Ріелтор у Німеччині: хто сплачує комісію під час оренди та купівлі

Маклер у Німеччині — це посередник з нерухомості. Його винагороду називають Maklerprovision або Maklercourtage. Хто сплачує комісію, залежить від угоди: при оренді житла діє Bestellerprinzip, а при купівлі квартири або Einfamilienhaus приватною особою покупця не можна поставити в гірше становище щодо комісії, ніж продавця.

Головне правило для орендаря або покупця просте: не платити «за огляд», «за бронювання» або «за документи», доки немає зрозумілого договору, укладеної угоди та законної підстави для рахунку.

Коротко: хто платить ріелтору

Ситуація	Хто зазвичай платить	Що важливо перевірити
Оренда: ріелтора найняв орендодавець	Орендодавець	З орендаря не можна стягувати комісію лише за відгук на оголошення.
Оренда: орендар сам надав Suchauftrag	Орендар, але лише за умови дотримання вимог закону	Договір у Textform, об’єкт знайдено саме завдяки дорученню орендаря, Mietvertrag укладено.
Купівля квартири або Einfamilienhaus фізичною особою, маклер працює на обидві сторони	Покупець і продавець на рівних	Частки комісії мають бути однаковими.
При купівлі квартири або Einfamilienhaus договір з ріелтором укладається лише з продавцем	Продавець і покупець мають однакові права	Покупець платить лише після підтвердження, що продавець уже сплатив свою частину.
Купівля ділянки, комерційного об’єкта, багатоквартирного будинку або угода між підприємствами	За домовленістю сторін	Спеціальні правила захисту прав споживачів щодо квартири/односімейного будинку можуть не застосовуватися.

Комісія не виникає автоматично. Згідно з базовою логікою §652 BGB, маклер повинен мати договір, його робота має призвести до укладення основного договору, а угода має відбутися. Якщо Mietvertrag або Kaufvertrag не укладено, вимогу щодо комісії зазвичай слід перевіряти особливо ретельно.

Оренда: Bestellerprinzip та Textform

При оренді житла діє Bestellerprinzip: платить той, хто замовив послугу. Якщо ріелтора залучив орендодавець, комісію зазвичай несе орендодавець.

Орендар може платити ріелтору лише в обмежених випадках: він сам уклав Vermittlungsvertrag або Maklervertrag у Textform, доручив ріелтору шукати житло, і посередник отримав право запропонувати саме цю квартиру виключно завдяки такому дорученню. Якщо квартира вже була в портфелі ріелтора або рекламувалася за дорученням орендодавця, вимога комісії до орендаря зазвичай не діє.

Textform — це не обов’язково паперовий договір із підписом. Підходить будь-який формат, який можна зберегти та пред’явити: електронний лист, повідомлення через портал, лист або інший сталий текст. Телефонної розмови без фіксованого підтвердження недостатньо.

Якщо орендар дійсно повинен платити, закон обмежує суму: максимум дві Kaltmieten плюс gesetzliche Umsatzsteuer. Kaltmiete — оренда без комунальних платежів; детальніше див. Nebenkosten. Окремі збори за базу об’єктів, обробку анкети, стандартні документи або огляд квартири виглядають сумнівно і повинні перевірятися до оплати.

Купівля квартири або будинку

При купівлі житла для споживачів важливими є §§656a-656d BGB. Ці правила стосуються купівлі Wohnung або Einfamilienhaus, якщо покупець діє як споживач.

Основні наслідки:

• Maklervertrag щодо такої купівлі повинен бути у Textform.
• Якщо маклер бере комісію з обох сторін, покупець і продавець повинні бути зобов’язані платити однакову суму.
• Якщо договір з ріелтором уклала лише одна сторона, перекласти витрати на іншу можна лише так, щоб замовник сам залишився зобов’язаним сплатити щонайменше стільки ж.
• Вимога до іншої сторони стає такою, що підлягає оплаті, лише після доведення того, що замовник уже сплатив свою частку.

Федеральної таблиці ставок для продажу немає. Відсоток і сума узгоджуються в договорі, а в оголошеннях часто вказують комісію плюс 19% Umsatzsteuer. Тому перед подачею оферти варто звертати увагу не тільки на ціну об’єкта, а й на повні Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, нотаріус, Grundbuch та можливу Maklerprovision.

Чи вважається дзвінок договором

Звичайний дзвінок ріелтору сам по собі не створює платного договору, за яким від орендаря або покупця можна впевнено вимагати комісію. Для оренди житла та для купівлі квартири/односімейного будинку (Einfamilienhaus) потрібен зафіксований договір у письмовій формі (Textform).

На практиці суперечка найчастіше виникає так: людина відгукнулася на оголошення, сходила на огляд, а потім отримала рахунок. У такій ситуації спочатку запитайте про підстави: хто найняв ріелтора, де договір, коли виник обов’язок платити, як розраховано суму та яка угода відбулася.

Шаблон запиту перед оплатою комісії

Німецькою: Будь ласка, підтвердьте мені в письмовій формі, на якій правовій підставі я маю сплатити комісію ріелтора, хто є замовником ріелтора, яка сума комісії в євро та відсотках, чи ви виступаєте в ролі подвійного ріелтора та, якщо йдеться про купівлю нерухомості, чи продавець уже повністю сплатив свою частку комісії. Будь ласка, надішліть мені також основу договору та, за необхідності, підтвердження про сплату частки продавця. Щиро дякую. [Ім’я]

Переклад: Будь ласка, підтвердьте мені в текстовій формі, на якій правовій підставі я повинен(на) сплачувати брокерську комісію, хто є замовником послуг, який розмір комісії в євро та відсотках, чи дієте ви як посередник для обох сторін і, якщо йдеться про купівлю нерухомості, чи сплатив продавець свою частку комісії повністю. Також прошу надіслати договірну підставу та, якщо це доречно, підтвердження оплати частки продавця. Дякую. [Ім’я]

Як перевірити ріелтора

Перед підписанням Maklervertrag перевірте, хто перед вами. У Німеччині для комерційного посередництва з нерухомістю потрібна Erlaubnis nach §34c GewO. У сумлінного ріелтора не повинно бути проблем назвати орган, який видав дозвіл, і показати реквізити компанії.

Базовий чек-лист:

• відкрийте Impressum на сайті: там мають бути вказані назва компанії, адреса та контактні дані;
• запитайте дані згідно з §34c GewO та орган, що їх надав;
• уточніть, хто є Auftraggeber і хто сплачує комісію;
• запитайте розмір комісії в євро та відсотках, включаючи Umsatzsteuer;
• запитайте, чи є маклер Doppelmakler;
• перевірте, коли саме виникає право на оплату;
• не переказуйте гроші на приватний рахунок без договору та зрозумілого призначення платежу.

Для Immobilienmakler та співробітників, які безпосередньо беруть участь у діяльності згідно з §34c GewO, діє обов’язок підвищення кваліфікації: 20 годин протягом трьох календарних років. Це не замінює перевірку договору, але нормальний фахівець спокійно пояснює, як підтримує свою кваліфікацію.

Ознаки ризику: відсутність Impressum, відсутність Textform, нечітка комісія, тиск «сплатіть сьогодні», вимога грошей за ключі або огляд, відмова назвати дозвільний орган, обіцянки обійти правила розподілу комісії.

Шаблон запиту для перевірки ріелтора

Німецькою: Будь ласка, надайте мені у письмовій формі повні дані про вашу компанію, посилання на ваш імпресум, назву органу, який надав вам дозвіл згідно з § 34c GewO, та відповідні відомості щодо цього дозволу. Дякую. [Ім’я]

Переклад: Будь ласка, надайте мені у текстовій формі повні дані вашої компанії, посилання на Impressum, орган, який видав дозвіл згідно з §34c GewO, та основні дані цього дозволу. Дякую. [Ім’я]

Widerrufsrecht: коли можна відмовитися від Maklervertrag

Якщо споживач уклав Maklervertrag дистанційно — наприклад, через сайт, електронну пошту, месенджер або телефон із підтвердженням у Textform — або поза офісом ріелтора, зазвичай виникає Widerrufsrecht. Базовий термін — 14 днів. Якщо про право на відмову не повідомили належним чином, термін може подовжитися максимум до 12 місяців і 14 днів.

Але Widerruf не завжди означає, що платити точно не доведеться. Якщо ви прямо попросили ріелтора розпочати роботу до закінчення терміну відмови та були належним чином поінформовані про наслідки, можливі нюанси. У разі спірної суми краще не надсилати емоційні повідомлення, а оформити короткий письмовий Widerruf та запросити розрахунок.

Приклад розірвання договору з ріелтором

Німецькою: Цим я відкликаю укладений [дата] договір з ріелтором щодо нерухомості [адреса/об’єкт]. Прошу підтвердити отримання цього відкликання у письмовій формі. З повагою, [ім’я]

Переклад: Цим я відмовляюся від договору з ріелтором, укладеного [дата], щодо об’єкта [адреса/об’єкт]. Будь ласка, підтвердьте отримання цієї відмови у текстовій формі. З повагою [Ім’я]

Коли комісію платити не потрібно

Підстави не платити або принаймні сперечатися щодо рахунку трапляються часто:

• немає чинного договору в Textform, коли він є обов’язковим;
• Mietvertrag або Kaufvertrag не укладено;
• маклер не може довести, що саме його робота призвела до укладення угоди;
• при оренді об’єкт вже було отримано за дорученням орендодавця, а платити намагаються змусити орендаря;
• під час оренди маклер одночасно є власником, орендодавцем, орендарем або управителем саме цього об’єкта;
• при купівлі квартири або Einfamilienhaus покупцеві намагаються виставити більшу суму, ніж продавцеві;
• під час купівлі покупцеві виставляють частку продавця без доказів того, що продавець уже сплатив свою частину;
• вимагають аванс, «вступний внесок», плату за базу, ключі, огляд або стандартні документи.

У сфері оренди є особливі випадки, коли комісія не стягується, наприклад, продовження, подовження або оновлення договору щодо тих самих житлових приміщень. Окремі обмеження можуть діяти щодо соціального або ціново регульованого житла.

Якщо рахунок здається сумнівним, не платіть «щоб не втратити об’єкт». Спочатку попросіть договір, пункт про комісію, розрахунок суми, підтвердження ролі ріелтора та, у разі купівлі, доказ оплати частки іншої сторони.

Reservierungsgebühr: бронювання об’єкта та повернення грошей

Reservierungsgebühr — плата за бронювання нерухомості — один із найбільш конфліктних платежів. Особливо ризикованими є ситуації, коли маклер просить гроші до укладення нотаріального договору купівлі-продажу та посилається на стандартну форму або AGB.

Федеральний суд 20.04.2023 у справі I ZR 113/22 вирішив, що брокер не може ефективно закріпити таку плату за бронювання (Reservierungsgebühr) у Загальних умовах (AGB), якщо клієнт не отримує порівнянної самостійної вигоди, а повернення грошей виключено. У такому випадку умова може бути недійсною, а гроші — підлягають поверненню.

Практичне правило: будь-яка передоплата за «бронь» вимагає письмової підстави, умов повернення та пояснення, яку саме послугу ви насправді отримуєте. Якщо купівля не відбулася, а платіж був включений до стандартних умов посередника, має сенс письмово вимагати повернення коштів, а потім показати документи юристу.

Шаблон вимоги повернути Reservierungsgebühr

Німецькою: Цим листом я вимагаю повернути мені плату за бронювання у розмірі [сума] євро, сплачену мною [дата], не пізніше [дата] на наступний рахунок: [IBAN]. На мою думку, відповідне положення є недійсним, оскільки плата за бронювання була узгоджена в загальних умовах договору у зв’язку з договором про посередництво. Прошу підтвердити мені повернення коштів у письмовій формі. З повагою, [ім’я]

Переклад: Прошу повернути сплачену мною [дата] плату за бронювання у розмірі [сума] євро не пізніше [дата] на наступний рахунок: [IBAN]. На мою думку, відповідна умова є недійсною, оскільки плата за бронювання була узгоджена в Загальних умовах (AGB) у зв’язку з договором із ріелтором. Будь ласка, підтвердьте повернення у письмовій формі. З повагою [Ім’я]