebäudes;
• Rechnungen für Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten;
• Unterlagen zu den , den Wohnnebenkosten und sowie den Nebenkosten .

Wo soll man die Anzeige schalten?

Für den Eigenverkauf werden meist große Immobilienportale genutzt, zum Beispiel ImmobilienScout24, ImmoWelt und ImmoNet. Entscheidend ist nicht die Anzahl der Plattformen, sondern die Qualität der Anzeige, der Preis und die Schnelligkeit der Antworten auf Anfragen.

In der Anzeige sollte Folgendes klar angegeben werden:

• Art der Immobilie, Wohnfläche, Anzahl der Zimmer und Etage;
• die Adresse oder zumindest das genaue Stadtviertel, falls die vollständige Adresse nicht sofort veröffentlicht wird;
• Zustand der Ausstattung, der Heizung, der Fenster und der Energieeffizienz;
• Hausgeld, Nebenkosten und wichtige WEG-Unterlagen;
• Vorhandensein von Balkon, Terrasse, Keller, Parkplatz, Garage, Aufzug;
• Status: frei, vermietet, Datum der möglichen Übergabe;
• Einschränkungen und bekannte Mängel.

Die Angaben dürfen nicht verfälscht werden. Wenn der Verkäufer wesentliche Mängel verschweigt, von denen er wusste, kann dies auch bei einem Standardverkauf ohne Gewährleistung zu Ansprüchen nach dem Kauf führen.

Fotos, Videos und Vorbereitung der Immobilie

Fotos entscheiden oft darüber, ob ein Käufer die Anzeige öffnet und einen Besichtigungstermin vereinbart. Am besten präsentieren Sie die Immobilie bei Tageslicht, ohne überflüssige Gegenstände und mit sauberen Fenstern, Fußböden und Sanitärräumen.

Beispiel für ein gelungenes Foto der Außenansicht eines Hauses – Sonne und klarer Himmel.

Vor den Fotoshootings und Besichtigungen sollten Sie Folgendes tun:

• persönliche Gegenstände und überflüssige Möbel entfernen;
• Beheben Sie kleinere Mängel;
• die Unterlagen in digitaler Form vorbereiten;
• die Räume lüften;
• Formulieren Sie im Voraus Antworten zu Renovierungsarbeiten, Heizung, Lärm, Parkmöglichkeiten und Kosten.

Wenn Sie planen, eine Klimaanlage zu installieren, oder bereits Änderungen am äußeren Erscheinungsbild des Gebäudes vorgenommen haben, prüfen Sie, ob diese mit der WEG abgestimmt und in den Unterlagen vermerkt wurden.

Wie man mit Käufern kommuniziert

Der Käufer wird nicht nur die Immobilie, sondern auch die Seriosität des Verkäufers beurteilen. Bereiten Sie ein kurzes Exposé, eine Liste der erforderlichen Unterlagen und Antworten auf typische Fragen vor:

• Welche Geschäfte, Schulen, Kindergärten und Haltestellen befinden sich in der Nähe?
• wie es um die Lärmbelastung und die Parksituation steht;
• welche Heizungsanlage vorhanden ist und wann sie zuletzt gewartet wurde;
• Welche Renovierungsarbeiten wurden bereits durchgeführt und welche sind noch zu erwarten?
• Wie hoch sind die Hausgeld- und Nebenkosten?;
• Was ist im Preis enthalten: Küche, Möbel, Keller, Garage, Stellplatz;
• wann die Schlüsselübergabe möglich ist.

Wenn die deutsche Sprache Sie daran hindert, selbstbewusst zu verhandeln, sollten Sie besser jemanden hinzuziehen, der Ihnen die Dokumente und Bedingungen genau erklären kann. Für die notarielle Beurkundung ist dies besonders wichtig: Der Notar muss sich vergewissern, dass die Parteien den Inhalt des Vertrags verstehen. Wenn Ihre Deutschkenntnisse nicht ausreichen, benötigen Sie möglicherweise einen Dolmetscher.

Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags

Der Verkauf einer Immobilie in Deutschland wird notariell beurkundet. Nach einer mündlichen Vereinbarung erstellt der Notar einen Kaufvertragsentwurf und sendet diesen den Parteien zur Prüfung zu. Bei Verbrauchergeschäften ist in der Regel eine Bedenkzeit vor der Unterzeichnung vorgesehen; die konkreten Fristen und deren Anwendbarkeit hängen von der Zusammensetzung der Parteien und der jeweiligen Situation ab.

Im Vertrag wird Folgendes festgelegt:

• des Verkäufers und des Käufers;
• Objekt, Adresse und Einträge im Grundbuch;
• den Preis und die Zahlungsmodalitäten;
• Belastungen und Grundschuld;
• Übergabetermin;
• Zustand der Immobilie und bekannte Mängel;
• Aufteilung der Kosten;
• Bedingungen bezüglich Möbeln, Küche, Parkplätzen oder Mietern.

Der Kaufvertrag für eine Immobilie in Deutschland.

Nach der Unterzeichnung begleitet der Notar die weiteren Schritte: Vormerkung, Einholung von Genehmigungen und Zustimmungen, Kommunikation mit den Banken, Benachrichtigungen und die anschließende Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Der Käufer zahlt in der Regel, nachdem die vom Notar festgelegten Bedingungen erfüllt sind. Wenn der Käufer die Transaktion über eine Bank finanziert, kann es zu Wartezeiten kommen, da die Hypothek beantragt und der Kredit bewilligt werden muss.

Übergabe der Wohnung oder des Hauses

Die Schlüssel werden in der Regel nach Eingang des Kaufpreises oder bei Erfüllung der Vertragsbedingungen übergeben. Bei der Übergabe wird ein Übergabeprotokoll erstellt.

Im Protokoll werden folgende Punkte festgehalten:

• Datum und Uhrzeit der Übergabe;
• Zählerstände;
• Anzahl der Schlüssel;
• Zustand der Räumlichkeiten;
• übermittelte Unterlagen;
• verbleibende Möbel oder Einrichtungsgegenstände;
• Vereinbarungen über kleinere Reparaturarbeiten, falls vorhanden.

So sieht das Übergabeprotokoll eines Hauses an den neuen Eigentümer aus.

Bei Neubauten und dem Verkauf durch einen Bauträger unterscheiden sich die Gewährleistungsvorschriften von denen eines üblichen privaten Verkaufs von Gebrauchtimmobilien. Private Verkäufer schließen die Gewährleistung oft vertraglich aus, doch bekannte versteckte Mängel dürfen nicht vorsätzlich verschwiegen werden.

Verkauf über einen Makler

Ein Makler kann die Immobilie bewerten, ein Exposé erstellen, Unterlagen zusammenstellen, Anfragen von Käufern beantworten, Besichtigungen organisieren, Verhandlungen führen und den Verkauf bis zur Schlüsselübergabe begleiten. Das spart Zeit, wirkt sich jedoch auf die Wirtschaftlichkeit des Geschäfts aus.

Die Höhe der Maklergebühren hängt vom Bundesland, vom Vertrag und von der Art der Immobilie ab. Bei Wohnungen und Häusern, die von Privatpersonen gekauft werden, gilt in Deutschland in bestimmten Fällen das Prinzip der geteilten Provision: Wenn der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde, muss der Käufer in der Regel nicht mehr bezahlen als der Verkäufer. Die Einzelheiten sollten am besten im jeweiligen Vertrag überprüft werden.

Steuer beim Verkauf von Immobilien

Die steuerlichen Aspekte hängen davon ab, wie die Immobilie genutzt wurde und wie lange sie sich im Besitz befand. Für private Immobilien ist § 23 EStG über private Veräußerungsgeschäfte von Bedeutung.

Im Allgemeinen wird der Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie nicht als Spekulationsgeschäft besteuert, wenn:

1. zwischen Kauf und Verkauf sind mehr als 10 Jahre vergangen; oder
2. Die Immobilie wurde im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren als Eigenheim genutzt oder während des gesamten Zeitraums zwischen Kauf und Verkauf, falls dieser Zeitraum kürzer ist.

Wenn die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, kann der Gewinn in der deutschen Steuererklärung als Erlös aus einer privaten Veräußerung ausgewiesen werden. Der Gewinn entspricht nicht dem gesamten Verkaufspreis, sondern der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den abzugsfähigen Aufwendungen; die Berechnung hängt jedoch von den konkreten Umständen, den Renovierungsarbeiten, der Abschreibung und der bisherigen Nutzung der Immobilie ab. Daher ist es nicht möglich, im Voraus einen pauschalen Steuerbetrag für den Verkauf einer Wohnung zu nennen.

In komplexen Fällen ist es ratsam, sich vorab mit einem Steuerberater zu beraten, insbesondere wenn die Immobilie vermietet war, geerbt wurde, mehreren Personen gehört, kurz nach dem Kauf wieder verkauft wird oder die Gefahr besteht, dass der Verkauf als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft wird.

Checkliste für Verkäufer

• Das Grundbuch und die Zusammensetzung der zu verkaufenden Immobilie überprüfen.
• Bereiten Sie den Energieausweis und die für die Anzeige erforderlichen Angaben vor.
• Grundriss, Lageplan, Teilungserklärung und WEG-Unterlagen zusammenstellen.
• Einen realistischen Preis und eine Mindestverhandlungsschwelle festlegen.
• Bereiten Sie hochwertige Fotos und eine Beschreibung ohne Übertreibungen vor.
• Die steuerlichen Auswirkungen des Verkaufs prüfen.
• Den Vertragsentwurf vor der Unterzeichnung beim Notar abstimmen.
• Die Übergabe der Immobilie gemäß Protokoll nach Erfüllung der Vertragsbedingungen.

FAQ

Kann man eine Immobilie ohne Makler verkaufen?

Ja. Ein Verkauf in Eigenregie ist möglich, wenn Sie bereit sind, sich um die Wertermittlung, die Unterlagen, die Anzeige, die Besichtigungen, die Verhandlungen und die Kommunikation mit dem Notar zu kümmern. Ein Makler ist hilfreich, wenn Ihnen die Zeit fehlt, die Immobilie komplex ist oder Sie einen deutschsprachigen Vermittler benötigen.

Muss der Energieausweis allen Käufern vorgelegt werden?

Ein potenzieller Käufer muss bei der Besichtigung die Möglichkeit haben, den Energieausweis einzusehen; nach Vertragsabschluss wird das Dokument dem Käufer ausgehändigt. Für Ausnahmen und Einzelheiten muss die jeweilige Immobilie geprüft werden.

Wann erhält der Verkäufer das Geld?

In der Regel erfolgt dies nach der notariellen Unterzeichnung und der Erfüllung der Bedingungen, die der Notar in der Zahlungsaufforderung festlegt. Vor der Schlüsselübergabe sollte man den Zahlungseingang abwarten oder sich strikt an die Vertragsbedingungen halten.