So mieten Sie eine Wohnung in Deutschland: Unterlagen, Suche und Mietvertrag

Die Wohnungssuche in Deutschland gleicht oft weniger einer schnellen Auswahl einer Wohnung als vielmehr einem Bewerbungsverfahren. In Großstädten erhält der Vermieter Dutzende von Bewerbungen, daher ist es für Neulinge wichtig, die Unterlagen im Voraus vorzubereiten, schnell auf Anzeigen zu reagieren und die deutschen Begriffe zu verstehen: Kaltmiete, Warmmiete, Nebenkosten, Kaution, SCHUFA und Anmeldung.

Dieser Leitfaden begleitet Sie durch den gesamten Prozess – von der Budgetplanung und der Wohnungssuche bis hin zum Mietvertrag, dem Einzug und der Anmeldung. Er richtet sich an Neuankömmlinge, Studierende, Berufstätige und Familien, die ohne unnötige Risiken eine Wohnung mieten möchten.

Wie unterscheidet sich das Mieten in Deutschland vom gewohnten Mieten?

Was einen Neuling oft erwartet	Wie es in Deutschland üblicherweise läuft
Man kann sich mündlich einigen und schnell einziehen	Fast immer sind ein schriftlicher Mietvertrag und eine Hausordnung erforderlich
Minimale Unterlagen	Häufig wird eine Bewerbermappe verlangt: Einkommensnachweis, SCHUFA-Auskunft, Fragebogen, Ausweis
Die Wohnung ist in der Regel möbliert	Viele Wohnungen werden unmöbliert vermietet, manchmal ohne Küche
Nebenkosten werden separat nach Aufwand bezahlt	Nebenkosten werden oft im Voraus auf Jahresbasis bezahlt
Es reicht aus, dem Vermieter zu gefallen	Der Vermieter wählt einen Kandidaten mit nachweisbarem Einkommen und geringem Risiko aus

Der wichtigste praktische Tipp: Gehen Sie bei der Wohnungssuche wie bei der Jobsuche vor. Sie benötigen ein sorgfältig ausgearbeitetes Profil, eine klare erste Nachricht, ein vollständiges Dokumentenpaket und eine schnelle Antwort.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Wohnungssuche

Berechnen Sie Ihr Budget auf Basis der Warmmiete und nicht nur der Kaltmiete. Berücksichtigen Sie dabei Kaution , Umzugskosten, Möbel, Küchenausstattung, Strom, Internet und Rundfunkbeitrag.
Wählen Sie die Art der Unterkunft: WG, Zimmer, befristete Miete, möblierte Wohnung oder langfristige unmöblierte Wohnung.
Stellen Sie Ihre Bewerbermappe zusammen, bevor Sie mit der aktiven Suche beginnen.
Richten Sie Benachrichtigungen auf den Portalen ein und antworten Sie noch am selben Tag auf neue Anzeigen.
Kommen Sie pünktlich zur Besichtigung, stellen Sie kurze Fragen und sagen Sie gleich, dass Ihre Unterlagen bereitstehen.
Überprüfen Sie vor dem Absenden von Unterlagen, an wen Sie diese senden, und geben Sie keine unnötigen personenbezogenen Daten an zweifelhafte Ansprechpartner weiter.
Prüfen Sie den Mietvertrag vor der Unterzeichnung: Laufzeit, Kündigungsfrist, Nebenkosten, Kaution, Staffelmiete oder Indexmiete, Regeln zu Haustieren und Untermiete.
Erstellen Sie beim Einzug ein Übergabeprotokoll, fotografieren Sie Mängel und notieren Sie die Zählerstände.
Melden Sie sich nach dem Einzug an und schließen Sie separate Verträge ab, falls Strom, Internet oder andere Dienstleistungen nicht in der Miete enthalten sind.

Wo man eine Wohnung sucht

Anzeigenportale sind nach wie vor der wichtigste Kanal, aber nicht der einzige. Auch lokale Gruppen, Empfehlungen von Kollegen, vorübergehende Unterkünfte über den Arbeitgeber, Anzeigen in kleineren Städten und Makleragenturen spielen eine Rolle.

Wichtige Websites und Dienste

ImmoScout24 – ein großes Immobilienportal mit Filterfunktionen, einem Sucherprofil und Anzeigen aus dem ganzen Land.
Immowelt und Immonet – eignen sich gut zum Vergleich von Stadtteilen, Preisen und Wohnformen.
Kleinanzeigen – viele private Anzeigen, aber ein erhöhtes Betrugsrisiko.
Meinestadt – lokale Anzeigen, besonders nützlich in mittelgroßen und kleinen Städten.
Wg-gesucht – Zimmer, WG, Zwischenmiete und vorübergehende Wohnmöglichkeiten.
Wunderflats und Homelike – möblierte Wohnungen für mittelfristige Mietverhältnisse.
Airbnb — hilft manchmal, die ersten Wochen zu überbrücken, eignet sich jedoch selten als langfristige Lösung.

Speichern Sie Filter, aktivieren Sie Benachrichtigungen und bereiten Sie im Voraus einen kurzen Antworttext auf Deutsch oder Englisch vor. Es ist besser, einfach und fehlerfrei zu schreiben als lang und unklar. Bei starker Konkurrenz sollten Sie ein kurzes Motivationsschreiben vorbereiten: Wer Sie sind, wo Sie arbeiten, wer in der Wohnung wohnen wird und ab welchem Datum Sie einziehen können.

Soziale Netzwerke, Arbeit und lokale Kanäle

In lokalen Facebook-Gruppen, Universitätschats, Nachbarschaftsgemeinschaften und über Kollegen tauchen manchmal Angebote auf, die auf den großen Portalen nicht zu finden sind. Wenn Sie aus beruflichen Gründen umziehen, fragen Sie Ihren Arbeitgeber nach einer vorübergehenden Unterkunft, einem Relocation-Ansprechpartner oder einer Beschäftigungsbestätigung.

Eine Agentur oder ein Makler kann die Suche beschleunigen, aber die Maklerprovision wird in der Regel von demjenigen gezahlt, der die Dienstleistung in Auftrag gegeben hat. Weitere Informationen finden Sie unter und zur Maklerprovision unter .

Unterlagen für die Wohnungssuche: Bewerbermappe

Die Bewerbermappe ist das Unterlagenpaket eines Mietinteressenten. Sie zeigt dem Vermieter, wer in der Wohnung wohnen wird und wie stabil das Einkommen ist.

In der Regel werden folgende Unterlagen vorbereitet:

Reisepass oder Personalausweis, falls vorhanden – Aufenthaltstitel;
Arbeitsvertrag oder ein anderes Dokument, das die Beschäftigung nachweist;
aktuelle Gehaltsabrechnungen oder einen anderen Einkommensnachweis;
einen Auszug aus dem „“ der SCHUFA , sofern dieser bereits verfügbar ist;
Mieterselbstauskunft – Fragebogen für Mieter;
gegebenenfalls – eine Bescheinigung über die Schuldenfreiheit bei Mietzahlungen, eine Bürgschaft oder einen Finanzierungsnachweis; – manchmal – Privathaftpflichtversicherung .

Wenn Sie gerade erst angekommen sind und noch keine SCHUFA-Auskunft haben, versuchen Sie nicht, diese durch erfundene Bescheinigungen zu ersetzen. Erklären Sie die Situation ehrlich, fügen Sie einen Arbeitsvertrag, einen Einkommensnachweis, eine Aufenthaltserlaubnis oder ein Visum bei und ziehen Sie zu Beginn eine WG, eine Zwischenmiete oder eine möblierte Übergangswohnung in Betracht.

Kurze erste Nachricht an den Vermieter

Guten Tag, mein Name ist … Ich interessiere mich für die Wohnung in … Ein Einzug wäre ab … möglich. Ich arbeite als … und kann sofort eine vollständige Bewerbungsmappe mit Gehaltsnachweisen, Mieterselbstauskunft und, falls vorhanden, SCHUFA zusenden. Wäre eine Besichtigung möglich? Vielen Dank und freundliche Grüße …

Deutliche Übersetzung: „Guten Tag, mein Name ist …, ich interessiere mich für eine Wohnung …, der Einzug ist ab … möglich, ich arbeite …, die vollständigen Unterlagen kann ich sofort schicken. Können wir einen Besichtigungstermin vereinbaren?“

Wie verhält man sich bei einer Wohnungsbesichtigung?

Bei der Besichtigung bewertet der Vermieter nicht nur das Budget, sondern auch die Zuverlässigkeit des Bewerbers. Kommen Sie pünktlich, fassen Sie sich kurz, diskutieren Sie nicht vor Ort und üben Sie keinen Druck aus. Wenn die Wohnung passt, senden Sie nach der Besichtigung umgehend die Unterlagen und ein kurzes Anschreiben.

Was interessiert einen Vermieter in der Regel?

Wie viele Personen werden in der Wohnung wohnen?
Verfügen Sie über ein regelmäßiges Einkommen?
ob eine SCHUFA-Auskunft oder alternative Nachweise der Zahlungsfähigkeit vorliegen;
Rauchen Sie, haben Sie Haustiere?
ab welchem Datum Sie einziehen möchten;
Wie verständlich ist Ihre Kommunikation?

Was man bei der Wohnungsbesichtigung fragen sollte

Was ist in der Warmmiete enthalten und was wird separat bezahlt?
Sind Heizung und Warmwasser in den Nebenkosten enthalten?
Wann gab es die letzte Betriebskostenabrechnung und gab es Nachzahlungen?
Gibt es eine Küche, wem gehört sie und muss man sie ablösen? – Darf man Haustiere halten, untervermieten und eine Waschmaschine aufstellen?
Wie lang ist die Kündigungsfrist und gibt es eine Mindestmietdauer?
Was gehört zum Übergabeprotokoll beim Einzug?

Nützliche deutsche Ausdrücke

Ich interessiere mich für die Wohnung. — Ich interessiere mich für die Wohnung.
Wäre eine Besichtigung möglich? — Kann man einen Besichtigungstermin vereinbaren?
Wie hoch ist die Warmmiete? — Wie hoch ist die Warmmiete?
Was ist in den Nebenkosten enthalten? — Was ist in den Nebenkosten enthalten?
Wie hoch ist die Kaution? — Wie hoch ist die Kaution?
Ab wann ist die Wohnung frei? — Ab welchem Datum ist die Wohnung frei?
Ist eine Anmeldung möglich? — Kann man sich unter dieser Adresse anmelden?
Sind Haustiere erlaubt? — Sind Haustiere erlaubt?
Gibt es eine Einbauküche? — Gibt es eine Einbauküche?
Ich kann die Bewerbungsunterlagen sofort zusenden. — Ich kann die Unterlagen sofort verschicken.

Wie man deutsche Wohnungsanzeigen liest

Unterscheiden Sie zunächst zwischen drei grundlegenden Beträgen:

Kaltmiete – Miete ohne Nebenkosten und Betriebskosten;
Nebenkosten – Vorauszahlung für Versorgungs- und Betriebskosten;
Warmmiete – in der Regel Kaltmiete + Nebenkosten, die Zusammensetzung sollte jedoch in der Anzeige und im Mietvertrag überprüft werden.

Häufige Abkürzungen:

Abkürzung	Bedeutung
Wfl / Wohnfläche	Wohnfläche
Zi / Zimmer	Zimmer
KM / NKM	Kaltmiete / Nettokaltmiete
WM	Warmmiete
NK / BK	Nebenkosten / Betriebskosten
HK	Heizung
KT / Kaution	Kaution
EBK	Einbauküche
EG	Erdgeschoss, erste Ebene über dem Boden
OG	Obergeschoss
DG	Dachgeschoss
TG / Stellplatz	Tiefgarage / Parkplatz
NR	Nichtraucher, für Nichtraucher
WG	Wohngemeinschaft

Wohnfläche und Zimmer

Die Wohnfläche wird nach den Regeln der Wohnflächenverordnung berechnet: Normale Räume werden vollständig berücksichtigt, Flächen unter Dachschrägen und Balkone nach besonderen Regeln. Daher entspricht die angegebene Wohnfläche nicht immer dem tatsächlichen Raumgefühl in der Wohnung.

Die Anzahl der „Zimmer“ umfasst in der Regel Wohn- und Schlafzimmer, jedoch nicht Küche, Flur, Bad und Abstellraum. Die Bezeichnung „2,5 Zimmer“ bedeutet, dass ein Bereich klein, als Durchgang genutzt oder nicht vollständig separat sein kann.

Eine Wohnung im Dachgeschoss (DG) mag zwar günstiger oder heller sein, doch die schrägen Decken schränken die Möglichkeiten bei der Einrichtung, der Aufbewahrung und der Nutzfläche ein.

Gebäudetyp

Die Bauart eines Gebäudes wird häufig mit Abkürzungen angegeben:

WE / Whg. – Wohnung;
EFH – Einfamilienhaus;
DHH – ein Doppelhaus für zwei Familien;
RH / RMH / REH – Reihenhaus, mittleres oder äußeres Haus;
MFH – Mehrfamilienhaus;
ELW – eine separate Zusatzwohnung innerhalb eines Hauses.

Wie viel kostet die Miete und wie berechnet man das Budget?

Die genauen Mietpreise hängen von der Stadt, dem Stadtteil, dem Zustand des Hauses, der Wohnungsgröße, dem Baujahr, der Nachfrage und davon ab, ob Küche oder Möbel inbegriffen sind. Verwenden Sie zum Vergleich nicht nur einen landesweiten Durchschnittswert. Prüfen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt, aktuelle Anzeigen auf mehreren Portalen und die gesamte Warmmiete.

Nebenkosten und Jahresabrechnung

Nebenkosten sind Vorauszahlungen. Nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erstellt der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung: Er vergleicht die tatsächlichen Kosten des Hauses mit Ihren Vorauszahlungen. Das Ergebnis kann eine Nachzahlung oder eine Rückerstattung sein.

Häufig werden Strom , Internet, Mobilfunk und Rundfunkbeitrag separat abgerechnet. Prüfen Sie vor der Unterzeichnung des Mietvertrags, was genau in der Warmmiete enthalten ist.

Kaution

Gemäß § 551 BGB darf die Kaution für eine Wohnmiete drei Nettokaltmieten nicht überschreiten. Wird die Kaution in bar gezahlt, kann der Mieter sie in der Regel in drei gleichen monatlichen Raten ab Beginn des Mietverhältnisses hinterlegen.

Übergeben Sie die Kaution nicht in bar ohne Beleg und überweisen Sie kein Geld, bevor Sie den Vertrag unterzeichnet und den Vermieter überprüft haben. Sicherer ist es, eine nachweisbare Banküberweisung, ein separates „“-Sparkonto oder eine vereinbarte Form der Bürgschaft/Kautionsversicherung zu nutzen, sofern der Vermieter diese akzeptiert.

Möbel und Küche

Viele deutsche Wohnungen werden unmöbliert vermietet. Manchmal gibt es nicht einmal eine Küche, und eine Einbauküche muss man vom Vormieter abkaufen oder selbst einbauen. Klären Sie vor der Unterzeichnung Folgendes ab:

Wem gehört die Küche?;
ob sie in der Wohnung bleibt;
Ist eine Ablöse erforderlich?
Was passiert mit der Küche beim Auszug? – Gibt es eine Bestätigung über den Zustand und den Preis?

Küche und Möbel können zu den größten Anfangskosten beim Umzug gehören; eine gesonderte Darstellung finden Sie im Artikel „“ (Kauf einer Küche) unter .

Beispiel für ein Monatsbudget

Eine ungefähre Kalkulation sollte eher als Vorlage dienen und nicht als Zusage konkreter Preise:

Kostenpunkt	Was zu prüfen ist
Warmmiete	Vertragssumme und Zusammensetzung der Nebenkosten
Strom	separater Vertrag oder in der Miete enthalten
Internet	Verfügbarkeit des Anbieters unter der Adresse
Rundfunkbeitrag	ein Beitrag pro Wohnung, sofern keine Befreiung vorliegt
Haftpflichtversicherung	ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber oft sinnvoll
Verkehr	Deutschlandticket, Regionaltarif oder Auto
Essen und Alltag	hängt von der Stadt, der Familie und den Gewohnheiten ab; zu den Lebenshaltungskosten gehören auch Apotheke

Für einen Umzug innerhalb des Landes siehe und den Umzugsplan für Deutschland unter .

Mietvertrag: Was Sie vor der Unterzeichnung prüfen sollten

Achten Sie bei und im Mietvertrag nicht nur auf den Preis. Wichtig sind:

Vertragsart: unbefristet oder befristet;
Mindestmietdauer, falls vorhanden;
Kündigungsfrist und Kündigungsverfahren;
Staffelmiete oder Indexmiete;
Zusammensetzung der Nebenkosten und Abrechnungszeitraum;
Höhe der Kaution und Zahlungsweise;
Regeln zu Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen;
Regelungen zu Haustieren, Rauchen und Untervermietung;
Vorhandensein einer Küche, eines Kellers, eines Parkplatzes und zusätzlicher Räume.

Erstellen Sie beim Einzug ein Übergabeprotokoll: Mängel, Schlüssel, Zählerstände, Zustand der Wände, des Fußbodens, der Fenster, der Küche und der Sanitäranlagen. Fotos und Schriftverkehr sind oft wichtiger als mündliche Versprechen.

Beim Auszug siehe Kündigung des Mietvertrags . In der Regel wird die Wohnung unter Berücksichtigung der normalen Abnutzung zurückgegeben, aber strittige Formulierungen im Vertrag sollten besser im Voraus überprüft werden.

Anmeldung nach dem Einzug

Nach dem Umzug muss in der Regel innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug eine Anmeldung am Wohnort vorgenommen werden. Für die Anmeldung ist eine Wohnungsgeberbestätigung erforderlich – eine Bestätigung des Vermieters oder einer anderen Person, die die Wohnung zur Verfügung gestellt hat.

Lassen Sie sich nicht auf eine „Anmeldung ohne Wohnsitz“ ein. Dies stellt ein Risiko für den Mieter, den Eigentümer der Adresse sowie für spätere Visums- oder Verwaltungsverfahren dar.

Wie man den Markt und den Mietspiegel einschätzt

Der offizielle Mietspiegel hilft dabei, die Mietpreisrichtwerte in einer bestimmten Stadt oder einem bestimmten Stadtteil zu verstehen. Er ersetzt jedoch nicht die Durchsicht aktueller Anzeigen: Der Zustand des Hauses, die Einrichtung, die Küche, die Verkehrsanbindung, die Energieeffizienz und die Konkurrenz unter den Bewerbern beeinflussen den tatsächlichen Preis erheblich.

Vergleichen Sie für eine praktische Einschätzung:

den offiziellen Mietspiegel der Stadt;
verschiedene Immobilienportale;
Warmmiete für eine ähnliche Wohnfläche und Lage;
Nebenkosten: Heizung, Strom, Internet, Parkplatz;
Anfahrt zur Arbeit oder zur Hochschule.

Ziehen Sie keine Schlussfolgerungen aus einer einzigen durchschnittlichen Tabelle für ganz Deutschland. In München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart und Köln ist der Wettbewerb in der Regel größer, doch innerhalb jeder Stadt unterscheiden sich die Stadtteile sehr stark voneinander. In Regionen mit einem ruhigeren Mietmarkt gibt es möglicherweise weniger freie Wohnungen; einen allgemeinen Überblick erhalten Sie in den Artikeln „“ und „Arbeitslosenquote“ .

So vermeiden Sie Betrüger

Überweisen Sie keine Kaution, keine Anzahlung und keine erste Monatsmiete, bevor Sie den Vertrag unterzeichnet und den Vertragspartner überprüft haben.
Ein für die Gegend zu niedriger Preis – ein Grund, inne zu halten und die Anzeige zu überprüfen.
Seien Sie vorsichtig bei Angeboten wie „Vermieter im Ausland, Schlüssel über einen Dienstleister, Vorauszahlung“.
Senden Sie niemals ein vollständiges Dokumentenpaket an eine Ihnen unbekannte Person, ohne diese zuvor zu überprüfen.
Überprüfen Sie die Adresse, den Namen des Vermieters, die Vermietungsberechtigung und die Bedingungen für die Schlüsselübergabe.
Stimmen Sie keinem Vertrag ohne Anmeldung zu, wenn Sie eine Adressanmeldung benötigen.

Was tun, wenn es schwierig ist, eine Wohnung zu finden?

Neulingen steht oft nicht nur das Budget im Weg, sondern auch die fehlende Vertrautheit mit den örtlichen Gegebenheiten. Bewährte Strategien:

den Suchradius erweitern und Vororte mit guter Verkehrsanbindung in Betracht ziehen;
vorübergehend eine WG, eine Zwischenmiete oder eine möblierte Wohnung in Kauf zu nehmen;
eine ordentliche Bewerbermappe und ein kurzes Motivationsschreiben vorzubereiten;
den Arbeitgeber um eine Beschäftigungsbescheinigung oder eine vorübergehende Unterkunft bitten;
die Anzeigen täglich zu prüfen und schnell zu antworten; – Verschwenden Sie keine Wochen mit der Suche nach der perfekten Wohnung, wenn Sie dringend eine Anmeldung vornehmen müssen.

FAQ

Kann man eine Wohnung ohne SCHUFA mieten?

Ja, aber es ist etwas komplizierter. Hilfreich sind ein Arbeitsvertrag, ein Einkommensnachweis, eine Bürgschaft, eine vorübergehende Unterkunft und die ehrliche Erklärung, dass die SCHUFA nach dem Umzug noch keine Einträge enthält.

Wie hoch darf die Kaution sein, die der Vermieter verlangen darf?

Bei Wohnraummieten gilt ein Höchstbetrag von drei Nettokaltmieten. Eine höhere Kaution oder eine Kombination mehrerer Sicherheiten, die über diese Obergrenze hinausgehen, sollte besonders sorgfältig geprüft werden.

Ist der Strom in der Warmmiete enthalten?

Nicht immer. In den meisten Fällen wird der Stromanschluss für die Wohnung separat beantragt, aber es gibt Ausnahmen, insbesondere bei vorübergehenden oder möblierten Unterkünften.

Kann man ohne Anmeldung wohnen?

Nach dem Einzug ist die Anmeldung in der Regel verpflichtend. Wenn die Wohnung keine Möglichkeit bietet, eine Vermieterbestätigung zu erhalten, stellt dies für Neuzugezogene ein ernstes praktisches Risiko dar.

Muss man dem Makler eine Provision zahlen?

Bei der Vermietung gilt der Grundsatz: Derjenige zahlt, der die Dienstleistung in Auftrag gegeben hat. Wenn Sie selbst einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragt haben, kann die Provision zu Ihren Lasten gehen; wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat, müssen Sie diese Provision grundsätzlich nicht tragen.