Wohnungskauf in Deutschland im Jahr 2026: Schritte, Unterlagen, Steuern und Risiken

Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in Deutschland ist mehr als nur die Auswahl einer Immobilie. Der Käufer muss im Voraus die Kaufnebenkosten berechnen, die Finanzierung sichern, die Unterlagen prüfen, den notariellen Kaufvertrag unterzeichnen und auf die Eintragung ins Grundbuch warten. Für Ausländer und Neuankömmlinge in Deutschland liegen die größten Schwierigkeiten in der Regel nicht im Recht auf den Erwerb von Immobilien, sondern in der Hypothek, der Vertragssprache und der Überprüfung der Herkunft der Gelder.

Wenn die Immobilie nicht zum Eigenbedarf, sondern zur Vermietung erworben wird, lesen Sie zusätzlich „Investitionsimmobilien in Deutschland“: Dort sind die Rendite, die Steuern auf Mieteinnahmen, das Leerstandsrisiko und die Mieterrechte von Bedeutung.

Wie viel Geld wird für den Kauf benötigt?

Man sollte besser nicht mit den Anzeigen beginnen, sondern mit dem Budget. Der Preis aus dem Exposé ist nur eine Grundlage. Dazu kommen fast immer Kosten für die Abwicklung, den Umzug, die Küche, Renovierungsarbeiten und eine Rücklage für die ersten Monate des Besitzes.

Zu den wichtigsten Kaufnebenkosten gehören:

• Grunderwerbsteuer;
• Notar und Eintragung ins Grundbuch;
• Maklerhonorar, falls die Transaktion über einen Makler abgewickelt wird;
• Umzug, Renovierung, Möbel, Küche und Haushaltsgeräte;
• eine erste Rücklage für Hausgeld, Versicherungen, Nebenkosten und unvorhergesehene Arbeiten.

Wenn Sie eine Immobilie nur für einige Jahre kaufen, sollten Sie sich im Voraus Gedanken über einen Ausstieg aus dem Geschäft machen: Der Verkauf einer Immobilie in Deutschland ist ebenfalls mit Kosten, Fristen und steuerlichen Konsequenzen verbunden.

Grunderwerbsteuer nach Bundesländern

Im Jahr 2026 hängt der Grunderwerbsteuersatz vom jeweiligen Bundesland ab. Überprüfen Sie den Steuersatz vor Vertragsunterzeichnung auf der Website der Finanzverwaltung des jeweiligen Bundeslandes oder in einem aktuellen Steuerrechner, da diese Steuer einen der größten Posten bei den zusätzlichen Kosten darstellt.

Bundesland	Grunderwerbsteuersatz
Baden-Württemberg	5 %
Bayern	3,5 %
Berlin	6 %
Brandenburg	6,5 %
Bremen	5,5 %
Hamburg	5,5 %
Hessen	6 %
Mecklenburg-Vorpommern	6 %
Niedersachsen	5 %
Nordrhein-Westfalen	6,5 %
Rheinland-Pfalz	5 %
Saarland	6,5 %
Sachsen	5,5 %
Sachsen-Anhalt	5 %
Schleswig-Holstein	6,5 %
Thüringen	5 %

Beispiel: Eine Immobilie für 300.000 Euro

Ausgabenposten	Richtwert	Ungefährer Betrag
Grunderwerbsteuer	3,5–6,5 %	10.500–19.500 Euro
Notar und Grundbuch	ca. 1,5–2 %	4.500–6.000 Euro
Käuferanteil an der Maklerprovision	0–3,57 %	0–10.710 Euro
Transaktionskosten ohne Renovierung	ca. 5–12 %	15.000–36.210 Euro

Eine Maklerprovision entsteht nicht automatisch: Sie hängt vom Vertrag, der Region und davon ab, wer die Dienstleistung in Auftrag gegeben hat. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses muss der Vertrag zwischen dem Verbraucher und dem Makler in Textform vorliegen, und bei einer typischen beidseitigen Vermittlung darf der Käufer nicht mehr als die Hälfte der Gesamtprovision zahlen.

Hypothek und Eigenkapital

Die Bank prüft das Einkommen, das Eigenkapital, die Immobilie, die , die SCHUFA sowie die Herkunft der Mittel. Wenn der Kauf mit einem Kredit erfolgt, wird in der Regel eine Grundschuld – eine Sicherungsanmeldung zugunsten der Bank – im Grundbuch eingetragen.

Praktischer Anhaltspunkt: Sie sollten nicht nur die Anzahlung, sondern auch alle Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bestreiten können. Oft planen Käufer 20–30 % der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln ein, doch dies ist keine feste Regel. Die Konditionen hängen vom Einkommen, der Region, dem Zinssatz, dem Objekt und der Politik der Bank ab. Einzelheiten zur Finanzierung sollten Sie am besten separat in den Artikeln „“ und „Hypothek in Deutschland“ nachlesen.

Formel für die vorläufige Berechnung:

Gesamtkosten = Kaufpreis der Immobilie + Kaufnebenkosten + Rücklage für den Beginn des Eigentums.

Der Betrag, den Sie derzeit zur Verfügung haben müssen = Ihr Anteil am Kaufpreis ohne Hypothek + Kaufnebenkosten + Rücklage.

Immobiliensuche

Legen Sie den Zweck des Kaufs fest: selbst darin wohnen oder vermieten. Für den Eigenbedarf sind die Lage, die Schule, die Verkehrsanbindung, der Lärmpegel, der Grundriss und der Zustand des Hauses wichtiger. Für eine Investition sind der Mietvertrag, der tatsächliche Mietpreis, die Liquidität, zukünftige Renovierungen und das Steuermodell entscheidend.

Die wichtigsten Suchplattformen sind: ImmobilienScout24, Immowelt, Immonet, Kleinanzeigen, regionale Makler, Websites von Bauträgern und lokale Anzeigen. Bei Grundstücken und Häusern mit Grundstück ist es sinnvoll, den Bodenrichtwert über die offizielle Seite BORIS zu überprüfen. Für Zwangsversteigerungen gibt es ein separates Szenario – Zwangsversteigerung.

Wenn der Preis zu gut erscheint, prüfen Sie, ob es sich um Erbbaurecht handelt. Eine Immobilie auf gepachtetem Grund kann nicht eins zu eins mit einer gewöhnlichen Wohnung oder einem Haus verglichen werden: Dort gibt es Erbbauzins, eine Laufzeit des Rechts und gesonderte Vertragsbedingungen.

Wie man eine Immobilienanzeige liest

In Anzeigen tauchen häufig die Abkürzungen ETW, Grundstück, Neubau, Kaltmiete, Hausgeld, Wohnfläche und Nutzfläche auf. Der Preis einer Wohnung lässt sich am besten anhand der Wohnfläche vergleichen, doch sollte man beim Verkäufer die Flächenberechnung und den Grundriss anfordern. Bei einer Wohnung sind Hausgeld, der Zustand der Eigentümergemeinschaft (WEG) und anstehende Sanierungen manchmal wichtiger als eine frisch renovierte Innenausstattung.

Klären Sie vor der Besichtigung Folgendes ab:

• Ist die Immobilie frei oder vermietet?
• Was ist im Preis enthalten: Küche, Haushaltsgeräte, Parkplatz, Keller, Möbel;
• wann die Schlüsselübergabe möglich ist;
• Welche Renovierungsarbeiten wurden bereits durchgeführt und welche sind geplant?
• Liegt ein Energieausweis sowie die wichtigsten Unterlagen zur Immobilie vor?

Achten Sie bei der Besichtigung nicht nur auf die Ausstattung. Prüfen Sie die Fenster, die Feuchtigkeit, den Keller, das Dach, die Heizung, den Lärmpegel, den Eingangsbereich, die Parkmöglichkeiten und den Gesamtzustand des Hauses. Fragen Sie im Voraus nach dem Energieausweis unter Energieausweis.

Überprüfung der Unterlagen

Der Notar ist für die rechtliche Abwicklung des Geschäfts verantwortlich, überprüft jedoch nicht im Auftrag des Käufers das Dach, Schimmelbefall, die Qualität der Renovierungsarbeiten, die Rechtmäßigkeit von Umbauten oder die finanzielle Lage der WEG. Diese Risiken müssen vor der Unterzeichnung geklärt werden.

Grundbuch

Im Grundbuchauszug wird Folgendes geprüft:

• Abschnitt I – Wer ist der Eigentümer?;
• Abteilung II – Rechte Dritter, Dienstbarkeiten, Wohnrecht, Beschränkungen;
• Abteilung III – Grundschuld, Hypothek und sonstige Sicherungsrechte.

Zugang zum Grundbuch erhält man bei Vorliegen eines berechtigten Interesses; daher wird der Auszug in der Praxis vom Verkäufer, Makler oder Notar vorgelegt. Wenn der Käufer die Immobilie frei von alten Belastungen erhalten soll, muss dies im Vertrag und in den Modalitäten der Lastenfreistellung festgehalten werden.

Wohnung in einer WEG

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft prüfen:

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung;
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung;
• Protokolle der letzten Versammlungen;
• Hausgeld und Instandhaltungsrücklage;
• Beschlusssammlung;
• Informationen zur Sonderumlage und zu größeren anstehenden Arbeiten;
• Zustimmung des Verwalters, sofern diese gemäß der Hausordnung erforderlich ist.

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, erwerben Sie einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Reparaturen am Dach, an der Fassade, am Aufzug oder an der Heizung können teurer sein als kosmetische Mängel im Inneren der Wohnung. Falls es gesonderte Hausordnung, Parkplätze oder Abstellräume gibt, prüfen Sie, wo dies rechtlich geregelt ist.

Haus oder Grundstück

Bei einem Haus und einem Grundstück werden zusätzlich die Baugenehmigung, das Baulastenverzeichnis, das Altlastenregister, der Bebauungsplan, die Erschließungskosten, die Anliegerbeiträge, die Katastergrenzen, die Versorgungsanschlüsse und die Reparaturhistorie geprüft. Bei einem älteren Haus ist es ratsam, einen Gutachter hinzuzuziehen, insbesondere wenn Risse, Feuchtigkeit, ein altes Dach, eine alte Heizung oder unklare Umbauten vorliegen.

Bei einem Eigentümerwechsel eines alten Ein- oder Zweifamilienhauses können Verpflichtungen gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) entstehen: Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches, Isolierung von Rohrleitungen in unbeheizten Räumen und Austausch bestimmter alter Standardheizkessel. Für neue Eigentümer müssen solche Verpflichtungen oft innerhalb von zwei Jahren erfüllt werden, wobei konkrete Ausnahmen vom Haustyp und der Ausstattung abhängen.

Objekt mit Mieter

Der Verkauf beendet den Mietvertrag nicht: Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Wenn Sie vorhaben, selbst in der Immobilie zu wohnen, sollten Sie vor dem Kauf die Mietbedingungen, die Mietdauer des Mieters, die Mietkaution, etwaige Zahlungsrückstände, ein mögliches Vorkaufsrecht sowie den Schutz vor einer fristlosen Kündigung wegen Eigenbedarfs prüfen.

Neubau

Der Kauf bei einem Bauträger wird in der Regel über einen Bauträgervertrag abgewickelt. Fordern Sie beim Notar die Baubeschreibung, die Pläne, den Ratenplan, die Fristen, die Ausstattung sowie die Regelungen zu Parkplätzen und Abstellräumen an. Bei Verbrauchergeschäften mit einem Unternehmer muss der Vertragsentwurf in der Regel im Voraus vorliegen, damit der Käufer den Text in Ruhe prüfen kann.

Die Zahlungen an den Bauträger müssen vertragsgemäß und entsprechend den Bauphasen erfolgen, nicht aufgrund mündlicher Aufforderungen des Projektleiters. Bei der Abnahme werden Mängel, Unvollständigkeiten und Abweichungen von der Baubeschreibung festgehalten. Nach der Abnahme ist es schwieriger, Streitigkeiten zu klären; daher ist es ratsam, die Abnahme in Begleitung eines Fachmanns durchzuführen.

Notar und Kaufvertrag

In Deutschland muss der Kauf einer Immobilie notariell beurkundet werden. Der Notar ist eine unabhängige Partei: Er erstellt den Vertragsentwurf, erläutert den Inhalt und organisiert die Eintragung ins Grundbuch. Alle wichtigen Vereinbarungen müssen in den Kaufvertrag aufgenommen werden: Preis, Fristen, Schlüsselübergabe, Küche, Möbel, Parkplatz, Mängel, Zahlungsbedingungen und Räumung der Immobilie.

Mündliche Zusagen des Verkäufers ersetzen nicht den notariellen Vertragstext. Dies gilt insbesondere für die Küche, Möbel, Reparaturen vor der Übergabe, Auszugstermine und die Haftung für bekannte Mängel.

Was geschieht nach der Unterzeichnung?

Der übliche Ablauf einer Transaktion sieht wie folgt aus:

1. Der Notar trägt die Auflassungsvormerkung in das Grundbuch ein, um den Käufer bis zur endgültigen Eintragung zu schützen.
2. Der Notar stellt die Voraussetzungen für eine sichere Zahlung zusammen: Einwilligungen, Unterlagen zur Löschung alter Belastungen, Bankdaten.
3. Sind die Bedingungen erfüllt, erfolgt die Fälligkeitsmitteilung.
4. Der Käufer zahlt den Kaufpreis gemäß den Anweisungen des Notars und der Bank.
5. Das Finanzamt erlässt einen Bescheid über die Grunderwerbsteuer.
6. Nach Zahlung der Steuer wird eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt.
7. Der Notar leitet die Eigentumsumschreibung ein, und der Käufer wird nach der Eintragung ins Grundbuch Eigentümer.

Die Schlüssel werden oft schon vor der endgültigen Eintragung ins Grundbuch übergeben, was jedoch nicht bedeutet, dass das Eigentum bereits übergegangen ist. Im Vertrag werden „Besitz, Nutzen und Lasten“ gesondert festgelegt – also das Datum, ab dem der Käufer die Immobilie nutzt und die laufenden Kosten trägt.

Bezahlung und Bargeldverbot

Bei einem üblichen Geschäft wird das Geld meist nach der Fälligkeitsmitteilung direkt an den Verkäufer oder dessen Bank überwiesen. Ein Notaranderkonto wird nur bei einem begründeten Sicherungsinteresse genutzt und nicht automatisch.

Ab 2023 ist es beim Kauf von Immobilien in Deutschland nicht mehr zulässig, den Kaufpreis in bar, mit Kryptowährung, Gold, Platin oder Edelsteinen zu bezahlen. Die Bank und der Notar können Unterlagen zur Herkunft der Mittel anfordern – dies ist ein üblicher Bestandteil der Überprüfung gemäß den Vorschriften zur Geldwäschebekämpfung.

Steuern, Fördermittel und Kosten nach dem Kauf

Nach dem Kauf fallen regelmäßige Kosten an: Grundsteuer, Hausgeld, Gebäudeversicherung, Nebenkosten, Heizungswartung, zukünftige Reparaturen, WEG-Rücklage oder eigener Instandhaltungsfonds. Weitere Informationen hierzu finden Sie in den folgenden Artikeln: Kosten für den Unterhalt von Wohnraum, und Grundsteuer in Deutschland,.

Ab 2025 gilt das neue Grundsteuersystem. Den konkreten Betrag legt die Gemeinde über den Hebesatz fest, weshalb ähnliche Häuser in benachbarten Städten unterschiedliche Grundsteuerbescheide erhalten können.

Die Förderung hängt vom Bundesland, dem Einkommen, der Familienzusammensetzung, der Immobilie und der Energieeffizienz ab. Im Jahr 2026 lohnt es sich beispielsweise, die Seiten KfW Wohneigentum für Familien Neubau 300, KfW Wohneigentum für Familien Bestandserwerb 308 und Hessengeld für die erste selbstgenutzte Wohnung in Hessen zu prüfen. Die Bedingungen der Förderprogramme ändern sich häufig, daher sollten sie vor Vertragsabschluss und nicht erst danach überprüft werden.

Besonderheiten für Ausländer

Eine ausländische Staatsangehörigkeit, das Fehlen einer Aufenthaltserlaubnis oder einer dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung verbieten an sich nicht den Kauf von Immobilien in Deutschland. Für Nichtansässige und Neuzugezogene ist jedoch die Finanzierung, die Identifizierung sowie der Nachweis des Einkommens und der Herkunft der Mittel schwieriger.

Wenn der Käufer nicht persönlich anreisen kann, wird manchmal eine Vollmacht verwendet. Deren Wortlaut sollte am besten im Voraus mit einem deutschen Notar abgestimmt werden. Für Dokumente aus dem Ausland kann ein Apostille Апостиль когда нужен, куда ставят, где получить | oder eine notarielle Beglaubigung erforderlich sein, andernfalls wird das Dokument möglicherweise nicht akzeptiert.

Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses berechtigt nicht dazu, ohne Visumpflicht in Deutschland zu leben. Immobilien sind Vermögenswerte, während Einreise, Aufenthalt und Arbeitserlaubnis separat geregelt werden.

Checkliste für den Termin beim Notar

Was ist zu prüfen?	Warum?
Personalausweis, Familienstand, Angaben zu den Käufern	Für den Vertrag und das Grundbuch
Finanzierungsnachweis	Damit Sie keinen Vertrag ohne Geld unterzeichnen
Grundbuchauszug	Eigentümer, Belastungen, Rechte Dritter
Energieausweis	Energiekosten und mögliche Modernisierungsmaßnahmen
WEG-Unterlagen	Hausgeld, Rücklagen, Reparaturen, Sonderumlage
Unterlagen zum Haus oder Grundstück	Baulasten, Altlasten, Bebauungsplan, Versorgungsanschlüsse
Mietvertrag, wenn die Immobilie vermietet ist	Mieterrechte und Einschränkungen bei Eigenbedarf
Baubeschreibung und Ratenplan für einen Neubau	Was genau gebaut wird und wann zu zahlen ist
Entwurf des Kaufvertrags	Alle Vereinbarungen müssen im notariellen Text enthalten sein

Häufige Fehler

• Die Kaufnebenkosten als Kleinigkeit abzutun und das Budget nur anhand des Angebotspreises zu planen.
• Überweisen Sie das Geld vor der Fälligkeitsmitteilung des Notars.
• Eine Wohnung ohne WEG-Unterlagen kaufen.
• Nicht prüfen, ob Küche, Parkplatz oder Abstellraum im Preis inbegriffen sind.
• Wohnfläche und Nutzfläche als dasselbe zu betrachten.
• Den Energieausweis und die Verpflichtungen gemäß dem GEG bei einem Altbau ignorieren.
• Unterzeichnen Sie keine Reservierungsvereinbarung mit einer hohen, nicht rückzahlbaren Anzahlung, bevor Sie die Immobilie besichtigt und die Finanzierung geklärt haben.
• Zu glauben, dass die Schlüssel gleichbedeutend mit dem Eigentumsrecht sind.
• Die Annahme, dass der Kauf einer Immobilie ein Visum oder eine Aufenthaltserlaubnis ersetzt.

FAQ

Kann ein Ausländer in Deutschland eine Wohnung kaufen, ohne eine Aufenthaltserlaubnis zu haben? Ja. Die Einschränkungen betreffen in der Regel nicht das Eigentumsrecht, sondern die Hypothek, die Herkunftsprüfung der Gelder und die Abwicklung der Transaktion.

Wann werde ich Eigentümer? Nach der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch. Die Unterzeichnung des Vertrags und die Schlüsselübergabe allein machen den Käufer noch nicht zum Eigentümer.

Kann man den Kauf mit Bargeld oder Kryptowährung bezahlen? Nein. Für den Kauf von Immobilien gilt ein Verbot von Bargeld und bestimmten Bargeldersatzmitteln, darunter Krypto-Assets und Edelmetalle.

Ist ein Notaranderkonto zwingend erforderlich? Nein. Bei gewöhnlichen Geschäften wird meist eine direkte Überweisung nach der Fälligkeitsmitteilung genutzt. Ein Notaranderkonto ist nur bei einem begründeten Sicherheitsinteresse erforderlich.

Was ist beim Kauf einer Wohnung am wichtigsten? Die WEG überprüfen: Protokolle, Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Beschlusssammlung, Sonderumlage und geplante Reparaturen.

Was ist bei der Schlüsselübergabe zu beachten? Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll: Zustand der Immobilie, Zählerstände, Schlüsselgarnitur, Mängel, Fotos, Liste der verbleibenden Möbel und Geräte.

Können zwei Personen, die nicht verheiratet sind, gemeinsam eine Immobilie kaufen? Ja. Die Anteile müssen im Kaufvertrag und im Grundbuch festgehalten werden. Bei ungleichen Einlagen ist es ratsam, die Eigentumsverhältnisse vorab mit einem Notar zu besprechen.

Was ändert sich, wenn die Immobilie mit einem Mieter verkauft wird? Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag. Bei Eigennutzung müssen die Fristen, die Gründe für den Eigenbedarf und die möglichen Rechte des Mieters im Voraus geprüft werden.