So ziehen Sie in Deutschland richtig aus einer Wohnung aus und erhalten Ihre Kaution zurück

Den Auszug aus einer Mietwohnung in Deutschland sollte man am besten als eigenständigen Prozess planen: zuerst die Kündigung, dann die Vorbereitung der Wohnung, die Übergabe mit Protokoll und die Kündigung der Verträge. Fehler in einer dieser Phasen können zu zusätzlichen Mietmonaten, Streitigkeiten um die Kaution oder Problemen mit den Nebenkostenabrechnungen führen.

1. Überprüfen Sie den Mietvertrag

Fangen Sie nicht mit den Umzugskartons an, sondern mit dem Mietvertrag. Im Vertrag sollten Sie Folgendes finden:

Kündigungsfrist;
Regeln für die Einreichung der Kündigung;
Bestimmungen zur Mindestmietdauer, sofern eine Mindestmietdauer vereinbart wurde;
Klausel zum Nachmieter, falls Sie vorzeitig ausziehen möchten;
Bestimmungen zu Schönheitsreparaturen;
eine Liste der Schlüssel, Kellerräume, Parkplätze und Nebenräume;
Abrechnungsreihenfolge für Nebenkosten.

Bei unbefristeten Mietverhältnissen gilt für den Mieter gemäß § 573c BGB in der Regel folgende Standard-Kündigungsfrist: Das Kündigungsschreiben muss spätestens am dritten Werktag des Monats beim Vermieter eingehen, dann endet der Vertrag zum Ende des zweiten darauf folgenden Monats. In der Praxis sind das etwa drei Monate, aber die Berechnung erfolgt nach dem Kalender und dem Datum des Eingangs des Schreibens.

2. Reichen Sie die Kündigung in der richtigen Form ein

Die Kündigung sollte am besten schriftlich auf Papier und mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen. Wenn der Mietvertrag von mehreren Mietern unterzeichnet wurde, müssen in der Regel alle die Kündigung unterzeichnen. E-Mail oder Messenger sind praktisch, um Details abzustimmen, reichen aber für eine rechtssichere Kündigung des Mietvertrags nicht aus.

Geben Sie in dem Schreiben Folgendes an:

vollständige Namen aller Mieter;
Adresse der Wohnung;
das Datum, zu dem Sie den Vertrag kündigen;
die Bitte, den Erhalt der Kündigung zu bestätigen;
Vorschlag, einen Termin für die Wohnungsübergabe zu vereinbaren;
die neue Anschrift für die Kontaktaufnahme und die Rückzahlung der Kaution, sofern diese bereits bekannt ist.

Versenden Sie das Schreiben so, dass der Erhalt nachweisbar ist: zum Beispiel per Einschreiben oder durch persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung.

3. Wenn Sie früher ausziehen müssen, besprechen Sie die Suche nach einem Nachmieter

Manchmal versucht der Mieter, einen Nachmieter zu finden – einen neuen Mieter, der bereit ist, die Wohnung zu übernehmen. Das kann helfen, berechtigt jedoch nicht immer automatisch zu einer vorzeitigen Kündigung des Vertrags.

Prüfen Sie, ob der Vertrag eine Nachmieterregelung enthält. Selbst wenn Sie einen zahlungsfähigen Kandidaten gefunden haben, kann der Vermieter die Unterlagen prüfen und in manchen Fällen ablehnen. Beenden Sie daher nicht die Mietzahlungen und unterzeichnen Sie zunächst keinen neuen Vertrag, solange der bisherige Vermieter die vorzeitige Entbindung aus den Verpflichtungen nicht schriftlich bestätigt hat.

4. Klären Sie die Renovierungsarbeiten und den Zustand der Wohnung

Schönheitsreparaturen – einer der umstrittensten Punkte beim Auszug. Nicht alle Formulierungen im Mietvertrag sind gültig, und die Reparaturpflicht hängt vom konkreten Vertragstext, dem Zustand der Wohnung bei Einzug und den tatsächlichen Schäden ab.

In der Regel ist es unbedenklich, alles zu tun, was mit der tatsächlichen Nutzung der Wohnung zusammenhängt:

persönliche Gegenstände entfernen;
die Wohnung gründlich reinigen;
eigene Regale, Haken und Leuchten abmontieren, sofern diese nicht zurückbleiben sollen;
Löcher sorgfältig verschließen, sofern dies vertraglich vorgeschrieben oder mit dem Vermieter vereinbart ist;
die Wände wieder in einen neutralen Zustand versetzen, falls eine auffällige Wandfarbe die normale Übergabe der Wohnung behindert.

Man sollte nicht automatisch für eine Komplettrenovierung aufkommen, nur aus Angst, die Kaution zu verlieren. Wenn der Vermieter umfangreiche Arbeiten verlangt, sollte man besser eine schriftliche Begründung einholen und sich im Zweifelsfall an den Mieterverein oder einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt wenden.

5. Bereiten Sie die Wohnungsübergabe vor

Die Wohnungsübergabe hat einen größeren Einfluss auf die Rückzahlung der Kaution, als es den Anschein hat. Bereiten Sie einige Tage vor dem Termin Folgendes vor:

alle Schlüssel und Ersatzschlüssel;
Zählerstände: Strom, Gas, Wasser, Heizung, falls zutreffend;
Fotos vom Zustand der Zimmer, der Küche, des Badezimmers, der Fenster, des Fußbodens und der Wände;
Unterlagen zu Einbaugeräten, sofern diese zur Wohnung gehören;
Liste der bekannten Mängel, die bereits beim Einzug vorhanden waren;
Bankverbindung für die Rückzahlung der Kaution.

Bei der Übergabe wird ein Übergabeprotokoll erstellt. Darin werden der Zustand der Wohnung, die Zählerstände, die Anzahl der Schlüssel, Anmerkungen der Parteien und das Datum der Übergabe festgehalten. Unterzeichnen Sie das Protokoll nicht, wenn darin strittige Schäden als von Ihnen anerkannter Schaden vermerkt sind. Fügen Sie lieber einen kurzen Vermerk über Ihre Ablehnung hinzu und bewahren Sie eine Kopie auf.

6. Kündigen Sie die zugehörigen Verträge

Auch nach der Kündigung der Wohnung bestehen weiterhin Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Wohnraumbetrieb. Bitte überprüfen Sie:

Strom und Gas;
Internet- und Mobilfunkverträge;
Rundfunkbeitrag;
Hausratversicherung und Haftpflichtversicherung;
Abonnements, Lieferungen und regelmäßige Zahlungen;
Postweiterleitung;
die Anmeldung an der neuen Adresse oder die Abmeldung beim Auszug aus Deutschland.

Wenn Sie innerhalb Deutschlands umziehen, ist in der Regel eine Anmeldung unter der neuen Adresse erforderlich. Wenn Sie aus Deutschland wegziehen und hier keine Wohnung mehr behalten, ist möglicherweise eine Abmeldung erforderlich.

7. Rückzahlung der Kaution

Die Kaution wird nicht immer am Tag der Schlüsselübergabe zurückgezahlt. Gemäß § 551 BGB darf die Kaution für eine Wohnung drei Monatsmieten (Kaltmiete, d. h. Miete ohne Nebenkostenvorauszahlungen) nicht übersteigen. Der Vermieter kann einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, wenn offene Forderungen bestehen: Schäden, Mietrückstände oder die zu erwartende Nebenkostenabrechnung.

Für Ansprüche des Vermieters aufgrund einer Verschlechterung des Zustands der Wohnung sieht § 548 BGB eine Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung vor. Aufgrund der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung wird ein Teil des Betrags manchmal länger einbehalten, doch muss der Einbehalt verhältnismäßig und nachvollziehbar sein.

Wenn die Kaution ohne triftigen Grund nicht zurückgezahlt wird, fordern Sie zunächst eine schriftliche Abrechnung an. Anschließend können Sie sich an den Mieterverein, die Verbraucherzentrale oder einen Anwalt wenden.

Typische Fehler beim Auszug

Fehler	Was droht	Wie lässt sich das vermeiden
Kündigung wurde zu spät versandt	Ein zusätzlicher Mietmonat	Die Frist gilt ab dem Datum des Eingangs des Schreibens beim Vermieter
Nur per E-Mail benachrichtigt	Streit über die Wirksamkeit der Kündigung	Einen unterschriebenen Brief per Post versenden
Keine Fotos der Wohnung gemacht	Es ist schwieriger, über Schäden zu streiten	Den Zustand vor und während der Übergabe dokumentieren
Das Übergabeprotokoll ohne zu lesen unterschrieben	Anerkennung strittiger Mängel	Das Übergabeprotokoll lesen und Einwände erheben
Verträge nicht gekündigt	Weiterhin Abbuchungen	Liste aller Dienstleister vor dem Umzug erstellen
Einverstanden mit unnötigen Renovierungsarbeiten	Geldverlust	Den Vertrag prüfen und schriftliche Forderungen einholen

Kurze Checkliste

Überprüfen Sie den Mietvertrag und die Kündigungsfrist.
Senden Sie eine schriftliche Kündigung, die von allen Mietern unterzeichnet ist.
Vereinbaren Sie einen Termin für die Wohnungsübergabe.
Bereiten Sie die Wohnung, die Schlüssel, die Zähler und die fotografische Dokumentation vor.
Unterzeichnen Sie das Übergabeprotokoll erst, nachdem Sie den Text überprüft haben.
Kündigen Sie die Verträge für Nebenkosten und Dienstleistungen.
Teilen Sie Ihre neue Adresse und die Daten für die Rückzahlung der Kaution mit.
Geben Sie im Streitfall keine mündlichen Zusagen: Verlangen Sie eine schriftliche Abrechnung und lassen Sie sich beraten.