Anlageimmobilien in Deutschland: Wie man ein Objekt auswählt und Risiken einschätzt

Investitionsimmobilien in Deutschland können ein Instrument für langfristiges Kapital sein, funktionieren jedoch nicht als passive Anlage ohne Verpflichtungen. Vor dem Kauf müssen die Immobilie, die Unterlagen, die Mieter, die Finanzierung, die Steuern sowie Szenarien geprüft werden, in denen die Rendite sinkt: Zinsanstieg, Reparaturen, Leerstand, Streitigkeiten mit Mietern oder Beschränkungen bei Mietsteigerungen.

Was ist vor der Objektsuche zu beachten?

Beginnen Sie nicht mit Anzeigen, sondern mit einem Finanzmodell. Darin sollten folgende Punkte berücksichtigt werden:

Eigenkapital und Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben;
Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, mögliche Maklerprovision;
Zinssatz, Zinsbindungsfrist, Tilgung und Risiko der Anschlussfinanzierung;
Hausgeld, Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können;
Kaltmiete, mögliche Mietpreisbremse, Leerstand und das Risiko von Zahlungsausfällen;
Steuern auf Mieteinnahmen und abzugsfähige Aufwendungen;
Verkaufsszenario, einschließlich der Regelung zum privaten Verkauf von Immobilien gemäß § 23 EStG.

Verwenden Sie die in der Anzeige angegebene Rendite nicht als fertige Antwort. Berechnen Sie mindestens drei Szenarien: ein Basisszenario, ein konservatives Szenario und ein Stressszenario. Berücksichtigen Sie im Stressszenario eine teurere Hypothek bei Verlängerung, Reparaturen, mehrere Monate ohne Mieteinnahmen und einen teilweisen Rückgang des Marktpreises.

Wo man nach Anlageobjekten sucht

Für die erste Recherche werden in der Regel mehrere Kanäle gleichzeitig genutzt:

Immobilienportale. In Deutschland sind ImmoScout24, Immonet, Immowelt, Kleinanzeigen und ohne-makler.net beliebt.
Lokale Makler. Sie kennen die Gegend und können Objekte zeigen, bevor diese öffentlich ausgeschrieben werden, arbeiten jedoch mit dem, was in ihrer Datenbank vorhanden ist.
Banken und Finanzberater. Manchmal verfügen sie über Kontakte zu Verkäufern oder zu Objekten, bei denen die Finanzierungsstruktur bereits klar ist.
Lokale Anzeigen. Zeitungen, Anschlagtafeln, Anzeigen in der Nachbarschaft und persönliche Kontakte können nach wie vor zu Geschäften führen, die außerhalb der großen Plattformen stattfinden.
Das eigene Netzwerk. Empfehlungen von Investoren, Verwaltern und Nachbarn helfen dabei, die Gegend besser kennenzulernen als ein einzelnes Exposé.

Wenn Sie Aggregatoren oder Apps mit Preisbewertung nutzen, betrachten Sie die Indikatoren als Filter und nicht als Ersatz für die Prüfung des Objekts. Preisbewertung, Standortbewertung, Amortisationsberechnung und erwartete Rentabilität hängen von den Eingabedaten ab und ersetzen weder Unterlagen noch eine Besichtigung noch ein unabhängiges Gutachten.

Vorabfilter für Objekte

Prüfen Sie vor der Besichtigung:

den Quadratmeterpreis nach Stadtviertel und nicht nur nach Stadt;
Baujahr und größere Modernisierungsmaßnahmen;
Energieeffizienzklasse, Heizungsart und mögliche Anforderungen gemäß dem Gebäudegesetz;
die tatsächliche Kaltmiete und das Datum der letzten Mieterhöhung;
Vorhandensein eines Mieters, Vertragslaufzeit und besondere Bedingungen;
Höhe der Hausgeldpauschale und Anteil der nicht umlagefähigen Kosten;
Stand der Instandhaltungsrücklage;
WEG-Protokolle und geplante Sonderumlagen;
Verkehrsanbindung, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Lärm und Risiken der Mikrolage.

Neubau oder Bestandsimmobilien

Neubauten bieten oft eine bessere Energieeffizienz und weniger dringende Reparaturarbeiten, sind jedoch teurer. Für eine Investition ist es wichtig zu prüfen, wann das Grundbuch für die einzelne Wohnung fertiggestellt sein wird, welche Garantien der Bauträger gibt, was bereits bezahlt wurde und welche Risiken einer Bauverzögerung bestehen.

Der Sekundärmarkt kann einen besseren Einblick in die Miethistorie und die Lage der Immobilie bieten, erfordert jedoch eine technische Überprüfung. Besonders sorgfältig sollten Häuser geprüft werden, die älter als einige Jahrzehnte sind: Feuchtigkeit, Schimmel, Elektrik, Rohrleitungen, Dach, Fenster, Heizung, Asbest und andere gesundheitsschädliche Materialien. Bei zweifelhaften Objekten ist es ratsam, einen Gutachter hinzuzuziehen.

Wohnung oder Haus

Eine Wohnung ist für einen Kleinanleger in der Regel einfacher: Ein Teil der Fragen wird von der WEG-Verwaltung geklärt, die Kosten werden unter den Eigentümern aufgeteilt und die Einstiegskosten sind geringer. Mit einer Wohnung sind Sie jedoch von den Beschlüssen der Eigentümerversammlung, dem Stand der Rücklage und der Qualität der Verwaltung abhängig.

Ein Haus bietet mehr Kontrolle, aber auch mehr alleinige Verantwortung. Dach, Grundstück, Heizung, Fassade, Versorgungsanschlüsse und Versicherungen gehen zu Lasten des Eigentümers. Bei der Vermietung eines Hauses sind die Zahlungsfähigkeit der Zielgruppe und die Bereitschaft der Mieter, gerade an diesem Standort zu wohnen, entscheidend.

Unterlagen für die Due Diligence

Fordern Sie folgende Unterlagen an und prüfen Sie diese vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags:

Dokument	Wozu es dient
Exposé	Erste Informationen, die mit den Unterlagen abgeglichen werden müssen
Grundbuchauszug	Eigentümer, Belastungen, Grundschuld, Rechte Dritter
Teilungserklärung	WEG-Vorschriften, Anteile, Sondernutzungsrechte, Nutzungsbeschränkungen
Protokolle der Eigentümerversammlungen	Konflikte, Reparaturen, Sonderumlagen, Hauspläne
Wirtschaftsplan und Nebenkostenabrechnung	Regelmäßige Ausgaben und nicht umlegbare Kosten
Energieausweis	Energieeffizienzklasse; bei Verkauf und Neuvermietung in der Regel vorgeschrieben
Mietvertrag	Aktuelle Miete, Kaution, Nebenkosten, Laufzeiten und besondere Mieterrechte
Baulastenverzeichnis	Öffentlich-rechtliche Auflagen für das Grundstück, falls zutreffend
Flurkarte und Grundrisse	Grenzen, Fläche, Grundriss, Übereinstimmung mit dem tatsächlichen Zustand

Objekt mit Mieter

Eine Wohnung mit einem laufenden Mietvertrag kann zwar sofort Erträge abwerfen, doch der Käufer übernimmt die bestehenden Bedingungen. Prüfen Sie nicht nur die Höhe der Kaltmiete, sondern auch die Zahlungshistorie, die Höhe der Kaution, die Nebenkostenabrechnung, mögliche Mietminderungen, die Wohndauer, die Indexierung, die Staffelmiete und Mietpreisdeckelungen.

Wenn die Miete unter dem Marktniveau liegt, bedeutet dies nicht immer ein schnelles Wachstumspotenzial. In Deutschland sind die Mieterrechte stark, und Mietsteigerungen sind reguliert. Ein Kauf mit dem Plan, „die Miete schnell auf Marktniveau anzuheben“, erfordert eine rechtliche Prüfung.

Hypothek und Zinsrisiko

Die Zinssätze für Wohnungsbaukredite ändern sich regelmäßig, daher lässt sich in diesem Artikel kein allgemeingültiger „aktueller Zinssatz“ ohne Datumsangabe und ohne konkretes Kreditnehmerprofil festlegen. Die Bank berücksichtigt das Einkommen, das Eigenkapital, die Immobilie, die Zinsbindungsfrist, die Tilgung, die Schufa-Auskunft, den Beschäftigungsstatus, den steuerlichen Wohnsitz und die Erfahrung des Investors.

Achten Sie beim Vergleich von Angeboten auf Folgendes:

Sollzins und effektiver Jahreszins;
Zinsbindungsfrist;
anfängliche Tilgung und das Recht auf Sondertilgung;
Bereitstellungszinsen;
Bedingungen für die vorzeitige Rückzahlung;
Anforderungen an Eigenkapital und Kaufnebenkosten;
Plan für die Anschlussfinanzierung.

Steuern: Was Investoren beachten sollten

Die Mieteinnahmen sind zu versteuern, doch ein Teil der Ausgaben kann die Steuerbemessungsgrundlage verringern: Hypothekenzinsen, Verwaltungskosten, Reparaturen, ein Teil der WEG-Kosten, Abschreibungen (AfA) und andere abzugsfähige Posten. Das steuerliche Ergebnis hängt jedoch von der Struktur der Transaktion, dem Verhältnis zwischen Grundstücks- und Gebäudanteil, dem persönlichen Steuersatz und der Nutzung der Immobilie ab.

Für den Privatverkauf gilt eine wichtige Regel: Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie fällt in der Regel unter § 23 EStG, wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf erfolgt. Es gibt Ausnahmen, beispielsweise für den Eigenbedarf, aber eine vermietete Anlageimmobilie muss gesondert geprüft werden.

Vor- und Nachteile von Anlageimmobilien

Vorteile	Risiken
Sachwert und möglicher Inflationsschutz	Langer Zeithorizont und geringe Liquidität
Regelmäßige Kaltmiete bei einem guten Mieter	Leerstand, Zahlungsausfälle und Rechtsstreitigkeiten
Möglichkeit der Fremdkapitalnutzung	Zinsrisiko bei der Anschlussfinanzierung
Steuerliche Abzüge für abzugsfähige Ausgaben	Fehler im Steuermodell und das Risiko von Nachzahlungen
Potentielles Wertsteigerungspotenzial von Grundstück und Objekt	Instandhaltungsmaßnahmen, Sonderumlagen, energetische Anforderungen

Wie lässt sich das Risiko vor Vertragsunterzeichnung minimieren?

Besichtigen Sie das Objekt tagsüber, abends und an einem Wochenende.
Vergleichen Sie den Preis mit ähnlichen Transaktionen in der Mikrolage.
Beauftragen Sie ein Baugutachten, wenn Anzeichen für veraltete Sanierungen, Feuchtigkeit oder eine komplexe Bauweise vorliegen.
Lesen Sie die WEG-Protokolle mindestens der letzten Jahre durch.
Prüfen Sie, welche Kosten aus der Hausgeldabrechnung nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen.
Lassen Sie den Mietvertrag von einem Anwalt prüfen, wenn Sie eine Immobilie mit einem Mieter erwerben.
Holen Sie sich mehrere Finanzierungsangebote ein und führen Sie einen Zinsstresstest durch.
Unterzeichnen Sie keinen notariellen Kaufvertrag, bevor Sie sich über das Grundbuch, die Finanzierung und die steuerlichen Auswirkungen im Klaren sind.

Komplettpakete und Mietpool

Auf dem Markt gibt es Angebote, bei denen die Immobilie zusammen mit der Verwaltung, einem Mietpool, einer Mietgarantie, Renovierungsarbeiten oder einem Vermietungsservice verkauft wird. Dies kann den Verwaltungsaufwand verringern, ersetzt jedoch nicht die Prüfung des Vertrags.

Klären Sie vor dem Kauf eines solchen Pakets Folgendes ab:

Wer genau garantiert die Vermietung und für welchen Zeitraum?
Aus welchen Mitteln werden Leerstandszeiten und Reparaturen finanziert?
Welche Provisionen sind im Modell berücksichtigt?
Ist es möglich, aus dem Mietpool auszutreten oder die Verwaltung zu wechseln?
Wer trifft die Entscheidungen über Renovierungsmaßnahmen?
Wie berechnet sich die Rendite nach Abzug aller Kosten?
Was passiert, wenn der Betreiber oder die Verwaltungsgesellschaft wechselt?

FAQ

Lohnt es sich, eine Immobilie nur wegen der steuerlichen Vorteile zu kaufen?

Nein. Der Steuereffekt kann das Modell verbessern, aber ein schlechtes Objekt wird nicht allein aufgrund von Steuerabzügen zu einer guten Investition. Zunächst muss die Wirtschaftlichkeit des Objekts auch vor der Steueroptimierung stimmen.

Kann ein Nichtansässiger in Deutschland eine Immobilie kaufen?

Die ausländische Staatsangehörigkeit an sich verhindert den Kauf in der Regel nicht, doch die Finanzierung, die Herkunft der Mittel, steuerliche Fragen und die Bonitätsprüfung durch die Bank können sich als komplexer erweisen. Die Bedingungen sollten vor der Hinterlegung einer Reservierungskaution oder der Unterzeichnung von Dokumenten geprüft werden.

Was ist für eine Investition wichtiger: Rendite oder Lage?

Es ist ein ausgewogenes Verhältnis erforderlich. Eine hohe prognostizierte Rendite in einer schwachen Lage kann durch Leerstand, Renovierungen oder sinkende Nachfrage zunichte gemacht werden. Eine starke Lage verringert zwar einen Teil der Risiken, führt jedoch oft zu einer geringeren laufenden Rendite.