Erbbaurecht in Deutschland: So kaufen Sie ein Haus oder eine Wohnung auf gepachtetem Grundstück

Erbbaurecht ist ein vererbbares Baurecht: Sie sind Eigentümer des Hauses oder der Wohnung, doch das Grundstück, auf dem die Immobilie steht, gehört einem anderen Eigentümer. Für die Nutzung des Grundstücks wird regelmäßig der Erbbauzins gezahlt, und das Recht gilt für einen begrenzten Zeitraum, oft mehrere Jahrzehnte.

Solche Objekte erscheinen oft günstiger als herkömmliche Immobilien, da der Käufer das Grundstück nicht erwirbt. Doch ein niedriger Preis bedeutet nicht automatisch einen Vorteil. Es gilt, die Vertragslaufzeit, die Höhe des Erbbauzinses, die Indexierungsregeln, die Zustimmung des Grundstückseigentümers, die Verlängerungsbedingungen, die Entschädigung bei Ablauf der Laufzeit sowie die Bereitschaft der Bank zur Finanzierung des Kaufs zu prüfen.

Was ist Erbbaurecht in einfachen Worten?

Beim gewöhnlichen Kauf einer Immobilie erhält der Käufer sowohl das Gebäude als auch das Grundstück. Beim Erbbaurecht verbleibt das Grundstück beim Eigentümer – dem Erbbaurechtsgeber –, während der Käufer oder Bauträger im Rahmen eines langfristigen Vertrags das Recht erhält, das Objekt zu bebauen, zu nutzen, zu verkaufen und zu vererben. Der Rechtsinhaber wird als Erbbaurechtsnehmer bezeichnet.

Im Alltagssprachgebrauch wird manchmal von Erbpacht gesprochen, doch für moderne Immobilien ist der korrekte juristische Begriff Erbbaurecht. Genau dieser Begriff wird in Verträgen, im Grundbuch und im ErbbauRG verwendet.

Das Schema sieht in der Regel wie folgt aus:

Der Grundstückseigentümer gewährt ein langfristiges Baurecht.
Das Recht wird notariell beurkundet und in das Erbbaugrundbuch eingetragen.
Der Erbbauberechtigte zahlt Erbbaurechtszinsen.
Ein Haus oder eine Wohnung kann verkauft und vererbt werden, allerdings unter Berücksichtigung der vertraglichen Einschränkungen.
Bei Ablauf der Laufzeit erlischt das Recht, sofern sich die Parteien nicht auf eine Verlängerung oder einen neuen Vertrag geeinigt haben.

Wer stellt in der Regel das Grundstück zur Verfügung?

Grundstücke für ein Erbbaurecht können bereitgestellt werden von:

Städte und Gemeinden;
kirchliche Einrichtungen;
Stiftungen und soziale Einrichtungen;
private Investoren;
Privatpersonen, die ihr Grundstück behalten und ein stabiles Einkommen erzielen möchten.

Die Bedingungen variieren stark. Eine Gemeinde kann soziale Ziele verfolgen, eine Kirche Familien oder Projekte unterstützen und ein Investor eine marktübliche Rendite erzielen wollen. Daher darf man das Erbbaurecht nicht nur anhand der Angaben in der Anzeige beurteilen: Man muss den konkreten Erbbaurechtsvertrag lesen.

Was kann man mit Erbbaurecht erwerben?

Es gibt einige typische Situationen.

Baugrundstück

Das Grundstück wird nicht gekauft. Sie erhalten das Recht, im Rahmen des Vertrags ein Haus zu errichten und das Grundstück zu nutzen. In der Regel müssen der Bauplan, die Baufristen, die Zweckbestimmung des Gebäudes, die Versicherung sowie die Instandhaltungspflichten abgestimmt werden.

Haus auf gepachtetem Grund

Der Verkäufer verkauft das Haus und sein Erbbaurecht. Der Käufer tritt in den bestehenden Vertrag mit dem Grundstückseigentümer ein oder erhält eine Neuausstellung des Vertrags in der vorgeschriebenen Form. Oft ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich.

Wohnung in einem Haus auf gepachtetem Grundstück

In einem Mehrfamilienhaus kann das Erbbaurecht in Anteile aufgeteilt sein, die an einzelne Wohnungen gebunden sind. In diesem Fall erhält der Käufer der Wohnung einen Anteil am Erbbaurecht und übernimmt den entsprechenden Teil des Erbbauzinses.

Wenn beispielsweise für das gesamte Haus ein Erbbauzins von 6.000 Euro pro Jahr zu zahlen ist und auf die Wohnung ein Anteil von 1/10 entfällt, beträgt die jährliche Belastung 600 Euro, ohne Berücksichtigung einer möglichen Indexierung und vertraglicher Besonderheiten.

Rechtsgrundlage: ErbbauRG und WEG

Das maßgebliche Gesetz ist das „Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG)“. Es regelt den Inhalt des Rechts, den Erbbauzins, die Eintragung, den Heimfall, die Entschädigung und weitere zentrale Fragen.

Bei Wohnungen ist zusätzlich der „§ 30 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)“ von Bedeutung, der sich auf das Wohnungs- und Teilerbbaurecht bezieht: das Recht, das mit einer einzelnen Wohnung oder einem Nichtwohngebäude verbunden ist.

Das Gesetz legt den Rahmen fest, doch die wesentliche praktische Bedeutung kommt dem Vertrag zu. Daher sollte man vor dem Kauf nicht nur den Preis der Immobilie prüfen, sondern auch den vollständigen Erbbaurechtsvertrag, den Auszug aus dem Erbbaurechtsregister sowie Genehmigungen, Einschränkungen und Verpflichtungen.

Erbbauzins: Wie viel muss man für das Grundstück zahlen?

Erbbauzins ist eine regelmäßige Gebühr für die Nutzung des Grundstücks. In der Praxis wird er oft als Prozentsatz des Grundstückswerts zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses berechnet, doch die Höhe wird von den Parteien frei vereinbart und hängt vom Eigentümer, der Region, dem Projektzweck und der Marktsituation ab.

In Anzeigen und älteren Unterlagen findet man häufig einen Richtwert von 3–5 % des Grundstückswerts pro Jahr. Bei neuen Geschäften ist dies keine Regel, sondern lediglich ein Marktrichtwert: Die Gemeinde, die Kirche oder ein privater Eigentümer können andere Bedingungen festlegen.

Wichtig zu prüfen:

den jährlichen Erbbauzins;
wann und wie er gezahlt wird: monatlich, vierteljährlich oder einmal jährlich;
Gibt es eine Wertsicherungsklausel?;
An welchen Index ist die Anpassung gekoppelt?
Wie oft ist eine Anpassung möglich?
Gilt die Beschränkung gemäß § 9a ErbbauRG für Wohnimmobilien?; – ob Rückstände oder alte Zahlungsrückstände bestehen.

Kann der Erbbauzins steigen?

Ja, sofern dies vertraglich vorgesehen ist und den gesetzlichen Beschränkungen entspricht. In Verträgen wird häufig eine Wertsicherungsklausel verwendet: Die Zahlung wird unter Berücksichtigung der Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen angepasst, in der Regel anhand des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindexes.

Bei Wohnimmobilien begrenzt § 9a ErbbauRG die Erhöhung: Sie darf nicht ungerecht sein und nicht über die Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen hinausgehen. In der Praxis hängen die Berechnungsformel und die Häufigkeit der Anpassung vom jeweiligen Vertrag ab.

Für den Käufer ist es wichtig, nicht nur die Zahlung im ersten Jahr zu betrachten. Man muss simulieren, wie hoch der Erbbauzins in 10, 20 oder 30 Jahren bei verschiedenen Inflationsszenarien sein könnte.

Was passiert nach Ablauf der Laufzeit?

Das Erbbaurecht ist immer befristet. Typische Verträge können auf 60, 75, 90 oder 99 Jahre abgeschlossen werden, eine gesetzlich vorgeschriebene Laufzeit gibt es jedoch nicht.

Läuft die Laufzeit ab und verlängern die Parteien den Vertrag nicht, geht das Gebäude auf den Grundstückseigentümer über. Gemäß § 27 ErbbauRG erhält der Bauherr eine Entschädigung, sofern im Vertrag keine anderen zulässigen Bedingungen vorgesehen sind. Bei Wohnimmobilien darf die Entschädigung nicht weniger als zwei Drittel des Gebäudewertes betragen.

Eine Verlängerung ist nur nach Vereinbarung möglich. Der Begriff „Verlängerungsoption“ bedeutet nicht immer, dass der Käufer automatisch das Recht hat, den Vertrag zu den bisherigen Bedingungen zu verlängern. Man muss den genauen Wortlaut lesen.

Heimfall: vorzeitige Rückübertragung des Rechts

Heimfall ist eine Situation, in der der Grundstückseigentümer verlangt, dass ihm das Erbbaurecht vor Ablauf der Laufzeit übertragen wird. Die Gründe dafür müssen im Vertrag und gesetzlich vorgesehen sein. In der Regel handelt es sich dabei um schwerwiegende Verstöße, zum Beispiel:

langfristige Nichtzahlung des Erbbauzinses;
zweckentfremdete Nutzung der Immobilie;
grobe Verletzung der Bau- oder Nutzungsauflagen;
der baufällige Zustand des Gebäudes;
sonstige wesentliche Verstöße gegen den Erbbauvertrag.

Heimfall bedeutet nicht, dass der Grundstückseigentümer „einfach seine Meinung ändern“ kann. Der Käufer muss sich jedoch im Voraus über die Bedingungen, die Entschädigung und das Verfahren im Klaren sein, da dies eines der Hauptrisiken des Erbbaurechts darstellt.

Kann man ein Haus oder eine Wohnung mit Erbbaurecht verkaufen?

Ja, das Erbbaurecht kann verkauft und vererbt werden. Der Vertrag sieht jedoch häufig vor, dass der Erbbaurechtsgeber dem Verkauf, einer Hypothek, einem größeren Umbau oder einer Nutzungsänderung zustimmen muss. Der Grundstückseigentümer darf seine Zustimmung nicht willkürlich verweigern, kann aber den Käufer und die Bedingungen des Geschäfts prüfen.

Vor dem Verkauf wird eine solche Immobilie nicht wie gewöhnliche Immobilien bewertet. Der Preis wird beeinflusst durch:

verbleibende Laufzeit des Erbbaurechts;
Höhe und Indexierung des Erbbauzinses;
Bedingungen für die Verlängerung;
Beschränkungen beim Verkauf und bei Umbauten;
Entschädigung bei Ablauf der Laufzeit;
Möglichkeit einer Bankfinanzierung;
Marktwert vergleichbarer Objekte ohne Erbbaurecht.

Je kürzer die verbleibende Laufzeit ist, desto höher ist der Preisnachlass und desto weniger Banken sind bereit, den Kauf zu finanzieren.

Vermietung der Immobilie

Der Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung mit Erbbaurecht kann die Immobilie vermieten, sofern der Vertrag dies nicht verbietet oder einschränkt. Im Erbbaurechtsvertrag kann jedoch die Bedingung enthalten sein, dass für die Vermietung an Dritte, die gewerbliche Nutzung oder eine Nutzungsänderung die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich ist.

Vor dem Kauf einer Investitionsimmobilie sollte dieser Punkt besonders sorgfältig geprüft werden. Eine Immobilie, die sich zum Eigenbedarf eignet, kann sich für die Vermietung als ungeeignet erweisen.

Wo wird das Erbbaurecht eingetragen?

Das Erbbaurecht wird notariell beurkundet und in einem speziellen Erbbaugrundbuch eingetragen. Darüber hinaus ist auch der Zusammenhang mit dem gewöhnlichen Grundbuch des Grundstücks von Bedeutung, da das Erbbaurecht das Eigentum am Grundstück vom Recht am Gebäude trennt.

Für den Käufer sind folgende Punkte wichtig:

aktueller Auszug aus dem Grundbuch und dem Erbbaurechtsbuch;
Laufzeit des Rechts;
die Höhe des Erbbauzinses und dessen Absicherung;
Einschränkungen hinsichtlich Verkauf, Beleihung und Umbau;
Zustimmungen, Vormerkungen, Vorkaufsrechte;
Belastungen, die sich auf das Geschäft auswirken können.

Steuern und Kosten

Der Kauf einer Immobilie mit Erbbaurecht befreit nicht von den üblichen Immobilienkosten. Je nach Vertrag und Bundesland können folgende Kosten anfallen:

Grunderwerbsteuer — Grunderwerbsteuer;
Notar- und Eintragungskosten;
Grundsteuer;
Erbbauzins;
Kosten für Instandhaltung und Reparatur des Gebäudes;
Baukosten oder Modernisierungskosten;
Gebäudeversicherung und sonstige Versicherungen;
Hausgeld und Rücklagen beim Kauf einer Wohnung.

Die Steuer- und Notarkosten hängen vom jeweiligen Geschäft ab; daher empfiehlt es sich, vor der Unterzeichnung eine Kalkulation vom Notar, einem Steuerberater oder der finanzierenden Bank einzuholen.

Was ist im Erbbaurechtsvertrag zu prüfen?

Der Erbbaurechtsvertrag ist wichtiger als die Werbeanzeige der Immobilie. Eine minimale Checkliste:

Laufzeit und verbleibende Jahre.
Höhe des Erbbauzinses und Zeitpunkt der nächsten Anpassung.
Die Formel der Wertsicherungsklausel und der verwendete Index.
Verlängerungsbedingungen und Verhandlungsablauf.
Entschädigung bei Ablauf der Laufzeit und Heimfall.
Anforderungen an die Gebäudeversicherung.
Pflichten hinsichtlich Reparatur, Modernisierung und Instandhaltung.
Zustimmung des Grundstückseigentümers zum Verkauf, zur Beleihung, zur Vermietung und zum Umbau.
Vorkaufsrecht für ein Grundstück oder eine Immobilie.
Die Verpflichtung, das Grundstück in Zukunft zu erwerben, sofern eine solche Klausel enthalten ist.
Die Aufteilung der Kosten in einem Mehrfamilienhaus.
Nutzungsbeschränkungen: ausschließlich Wohnzwecke, Verbot gewerblicher Nutzung, Anforderungen an das äußere Erscheinungsbild.

Da ein deutscher Vertrag komplex ist, empfiehlt es sich, einen Notar, einen Immobilienanwalt oder einen unabhängigen Berater hinzuzuziehen. Ein Fehler in einem einzigen Punkt kann teurer sein als der Preisnachlass beim Kauf.

Erbbaurecht und Hypothek

Banken finanzieren Objekte mit Erbbaurecht zurückhaltender als gewöhnliche Immobilien. Für die Bank sind die Vertragslaufzeit, die Liquidität des Objekts, die Höhe des Erbbauzinses, die Heimfallbedingungen und die Möglichkeit, die Sicherheit bei Problemen zu verwerten, von Bedeutung.

Eine Hypothek in Deutschland für eine Immobilie mit Erbbaurecht wird schwieriger, wenn die Restlaufzeit kurz ist. In der Finanzierungspraxis ist es oft wichtig, dass der Kredit lange vor Ablauf des Erbbaurechts getilgt ist; in den rechtlichen Rahmenbedingungen für bestimmte sichere Hypothekenkonstruktionen findet sich häufig die Vorgabe, dass die Tilgung spätestens 10 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts erfolgen muss. Die konkrete Anforderung hängt von der Bank und dem jeweiligen Geschäft ab.

Der Kommentar des Hypothekenexperten aus dem Ausgangsmaterial bezog sich auf die Praxis der Banken: Eine kurze Restlaufzeit mindert die Attraktivität der Immobilie und kann die Finanzierung erschweren.

Bevor Sie einen Antrag bei der Bank stellen, sollten Sie Folgendes vorbereiten:

Erbbaurechtsvertrag;
Auszug aus dem Erbbaurechtsregister;
Berechnung des Erbbauzinses und der Indexierung;
Unterlagen zum Objekt;
Teilungserklärung und Wirtschaftsplan für die Wohnung;
Bestätigung der Zustimmung des Grundstückseigentümers, falls erforderlich.

Finanzieller Vergleich mit einem herkömmlichen Kauf

Das Erbbaurecht senkt oft die Einstiegskosten, da das Grundstück nicht gekauft wird. Die monatliche Belastung setzt sich jedoch aus zwei Teilen zusammen: dem Kredit für das Haus oder die Wohnung und dem Erbbauzins.

Ein Beispiel zum Verständnis der Funktionsweise:

Parameter	Herkömmlicher Kauf	Erbbaurecht
Grundstück	wird zusammen mit der Immobilie erworben	verbleibt beim Grundstückseigentümer
Einmaliges Budget	höher	niedriger
Regelmäßige Zahlung	Hypothek	Hypothek plus Erbbauzins
Indexierung	hängt vom Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung ab	Der Erbbauzins kann vertraglich steigen
Besitzdauer	unbefristet	befristet durch das Erbbaurecht
Verkauf	in der Regel einfacher	hängt von der Laufzeit, dem Vertrag und den Zustimmungen ab
Vererbung	Volles Eigentum	im Rahmen der verbleibenden Laufzeit

Ein Erbbaurecht kann vorteilhaft sein, wenn der Preis der Immobilie deutlich niedriger ist, der Erbbauzins moderat ist, die Laufzeit lang ist, die Verlängerungsbedingungen klar sind und die Bank den Kauf zu normalen Konditionen finanziert. Es kann nachteilhaft sein, wenn der Preisvorteil durch steigende Erbbauzinsen aufgezehrt wird, die Laufzeit kurz ist oder die Immobilie schwer zu verkaufen ist.

Wann ist ein Erbbaurecht sinnvoll?

Diese Form kann geeignet sein, wenn:

Man benötigt eine Immobilie in einer Gegend, in der der normale Kauf von Grundstücken zu teuer ist;
Die verbleibende Vertragslaufzeit ist lang;
Der Erbbauzins liegt unter den alternativen Finanzierungskosten für das Grundstück;
Die Indexierungsbedingungen sind transparent;
Es gibt ein klares Szenario für den Verkauf oder die Vererbung;
Die Immobilie wird zum Eigenbedarf erworben und nicht als spekulative Investition;
Die Bank hat im Voraus ihre Bereitschaft zur Finanzierung des Geschäfts bestätigt.

Wann man besser davon Abstand nehmen sollte

Grund zur Vorsicht:

Die Laufzeit des Erbbaurechts läuft bald ab;
Der Erbbauzins ist bereits hoch oder steht kurz vor einer Anpassung;
Der Vertrag enthält keine klaren Bedingungen für eine Verlängerung;
Die Entschädigung bei Ablauf der Laufzeit ist minimal;
Der Heimfall ist zu weit gefasst;
Der Grundstückseigentümer muss fast jede Maßnahme genehmigen;
Die Bank bietet deutlich schlechtere Konditionen an; – Die Immobilie steht schon lange zum Verkauf, doch der Preisnachlass gleicht die Risiken nicht aus.

Wenn der Preis „zu gut“ erscheint, sollte man nicht nur den Kaufpreis berücksichtigen, sondern den gesamten Lebenszyklus der Immobilie: Erbbauzins, Zahlungsanstieg, Reparaturen, Steuern, Verkauf und Restlaufzeit.

Wo findet man Objekte mit Erbbaurecht?

Anzeigen finden sich auf den Websites von Städten, Kirchen, Bauträgern, Maklern und großen Immobilienportalen. Auf ImmoScout24 und ähnlichen Plattformen kann das Erbbaurecht sowohl in der Rubrik „Grundstücke“ als auch in Anzeigen zum Verkauf von Häusern oder Wohnungen erscheinen.

Beispiel für die Suche nach Erbbaurechtsobjekten auf einem Immobilienportal: In der Beschreibung sollte man nicht nur auf den Preis achten, sondern auch auf die Laufzeit des Rechts, den Erbbauzins und die Vertragsbedingungen.

Beispiel für eine Anzeige zur langfristigen Pacht eines Grundstücks: Diese Angaben dienen lediglich zur Veranschaulichung, da sich die konkreten Sätze und Laufzeiten schnell ändern.

Wohnungen in einem Haus auf gepachtetem Grundstück mögen günstiger erscheinen als benachbarte Objekte, doch der Käufer übernimmt einen Anteil an den Verpflichtungen aus dem Erbbauzins.

In der Anzeige wird in der Regel darauf hingewiesen, dass das Grundstück nicht erworben wird. Sollte diese Information verschwiegen oder unklar formuliert sein, sollten vor der Besichtigung die Unterlagen angefordert werden.

Die Vertragslaufzeit und der aktuelle Erbbauzins sind entscheidende Faktoren für die Preisbewertung.

Ein Vergleich der Preise pro m² ist nur in Verbindung mit der Berücksichtigung des Erbbaurechts sinnvoll: Eine Immobilie kann gerade wegen des befristeten Grundstücksrechts günstiger als der Marktpreis sein.

Ein geringes Interesse an der Immobilie kann nicht an der Qualität der Wohnung liegen, sondern an der kurzen Laufzeit des Erbbaurechts, einem hohen Erbbauzins oder einer komplizierten Finanzierung.

Checkliste vor dem Kauf

Fordern Sie den vollständigen Erbbaurechtsvertrag an, nicht nur einen Auszug aus der Anzeige.
Das Erbbaugrundbuch und das Grundbuch prüfen.
Berechnen Sie den Erbbauzins zum aktuellen Zeitpunkt und den möglichen Anstieg in 10 bis 30 Jahren.
Die verbleibende Laufzeit und die Verlängerungsbedingungen klären.
Heimfall und Entschädigung prüfen.
Holen Sie sich eine vorläufige Stellungnahme der Bank zur Finanzierung ein.
Vergleichen Sie den Preis mit herkömmlichen Objekten unter Berücksichtigung des Erbbauzinses.
Prüfen Sie, ob die Immobilie vermietet, umgebaut und verkauft werden darf.
Klären Sie die Steuern, Notarkosten und die Hausgeldzahlungen.
Lassen Sie die Unterlagen vor der Unterzeichnung von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen.

FAQ

Ist das Erbbaurecht ein Betrug?

Nein. Es handelt sich um eine rechtmäßige Form des Immobilienbesitzes in Deutschland. Das Risiko ergibt sich nicht aus dem Erbbaurecht selbst, sondern aus einem schlechten Vertrag, einer kurzen Laufzeit, einem hohen Erbbauzins oder dem Unverständnis der Einschränkungen.

Kann man die Immobilie an die Kinder übertragen?

Ja, das Erbbaurecht ist vererbbar. Die Erben erhalten das Recht jedoch nur im Rahmen der verbleibenden Laufzeit und der Vertragsbedingungen.

Kann man das Grundstück später kaufen?

Manchmal ja, wenn der Grundstückseigentümer zustimmt oder der Vertrag ein Kaufrecht vorsieht. Ein automatisches Rückkaufsrecht besteht in der Regel nicht, daher muss dieser Punkt im Vertrag festgehalten werden.

Warum sind solche Objekte günstiger?

Der Käufer erwirbt das Grundstück nicht und geht langfristige Verpflichtungen hinsichtlich des Erbbauzinses ein. Zudem ist eine Immobilie mit kurzer Restlaufzeit schwieriger zu finanzieren und zu verkaufen.

Lohnt es sich, eine Wohnung mit einer Restlaufzeit von 30 Jahren zu kaufen?

Das Risiko ist hoch. Man muss die Verlängerungsmöglichkeit, die Entschädigung, die Bankfinanzierung und den stark reduzierten Preis prüfen. Ohne ein klares Verlängerungskonzept eignet sich ein solcher Kauf oft nur für erfahrene Käufer mit einer sehr sorgfältigen Kalkulation.