Hausprüfung vor dem Kauf in Deutschland: Checkliste für Unterlagen, Haustechnik und Risiken

Die Hausbesichtigung vor dem Kauf in Deutschland dient nicht nur der Form, sondern der Ermittlung des tatsächlichen Preises der Immobilie. Bei einem Einfamilienhaus übernimmt der Käufer das Dach, die Fassade, den Keller, die Heizung, die Elektrik, das Grundstück, die Grundbuchunterlagen sowie zukünftige Verpflichtungen zur energetischen Sanierung. Ein Fehler in dieser Phase verwandelt einen attraktiven Preis leicht in ein teures, jahrelanges Projekt.

Dieser Artikel konzentriert sich speziell auf das Haus. Der allgemeine Ablauf der Transaktion, der Notar, Steuern und Nebenkosten werden separat im Artikel „“ zum Thema „Wohnungskauf in Deutschland“ behandelt. Hier geht es um etwas anderes: Worauf man bei der Besichtigung achten muss, welche Unterlagen man vom Verkäufer anfordern sollte, wann man einen Bausachverständigen hinzuziehen sollte und wie man festgestellte Mängel in das Budget und in Verhandlungsargumente umsetzt.

Kurzer Ablauf der Besichtigung

Praktischerweise lässt sich die Due-Diligence-Prüfung einer Immobilie in drei Schritte unterteilen: eine Schnellbesichtigung, eine fachliche Begutachtung und eine Dokumentenprüfung vor der endgültigen Entscheidung.

Schritt	Was ist zu tun?	Wozu dient das?
Erste Besichtigung	Dach, Keller, Gerüche, Risse, Heizung, Elektrik, Grundstück und Verhalten des Verkäufers beurteilen	Häuser mit offensichtlich hohen Risiken schnell aussortieren
Zweite Besichtigung	Mit einem unabhängigen Bausachverständigen erscheinen, bei Bedarf einen Energieberater hinzuziehen	Eine Mängelliste und einen Kostenvoranschlag einholen
Prüfung der Unterlagen	Energieausweis, Grundbuch, Bauakte, Flurkarte, Baulastenverzeichnis, Unterlagen zu Heizung und Reparaturen anfordern	Rechtliche Einschränkungen, Verpflichtungen und das zukünftige Budget erfassen

Wenn der Verkäufer bei der ersten Besichtigung keine grundlegenden Unterlagen vorlegt und Fragen zu Undichtigkeiten, Heizung, Keller oder Umbauten ausweicht, ist das kein automatischer Grund zur Ablehnung, aber ein Anlass, erhöhte Vorsicht walten zu lassen.

Wann ist ein unabhängiger Sachverständiger erforderlich?

Bei einer Wohnung reichen manchmal eine sorgfältige Besichtigung und die WEG-Unterlagen aus. Bei einem Haus ist ein unabhängiger Bausachverständiger fast immer sinnvoll: Er prüft die Bausubstanz, Feuchtigkeit, Risse, das Dach, die Fassade, die Fenster, den Keller, die Heizung und offensichtliche technische Risiken. Wenn es um strittige Punkte wie Heizung, Wärmedämmung, Energieausweis oder zukünftige Modernisierungsmaßnahmen geht, ist zusätzlich ein Energieberater hilfreich.

Beauftragen Sie den Sachverständigen nicht mit der Frage, ob Ihnen das Haus gefällt. Sie benötigen eine praktische Übersicht: Mangel, Dringlichkeit, mögliche Ursache, Kostenspanne, welche Unterlagen anzufordern sind und was beim Bauamt oder bei der Gemeinde zu prüfen ist.

Checkliste für die Hausbesichtigung

Gebäudeteil	Was vor Ort zu prüfen ist
Dach und Dachboden	Durchhängungen, beschädigte Dachdeckung, Dachrinnen, Flecken im Holz, muffiger Geruch, Kondenswasser, Spuren von Undichtigkeiten
Obergeschoss	Ist der kalte Dachboden oder das Dach gedämmt, sind Kältebrücken und alte, unvollständige Arbeiten sichtbar?
Keller	Muffiger Geruch, Ausblühungen, abblätternder Putz, frische Farbe nur am unteren Rand der Wände, Paneele auf dem Rohbau, Schimmel
Heizung	Art der Anlage, Einbaujahr, Wartungsunterlagen, Feuerstättenbescheid, Vorlauftemperatur, Zustand der Heizkörper und Rohre
Elektrik	Alter der Schalttafel, Schutzvorrichtungen, separate Leitungen für Küche und Haushaltsgeräte, Anzeichen von Überhitzung, Unterlagen zu durchgeführten Arbeiten
Abwasser und Entwässerung	Prüfprotokolle, Videoinspektion, Spuren von Rückstau, Regenwasserableitung, Feuchtigkeit nach starkem Regen
Fassade und Fenster	Risse, Feuchtflecken, Zugluft, Kondenswasser an den Laibungen, Fugen, punktuelle kosmetische Reparaturen
Grundstück	Grenzen, Zufahrt, Gefälle, öffentliche Durchfahrt, Bäume, Wasserrisiken, Einschränkungen durch Baulast und Bebauungsplan

Unterlagen, die vor dem Kauf angefordert werden sollten

Je älter das Haus ist, desto weniger Bedeutung haben schöne Fotos und desto wichtiger sind die Unterlagen. Fordern Sie diese vor der zweiten Besichtigung oder unmittelbar danach an, solange Sie noch vom Kauf zurücktreten oder den Preis neu verhandeln können.

Dokument	Was bringt es dem Käufer?
Energieausweis	Zeigt den energetischen Zustand, die Art des Zertifikats, die Heizungsart, Empfehlungen und einen Überblick über die zu erwartenden Kosten
Unterlagen zur Heizungsanlage	Installationsjahr, Wartungshistorie, Reparaturen, Austauschrisiko gemäß GEG und tatsächlicher Zustand der Anlage
Feuerstättenbescheid	Vorgeschriebene Maßnahmen an Öfen, Kaminen, Schornsteinen und Heizungsanlagen
Rechnungen für Dach, Fenster, Fassade, Wärmedämmung	Bestätigen, dass die Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich durchgeführt und nicht nur mündlich beschrieben wurden
Unterlagen zur Kanalisation	Verringern das Risiko teurer Reparaturen im Untergrund, die bei der Besichtigung kaum sichtbar sind
Grundbuch	Rechte, Belastungen, Dienstbarkeiten, Wegerechte, Durchfahrtsrechte und Rechte zur Verlegung von Versorgungsleitungen
Bauakte	Genehmigungen, Pläne, genehmigte Anbauten und Historie der baulichen Veränderungen
Flurkarte	Stimmen Zäune, Garage, Überdachungen und die tatsächliche Nutzung mit den Grundstücksgrenzen überein?
Baulastenverzeichnis	Öffentlich-rechtliche Auflagen für das Grundstück: Abstandsflächen, Zufahrten, Parkplätze, Bebauungsbeschränkungen
Bebauungsplan und Flächennutzungsplan	Was auf dem Grundstück gebaut werden darf und was in der Nachbarschaft entstehen könnte
Altlastenkataster	Risiko von Altlasten, insbesondere aufgrund einer früheren Nutzung des Grundstücks als Industrie-, Lager- oder Kfz-Werkstatt
Hochwasser- und Starkregenkarten	Risiko von Überschwemmungen, Starkregen, hohem Grundwasserspiegel und Rückstau

Die Antwort „Es sind keine Unterlagen mehr vorhanden“ macht das Haus nicht automatisch zu einer schlechten Investition. Aber sie erhöht das Risiko und sollte sich im Preis, in der Rücklage und in der Entscheidung der Bank widerspiegeln.

Energieausweis und GEG: Was für den Käufer wichtig ist

Der Energieausweis muss beim Verkauf eines Wohnhauses dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsabschluss übergeben werden. Für den Käufer ist dies nicht nur eine Formalität: Das Dokument hilft zu verstehen, wie energieintensiv das Haus ist, welche Heizungsart genutzt wird und wie realistisch die zukünftigen Kosten sind. Ausführliche Informationen zu den verschiedenen Arten von Energieausweisen finden Sie in einem separaten Artikel unter sowie zum Energieausweis für Wohngebäude unter.

Achten Sie nicht nur auf die Energieeffizienzklasse. Wichtig sind auch die Art des Zertifikats, das Ausstellungsdatum, die Gültigkeitsdauer, der Endenergieindex, Empfehlungen zur Modernisierung und inwieweit die Angaben mit dem tatsächlichen Zustand des Hauses übereinstimmen.

Der Bedarfsausweis basiert auf dem berechneten Energiebedarf des Gebäudes.
Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Verbrauch der Vormieter und hängt stärker von deren Gewohnheiten ab.

Das GEG (Gebäudeenergiegesetz) regelt Energieausweise, Anforderungen an Heizung und Wärmedämmung sowie einen Teil der Pflichten des Eigentümers. Für den Käufer eines Bestandshauses lauten die wichtigsten Fragen wie folgt:

ob der alte Heizkessel unter die Austauschpflicht fällt;
Ist die Deckenkonstruktion zum kalten Dachboden hin oder das Dach selbst gedämmt?
Welche Vorschriften gelten für die neue Heizungsanlage nach der kommunalen Wärmeplanung?
Welche Maßnahmen sollten sinnvollerweise vor Vertragsunterzeichnung in das Budget einbezogen werden?

Gemäß § 47 GEG muss die obere Deckenkonstruktion zu einem unbeheizten Dachboden den Mindestanforderungen an den Wärmeschutz entsprechen, sofern das Dach selbst nicht gedämmt ist. Da es Ausnahmen von dieser Vorschrift gibt, ist vor einer Schlussfolgerung hinsichtlich der rechtlichen Verpflichtung die Meinung eines Sachverständigen erforderlich. Für den Käufer ist die praktische Bedeutung einfacher: Ein ungedämmter Dachboden bedeutet fast immer zukünftige Kosten.

Heizung: das größte technische Risiko

Auch im Jahr 2026 bleibt die Heizung einer der heikelsten Punkte beim Kauf eines Hauses in Deutschland. Klären Sie gleich zu Beginn:

Welche Art von Heizung ist installiert?
In welchem Jahr wurde der Heizkessel eingebaut?
Liegen Wartungsprotokolle vor?;
Welche Vorlauftemperatur ist an kalten Tagen erforderlich?
Wurden die Heizkörper ausgetauscht?
Wurde ein hydraulischer Abgleich durchgeführt?
Liegt ein Feuerstättenbescheid vor und gibt es Bemerkungen des Schornsteinfegers?

Gemäß § 71 GEG müssen neue Heizungsanlagen die Vorgabe von 65 % erneuerbarer Energie oder die gesetzlich vorgesehenen Alternativen erfüllen. Für Bestandshäuser richten sich die Fristen nach der kommunalen Wärmeplanung: Für Großstädte gilt eine Frist bis 2026, für kleinere Gemeinden bis 2028, sofern ein lokaler Beschluss die Anforderungen nicht schon früher in Kraft setzt.

Lassen Sie alte Gas- und Ölkessel separat prüfen. Gemäß § 72 GEG gilt für einen Teil der Heizkessel eine Altersgrenze, und § 73 GEG ist beim Eigentümerwechsel in Ein- bis Zweifamilienhäusern relevant, in denen der Vorbesitzer zum Stichtag selbst im Haus gewohnt hat. Ausnahmen hängen vom Heizkesseltyp und der konkreten Situation ab, ziehen Sie daher keine Schlussfolgerungen allein aufgrund des Installationsjahres.

Wenn Sie eine Wärmepumpe in Betracht ziehen, geht es nicht darum, ob eine Wärmepumpe überhaupt installiert werden kann. Wichtig ist, ob sie effizient arbeitet: Eine niedrige Vorlauftemperatur, ausreichende Heizflächen, eine angemessene Wärmedämmung und die richtige Einstellung des Systems sind oft wichtiger als die Marke der Anlage selbst.

Dach, Dachboden und Fassade

Das Dach ist eine der teuersten Fehlerquellen. Bewerten Sie bei der ersten Besichtigung die sichtbaren Anzeichen: Wellen, Durchhängungen, beschädigte Dachdeckungselemente, den Zustand des Firsts, der Anschlüsse und der Dachrinnen. Suchen Sie auf dem Dachboden nach Flecken, Verfärbungen des Holzes, Kondenswasser, muffigem Geruch und Spuren alter Undichtigkeiten.

Nützliche Fragen an den Verkäufer:

Wann wurde das Dach repariert oder neu gedeckt?
Liegen Rechnungen, Verträge und Fotos der durchgeführten Arbeiten vor?
Wurde das Dach oder die oberste Deckenkonstruktion gedämmt?
Gab es nach starkem Regen, Schnee oder Wind Undichtigkeiten?
Warum ist der Dachboden neu renoviert, obwohl das Haus schon viele Jahre alt ist?

Fassade und Fenster sollten gemeinsam begutachtet werden. Neue Fenster ohne Analyse der Belüftung und Wärmedämmung können das Kondensatproblem möglicherweise nicht lösen, sondern sogar noch verschlimmern. Wenn das Haus feucht ist, sollte zunächst die Ursache geklärt werden, bevor Renovierungsmaßnahmen geplant werden.

Keller, Feuchtigkeit und Schimmel

Der Keller verrät oft mehr über den Zustand des Hauses als das Wohnzimmer. Alarmierend sind muffiger Geruch, Ausblühungen, aufgequollener Putz, Schimmel in den Ecken, frische Farbe nur im unteren Bereich der Wände, neue Paneele über dem alten Untergrund sowie die Weigerung, die Technikräume zu öffnen.

Bei Schimmel gilt eine einfache Regel: Erst die Ursache, dann die Sanierung. Wenn der Befall groß ist, nach der Reinigung wiederkehrt oder mit Kältebrücken zusammenhängt, handelt es sich um ein bauliches und belüftungstechnisches Problem und nicht um eine alltägliche Kleinigkeit. In Zweifelsfällen ist ein Gutachten eines Fachmanns erforderlich, da die Kosten für einen Fehler die Abdichtung, Belüftung, Dämmung und die Sanierung der Oberflächen umfassen können.

Elektrik und aktuelle Belastung

In Häusern aus den 1950er- bis 1970er-Jahren ist die Elektroinstallation oft nicht für die heutige Belastung ausgelegt, auch wenn „alles funktioniert“. Achten Sie auf den Sicherungskasten, die Schutzvorrichtungen, die Anzahl der Stromkreise, den Zustand der Steckdosen und Anzeichen von Überhitzung. Denken Sie dabei auch an zukünftige Verbraucher: Induktionskochfeld, Wärmepumpe, Homeoffice, Serverausrüstung, Laden eines Elektroautos.

Fordern Sie Rechnungen und Protokolle der zuletzt durchgeführten Arbeiten an. Wenn der Verkäufer keine Unterlagen vorlegen kann, lassen Sie zumindest vor oder unmittelbar nach dem Kauf eine fachmännische Überprüfung durch einen Elektriker durchführen.

Kanalisation, Entwässerung und Regenwasserableitung

Unterirdische Leitungen sind bei der Besichtigung selten sichtbar, doch Reparaturen können teuer werden. Die Vorschriften für die Überprüfung privater Abwasserleitungen hängen vom Bundesland und der Gemeinde ab, daher gibt es keine allgemeingültige Antwort. Fordern Sie vom Verkäufer Protokolle, eine Videoinspektion und Reparaturunterlagen an und erkundigen Sie sich bei der Gemeinde oder beim Abwasserentsorger nach den örtlichen Anforderungen.

Wenn das Grundstück zum Haus hin abfällt, der Keller feucht ist, sich auf der Auffahrbahn Wasserspuren befinden und über die Entwässerung „nichts bekannt ist“, betrachten Sie dies als separates Risiko. Nach starkem Regen ist es sinnvoll, noch einmal vorbeizukommen und Pfützen, Abflüsse, Rückstau sowie den Zustand des Kellers zu begutachten.

Grundstück und grundstücksrechtliche Beschränkungen

Ein Haus lässt sich renovieren, Einschränkungen hinsichtlich des Grundstücks bleiben jedoch oft bestehen. Prüfen Sie, welcher Teil des Grundstücks tatsächlich nutzbar ist, ob die Zufahrt als öffentliche Durchfahrtsstraße genutzt wird, ob öffentlich-rechtliche Verpflichtungen bestehen, ob es umstrittene Grundstücksgrenzen gibt, ob Hochwassergefahr besteht oder ob in der Nähe eine zukünftige dichte Bebauung zu erwarten ist.

Grundbuch: Weg- und Durchfahrtsrechte, Versorgungsleitungen, sonstige Belastungen.
Bauakte: Genehmigungen für Anbauten, Überdachungen, Wintergärten, Garagen und größere Umbauten.
Flurkarte: Übereinstimmung der tatsächlichen Grenzen und Gebäude mit dem Katasterplan.
Baulastenverzeichnis: Auflagen bezüglich Abstandsflächen, Zufahrt, Parkmöglichkeiten und Grundstücksnutzung.
Bebauungsplan und Flächennutzungsplan: zulässige Bebauung auf dem Grundstück und in der Umgebung.
Altlastenkataster: Verdacht auf Bodenverunreinigungen.
Hochwasser und Starkregen: Risiko von Überschwemmungen, Starkregen, hohem Grundwasserspiegel und Rückstau.
Bodenrichtwert: Ein Richtwert für den Grundstückswert, der Aufschluss darüber gibt, wie viel des Kaufpreises auf das Grundstück entfällt.

Beispiel: In der Anzeige sind 820 m² Grundstück angegeben, aber ein Teil der Fläche wird von einer gemeinsamen Zufahrt und einem Versorgungsstreifen eingenommen. Formal ist das Grundstück groß, tatsächlich ist die nutzbare Fläche für Garten, Terrasse und Kinderspielbereich jedoch viel kleiner.

energetische Sanierung und Fördermittel

Die Modernisierung sollte vor den Verhandlungen und nicht erst nach dem Kauf geplant werden. Die Reihenfolge ist wie folgt: den Zustand des Hauses ermitteln, notwendige Maßnahmen von wünschenswerten unterscheiden, einen vorläufigen Kostenvoranschlag einholen, die Fördermöglichkeiten bei KfW/BAFA prüfen und erst dann entscheiden, welchen Preis man anbieten möchte.

Für die Heizung ist bei privaten Eigentümern das KfW-Programm 458 wichtig. Für die Beratung und einzelne Maßnahmen an der Gebäudehülle werden häufig die BAFA-Programme herangezogen: „Energieberatung für Wohngebäude“, „iSFP“ und „Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle“. Die Bedingungen der Förderprogramme ändern sich, daher sollten Sie vor einer Entscheidung die aktuellen Regelungen, zulässigen Ausgaben, Höchstbeträge, Anforderungen an den Energieeffizienz-Experten und das Antragsverfahren prüfen.

Es ist besonders wichtig, nicht mit den Arbeiten zu beginnen und keinen gewöhnlichen Vertrag zu unterzeichnen, ohne zuvor die Förderbedingungen geprüft zu haben. Bei vielen Förderprogrammen ist die Reihenfolge der Schritte entscheidend: zuerst ein passendes Angebot und der Antrag, dann der Beginn der Arbeiten. Wenn Sie noch nicht Eigentümer sind, prüfen Sie zusätzlich, ob der Antrag vor oder erst nach der Eigentumsübertragung gestellt werden kann.

Verwenden Sie die Richtwerte für die Kosten für Dämmung, Fenster, Dach, Elektrik und Abdichtung nur als groben Anhaltspunkt. Für Verhandlungen eignen sich die vom Sachverständigen angegebenen Spannen, für das endgültige Budget benötigen Sie jedoch lokale Angebote von Firmen.

Wie man Mängel in den Verhandlungen nutzt

Verhandeln Sie nicht mit der Phrase „das Haus ist alt“. Verhandeln Sie anhand einer Tabelle:

Was wurde festgestellt?	Warum ist das wichtig?	Was ist einzuholen?	Wie wirkt sich das auf den Preis aus?
Alter Heizkessel	Möglicher Austausch, GEG-Anforderungen, zukünftige Kosten	Einbaujahr, Wartungsprotokolle, Feuerstättenbescheid	Kostenvoranschlag für die Heizung und Rückstellung für die Modernisierung
Unisolierter Dachboden	Wärmeverluste und mögliche Verpflichtung nach GEG	Fotos, Rechnungen, Gutachten	Budget für die Dämmung und Priorität nach dem Kauf
Feuchter Keller	Risiko von Feuchtigkeitsschäden, Schimmel und Bauschäden	Besichtigung nach Regen, Ursachenanalyse	Rückstellung für Diagnose und Reparatur
Unklare Abwasserleitung	Unterirdische Sanierungsarbeiten lassen sich visuell nur schwer beurteilen	Videoinspektion, Gutachten, Anforderungen der Gemeinde	Vertragsbedingung oder Preisnachlass
Baulast oder Wegerecht	Schränkt die Nutzung des Grundstücks ein	Auszug aus dem Kataster, Rücksprache mit dem Bauamt	Beeinflusst den Grundstückswert und die Familienpläne

Wenn die Bank den Kauf finanziert, besprechen Sie im Voraus, ob Modernisierungsmaßnahmen in der Finanzierung berücksichtigt werden können. Zum Thema Budget ist es hilfreich, den Artikel über Hypotheken in Deutschland zu lesen.

Nachbarn und Umgebung

Wenn Sie ein Haus kaufen, erwerben Sie nicht nur die vier Wände, sondern auch das alltägliche Umfeld: Lärm, Parkmöglichkeiten, Verkehr, Bebauungspläne, die Lebensgewohnheiten der Anwohner und die Erreichbarkeit der Infrastruktur.

Schauen Sie mal rein:

die geplante Bebauung in der Nachbarschaft gemäß Bebauungsplan;
Lärm von der Straße, der Bahn, von Schulen, Sportplätzen, Kirchen, Werkstätten oder Lieferverkehr;
gemeinschaftliche Zufahrt, Parkplätze, Schneeräumung und Instandsetzung der Bodenbeläge;
strittige Bäume, Zäune, Schatten und Grundstücksgrenzen;
Privatsphäre auf der Terrasse, in der Küche und in den Kinderzimmern;
den tatsächlichen Lebensrhythmus des Viertels morgens, abends, an Werktagen und nach Regen.

Eine einzige Besichtigung bei gutem Wetter gibt keinen Aufschluss über den tatsächlichen Zustand des Hauses. Kommen Sie mehrmals vorbei und schauen Sie sich nicht nur das Objekt, sondern auch die Straße an.

Besonderheiten für Familien und Zuwanderer

Für eine Familie birgt ein Haus keine Gefahr durch seine Größe, sondern durch unvorhersehbare Kosten. Der Garten, die Kinderzimmer und die Ruhe sind wichtig, aber prüfen Sie das Budget für den Winter, die Feuchtigkeit in den Schlafzimmern sowie die Wege zur Schule, zu Ärzten, zu Freizeitkursen, zum Einkaufen und zur Arbeit.

Für Zuwanderer ist es besonders wichtig, den Kauf einer Immobilie nicht aus einer emotionalen Entscheidung heraus zu tätigen. Mündliche Versprechungen wie „Das Dach wurde kürzlich erneuert“ oder „Der Keller ist immer trocken“ sind ohne Daten, Rechnungen und Protokolle nichts wert. Wenn Sie sich in der deutschen Sprache noch nicht sicher fühlen, nehmen Sie jemanden zur Besichtigung mit, der sich mit Bauunterlagen auskennt und gezielte Fragen stellen kann.

Planen Sie nicht nur eine Reserve für den Notar und die Steuern ein, sondern auch für die ersten Monate nach dem Umzug: Die Einstellung der Heizung, kleinere Reparaturen, Elektroarbeiten, die Trockenlegung des Kellers, der Garten, der Zaun, die Entwässerung und Handwerkerbesuche fallen oft sofort an.

Häufige Fehler von Käufern

Kaufen Sie mit den Augen, nicht anhand einer Risikobewertung.
Ignorieren Sie den Energieausweis und das Alter der Heizungsanlage.
Man sollte sich nicht von frisch renovierten Bereichen im Keller täuschen lassen.
Davon ausgehen, dass neue Fenster das Problem mit Feuchtigkeit und Kälte von selbst lösen.
Kanalisation, Entwässerung und Regenwasserableitung nicht prüfen.
Das Grundbuch, das Baulastenverzeichnis und die Bebauungspläne nicht einsehen.
Vergessen Sie nicht, nach dem Kauf eine finanzielle Reserve einzuplanen.
Bei einem teuren und alten Haus sollte man nicht am unabhängigen Sachverständigen sparen.

FAQ

Kann man bereits bei der Besichtigung einen Energieausweis verlangen?

Ja. Beim Verkauf eines Hauses muss der Verkäufer oder Makler den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und ihn nach Vertragsabschluss übergeben.

Bedeutet eine schlechte Energieeffizienzklasse, dass man das Haus nicht kaufen sollte?

Nein. Aber es bedeutet, dass der Preis zusammen mit Heizung, Wärmedämmung, Fenstern und einer wahrscheinlichen Modernisierung berechnet werden muss und nicht nur auf der Grundlage der Anzeige.

Was lässt sich ohne Fachkenntnisse am Dach überprüfen?

Spuren von Wasserschäden auf dem Dachboden, muffiger Geruch, Zustand der Dachrinnen, Verformungen der Dachhaut, Fugen und frisch verlegte Oberflächen ohne ersichtlichen Grund.

Müssen alte Gas- und Ölkessel tatsächlich ausgetauscht werden?

Ja, aber die Schlussfolgerung hängt vom Baujahr, dem Kesseltyp, den GEG-Ausnahmen und der Situation beim Eigentümerwechsel ab. Daher sind Unterlagen zur Heizungsanlage und der Feuerstättenbescheid erforderlich.

Was bedeutet die 65-Prozent-Regel für die Heizung?

Dies ist die GEG-Vorgabe für neue Heizungsanlagen: Sie müssen den gesetzlich festgelegten Anteil an Wärme durch erneuerbare Energien oder zulässige Alternativen decken. Für Bestandshäuser hängen die Fristen von der kommunalen Wärmeplanung und den örtlichen Beschlüssen ab.

Kann man in einem Altbau eine Wärmepumpe einbauen?

Oft ist dies möglich, doch die Effizienz hängt von der Vorlauftemperatur, den Heizkörpern, der Wärmedämmung, den Wärmeverlusten und der Einstellung der Anlage ab. Vor dem Kauf sollte man nicht nur die Heizungsanlage, sondern das gesamte Haus als Wärmesystem bewerten.

Muss die Kanalisation eines Einfamilienhauses geprüft werden?

Ja. Auch wenn die örtlichen Vorschriften variieren, sind Untergrundmängel kostspielig und bei einer gewöhnlichen Besichtigung kaum erkennbar. Das Minimum sind Unterlagen, Rückfragen bei der Gemeinde und – bei bestehenden Risiken – eine Videoinspektion.