Hausordnung in Deutschland: Regeln für Mieter und Nachbarn

Die Hausordnung regelt das Zusammenleben im Haus. Im deutschen Mietrecht dient sie dazu, Fragen wie Ruhezeiten, Reinigung, Müllentsorgung, Nutzung der Gemeinschaftsräume, Abstellung von Fahrrädern und andere alltägliche Angelegenheiten zu regeln, die am häufigsten zu Konflikten zwischen Nachbarn führen.

Für den Mieter ist es wichtig, nicht nur zu wissen, dass ein solches Dokument existiert, sondern auch zu verstehen, wo es zu finden ist, ob es Bestandteil des Mietvertrags ist und welche Punkte tatsächlich verbindlich sind. In strittigen Situationen entscheiden nicht Gerüchte im Treppenhaus, sondern der Vertrag, das Gesetz, örtliche Vorschriften und die konkreten Umstände.

Wo findet man die Hausordnung?

Die Hausordnung findet man in der Regel an einem der folgenden drei Orte:

• als Anhang zum Mietvertrag;
• als separates Blatt, das der Mieter bei Vertragsunterzeichnung erhalten hat;
• am Schwarzen Brett oder in den Gemeinschaftsräumen des Hauses.

Wenn die Hausordnung dem Vertrag beigefügt ist und ein klarer Verweis darauf vorhanden ist, wird sie in der Regel Teil des Vertragsverhältnisses. Hängt das Dokument lediglich im Treppenhaus aus, kann es zwar die allgemeine Organisation des Zusammenlebens regeln, begründet jedoch nicht immer neue Pflichten, die nicht im Vertrag enthalten sind.

Wer legt die Hausordnung fest?

Die Hausordnung wird in der Regel vom Vermieter, dem Hauseigentümer oder der Hausverwaltung erstellt. In Häusern mit mehreren Eigentümern können die Regeln über die Hausverwaltung und durch Beschlüsse der Eigentümer besprochen werden.

Der Mieter ist selten an der Ausarbeitung der Hausordnung vor dem Einzug beteiligt, kann das Dokument jedoch vor Unterzeichnung des Mietvertrags anfordern und strittige Punkte klären. Dies ist besonders wichtig, wenn die Hausordnung Pflichten hinsichtlich der Reinigung, des Winterdienstes, der Nutzung der Gemeinschaftsräume oder der Haltung von Tieren enthält.

Was kann in der Hausordnung geregelt werden?

In der Regel beschreibt die Hausordnung die Abläufe im Zusammenleben und ersetzt weder das Gesetz noch den Vertrag. Am häufigsten finden sich Abschnitte zu folgenden Themen:

• Ruhezeiten — Zeiten der Ruhe;
• die Reinigung des Treppenhauses, des Hofes oder der Gemeinschaftsräume;
• Mülltrennung und Müllentsorgung;
• die Nutzung der Waschküche, des Kellers, des Hofes, des Gartens und des Fahrradraums;
• die Aufbewahrung von Kinderwagen, Fahrrädern und sperrigen Gegenständen;
• Rauchen in den Gemeinschaftsräumen;
• Haustiere;
• Sicherheit, das Abschließen von Türen und der Zugang zu Technikräumen;
• das Parken und das Verhalten auf dem Hausgelände.

Solche Regeln müssen vernünftig und verständlich sein und auf die Mieter ohne willkürliche Diskriminierung angewendet werden.

Der Vertrag ist wichtiger als ein Aushang im Treppenhaus

Die entscheidende Frage lautet: Ist eine bestimmte Regel Bestandteil des Mietvertrags? Beispielsweise muss die Verpflichtung, das Treppenhaus regelmäßig zu reinigen oder die Winterreinigung durchzuführen, in der Regel im Vertrag oder in der Hausordnung, die Bestandteil des Vertrags geworden ist, festgeschrieben sein.

Wenn dem Mieter im Vertrag ausdrücklich gestattet wird, einen bestimmten Raum zu nutzen oder Wäsche an einem bestimmten Ort zu trocknen, darf die übliche Hausordnung ihm dieses Recht nicht rückwirkend ohne rechtmäßigen Grund entziehen. Wenn sich die Dokumente widersprechen, muss man den genauen Wortlaut lesen und sich gegebenenfalls an den Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht wenden.

Ruhe und Lärm

In Deutschland gibt es keine einheitliche Ruhezeitregelung für alle Häuser und Städte. Häufig gilt eine Nachtruhe von etwa 22:00 bis 6:00 oder 7:00 Uhr, und in manchen Häusern wird zusätzlich eine Mittagsruhe festgelegt, zum Beispiel von 13:00 bis 15:00 Uhr. An Sonntagen und gesetzlichen Feiertagen führen laute Arbeiten in der Regel besonders leicht zu Beschwerden.

In der Hausordnung können folgende Einschränkungen festgelegt werden:

• Reparaturarbeiten und Bohren;
• laute Musik und lautes Fernsehen;
• die Nutzung von Waschmaschine oder Staubsauger in den Nachtstunden;
• laute Arbeiten im Garten oder im Hof;
• das Spielen von Musikinstrumenten.

Ein Verbot muss jedoch verhältnismäßig sein. Übliche Alltagsgeräusche wie Schritte, Gespräche, das Weinen eines Säuglings oder normale Kinderlärm lassen sich durch Hausordnung nicht vollständig ausschließen. Wenn eine Party geplant ist, sollte man die Nachbarn besser im Voraus informieren, doch eine Ankündigung im Treppenhaus entbindet nicht von der Pflicht, die Nachtruhe einzuhalten.

Reinigung des Treppenhauses und der Gemeinschaftsräume

In vielen Häusern gibt es einen Reinigungsplan für das Treppenhaus, den Keller, den Hof oder den Bereich vor dem Eingang. Wenn diese Pflicht den Mietern auferlegt wird, ist in den Hausordnungen in der Regel Folgendes festgelegt:

• Wer ist für die Reinigung eines bestimmten Bereichs zuständig?
• wie oft die Reinigung erfolgt;
• Was ist bei Urlaub oder Krankheit zu tun?;
• Wer ist für Schnee und Glatteis verantwortlich, sofern dies im Vertrag geregelt ist?

Ist der Mieter zur Reinigung verpflichtet und kommt dieser Verpflichtung regelmäßig nicht nach, kann der Vermieter zunächst eine Mahnung aussprechen oder eine Verwarnung erteilen. In Einzelfällen können die Kosten für eine Ersatzreinigung dem Verursacher auferlegt werden, dies hängt jedoch vom Vertrag, den Beweisen und der Verhältnismäßigkeit ab.

Müll und Mülltrennung

Die Hausordnung legt oft fest, wo die Mülltonnen stehen, wann sie genutzt werden dürfen und was nicht neben den Tonnen abgestellt werden darf. Die Farben der Mülltonnen und die Regeln zur Mülltrennung können je nach Bundesland, Stadt und Entsorgungsunternehmen unterschiedlich sein, daher sollte man sich an die örtlichen Vorschriften halten.

In der Regel werden folgende Punkte gesondert geregelt:

• Papier und Pappe;
• Bioabfälle;
• Verpackung;
• zurückgelassener Müll;
• Glas;
• Sperrmüll – sperrige Abfälle.

Es ist sinnvoll, den Link oder die Merkblatt des örtlichen Abfallwirtschaftsbetriebs zu speichern und sich separat unter mit den Regeln zur Mülltrennung in Deutschland vertraut zu machen. Fehler bei der Mülltrennung können zu Konflikten im Haus und zu zusätzlichen Kosten führen, wenn die Container nicht abgeholt werden oder die Hausverwaltung gezwungen ist, eine Nachsortierung zu organisieren.

Gemeinschaftsräume, Fahrräder und Kinderwagen

Das Treppenhaus, die Flure und die Kellergänge sind wichtig für den Brandschutz und die Evakuierung. Daher verbietet die Hausordnung oft, dort Möbel, Kartons, Fahrräder, Schuhe oder andere Gegenstände abzustellen, wenn diese den Durchgang behindern.

Bei Fahrrädern und Kinderwagen sollte man sich am besten über die konkreten Hausregeln informieren. Wenn es einen speziellen Fahrradraum oder einen Raum für Kinderwagen gibt, kann die Hausverwaltung verlangen, dass dieser genutzt wird. Ein vollständiges Verbot ohne Alternative ist jedoch manchmal umstritten, insbesondere wenn es um den notwendigen Zugang und die angemessene Nutzung der Wohnung geht.

Haustiere

Die Regeln für Haustiere lassen sich nicht auf die Formulierungen „erlaubt“ oder „verboten“ reduzieren. Kleine Tiere wie Fische, Hamster oder kleine Vögel werden in der Regel anders behandelt als Hunde und Katzen. Bei Hunden und Katzen verlangt der Vertrag oft die Zustimmung des Vermieters.

Die Hausordnung kann das Verhalten von Tieren in den Gemeinschaftsbereichen regeln: Leinenpflicht, Beseitigung von Verschmutzungen, Verbot des Auslaufs auf dem Spielplatz, Unzulässigkeit von ständigem Bellen. Ein generelles Verbot aller Haustiere ohne Berücksichtigung der Art und der Umstände kann jedoch problematisch sein.

Kinder, Gäste und Alltag

Kinderlärm wird in Deutschland in der Regel anders bewertet als künstlicher Lärm durch Geräte, Musik oder Renovierungsarbeiten. Die Hausordnung kann Eltern dazu auffordern, Ruhezeiten und die Sicherheit zu berücksichtigen, darf Kindern jedoch nicht faktisch verbieten, zu leben und zu spielen.

Auch Gäste dürfen durch die Hausordnung nicht vollständig untersagt werden. Einschränkungen sind möglich, wenn es um Ruhestörungen, Sicherheit, Überbelegung, die unzulässige Untervermietung an Dritte oder einen längeren Aufenthalt ohne Zustimmung geht, doch gewöhnliche Besuche gehören zur normalen Nutzung der Wohnung.

Was tun, wenn ein Nachbar gegen die Regeln verstößt?

Am besten geht man Schritt für Schritt vor und hält die Fakten fest:

1. Sprechen Sie ruhig mit Ihrem Nachbarn, sofern die Situation nicht gefährlich ist.
2. Notieren Sie Datum, Uhrzeit und Art der Verstöße.
3. Bei Lärm ein Lärmprotokoll führen: Wann hat der Lärm begonnen, wie lange hat er gedauert, wer könnte Zeuge gewesen sein?
4. Den Vermieter oder die Hausverwaltung informieren.
5. Bei wiederholten Verstößen eine schriftliche Beschwerde einreichen.
6. Bei einem ernsthaften Konflikt wenden Sie sich an den Mieterverein, einen Anwalt oder die zuständigen Stellen.

Sofort vor Gericht zu gehen, ist in der Regel nicht der effektivste erste Schritt. Ein Rechtsstreit erfordert Beweise, Zeit und Kosten.

Was droht bei Verstößen gegen die Hausordnung?

Ein einmaliger Verstoß gegen die Hausordnung beginnt in der Regel mit einem Gespräch oder einer Verwarnung. Wenn sich der Verstoß wiederholt, andere Bewohner stört oder gegen den Vertrag verstößt, kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen. In schweren Fällen und bei anhaltenden Verstößen sind weitere rechtliche Schritte bis hin zur Kündigung des Vertrags möglich, dies hängt jedoch von den Umständen und den Beweisen ab.

Beispiele für Situationen, die ernst werden können:

• regelmäßiger starker Lärm in der Nacht;
• Blockierung von Fluchtwegen;
• Beschädigung des Gemeinschaftseigentums;
• die systematische Weigerung, der vertraglichen Verpflichtung zur Reinigung nachzukommen;
• aggressives Verhalten oder Drohungen gegenüber Nachbarn.

Um die Miete aufgrund des Verhaltens der Nachbarn zu senken, sind zudem Beweise und eine rechtliche Bewertung erforderlich. Es ist riskant, die Zahlung eigenmächtig und ohne Rücksprache zu kürzen.

Wenn es keine Hausordnung gibt

Selbst wenn es keine gesonderte Hausordnung gibt, ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung pfleglich zu behandeln, die Interessen der Nachbarn zu berücksichtigen, den Vertrag einzuhalten und die allgemeinen gesetzlichen Vorschriften zu beachten. Das Fehlen eines Regelblatts bedeutet nicht, dass man nachts Lärm machen, das Treppenhaus vollstellen oder das Gemeinschaftseigentum beschädigen darf.

Orientieren Sie sich in solchen Situationen am Mietvertrag, den örtlichen Ruhestundenvorschriften, den Sicherheitsvorschriften und dem allgemeinen Grundsatz des gegenseitigen Respekts im Haus.

Beispiel für den Aufbau einer Hausordnung

Im Folgenden finden Sie keine juristische Vorlage, sondern ein Beispiel dafür, wie eine verständliche Struktur der Hausordnung aussehen könnte.

Lärm

• Vermeiden Sie übermäßigen Lärm in der Wohnung, im Haus, im Hof und auf dem Grundstück.
• Die Nachtruhe und die im Haus festgelegten Ruhezeiten einzuhalten.
• Musik, Fernseher und Gespräche sind auf eine angemessene Lautstärke zu beschränken.
• Informieren Sie Ihre Nachbarn rechtzeitig über Partys, ohne die Nachtruhe zu stören.

Gemeinschaftsflächen

• Hinterlassen Sie keinen Müll im Treppenhaus, im Aufzug, im Keller, im Hof und auf dem Parkplatz.
• Flure, Treppenhäuser und Notausgänge dürfen nicht versperrt werden.
• Rauchen Sie nicht an Orten, an denen dies gemäß den Hausregeln verboten ist.
• Gehen Sie sorgsam mit Türen, Schlössern, Aufzügen, Beleuchtung und Grünflächen um.

Müll

• Entsorgen Sie Abfälle ausschließlich in den dafür vorgesehenen Behältern.
• Sperrmüll darf nicht ohne vereinbarte Abholung neben den Mülltonnen abgestellt werden.
• Bauschutt, Möbel, Haushaltsgeräte und gefährliche Abfälle dürfen nicht in die normalen Müllcontainer geworfen werden.
• Halten Sie sich an die örtlichen Vorschriften zur Mülltrennung.

Große Gegenstände

• Fahrräder, Kartons, Schuhe und Möbel dürfen nicht auf Fluchtwegen abgestellt werden.
• Den Fahrradraum, den Keller oder einen anderen zugelassenen Ort zu nutzen, sofern vorhanden.
• Die langfristige Lagerung großer Gegenstände in den Gemeinschaftsräumen muss abgesprochen werden.

Kinder

• Kindern ist es gestattet, an den dafür vorgesehenen Orten zu spielen.
• Eltern helfen ihren Kindern dabei, Rücksicht auf die Nachbarn zu nehmen und Sicherheitsvorschriften zu beachten.
• Spielzeug muss nach dem Spielen aufgeräumt werden, insbesondere auf gemeinsamen Spielplätzen und im Hof.

Balkon

• Keine Abfälle und keine gefährlichen Gegenstände lagern.
• Blumentöpfe so befestigen, dass sie nicht umfallen können.
• Grillen, offenes Feuer und Schwimmbecken sind anhand des Mietvertrags, der Hausordnung und der örtlichen Vorschriften zu prüfen.
• Keine Gegenstände, kein Wasser und keinen Müll nach unten werfen.

Haustiere

• Hunde dürfen in den Gemeinschaftsräumen nicht unbeaufsichtigt gelassen werden.
• Verschmutzungen durch Haustiere sofort beseitigen.
• Halten Sie sich an die Leinenpflicht oder andere örtliche Vorschriften, sofern diese gelten.
• Ständiger Lärm oder eine Gefährdung der Nachbarn sind zu unterlassen.

Sicherheit

• Die Eingangstüren sind zu schließen, der Notausgang darf jedoch nicht blockiert werden, wenn dies gegen die Brandschutzvorschriften verstößt.
• Schäden, Undichtigkeiten, Mängel und gefährliche Situationen sind der Hausverwaltung zu melden.
• Technische Räume dürfen nicht ohne Erlaubnis betreten werden.

FAQ

Frage	Antwort
Wo bekommt man die Hausordnung, wenn im Treppenhaus nichts ausgehängt ist?	Fragen Sie beim Vermieter oder bei der Hausverwaltung danach und überprüfen Sie den Anhang zum Mietvertrag.
Was tun, wenn die Hausordnung und der Vertrag voneinander abweichen?	Vergleichen Sie die genauen Formulierungen. Wenden Sie sich in strittigen Fällen an den Mieterverein oder an einen Anwalt für Mietrecht.
Darf man eine rechtswidrige Klausel missachten?	Unzulässige Klauseln sind zwar unwirksam, aber man sollte besser nicht aufs Geratewohl handeln: Holen Sie zunächst eine rechtliche Einschätzung ein.
Wohin mit Beschwerden über laute Nachbarn?	Beginnen Sie mit einem Gespräch und einem Lärmprotokoll, wenden Sie sich anschließend an den Vermieter oder die Hausverwaltung. In schwerwiegenden Fällen kommen die Polizei, das Ordnungsamt oder rechtliche Hilfe in Betracht.
Kann ein Verstoß gegen die Hausordnung zu einer Räumung führen?	In schweren oder wiederholten Fällen ist dies nach entsprechenden Verwarnungen möglich, hängt jedoch vom Vertrag, den Beweisen und der Verhältnismäßigkeit ab.
Bin ich verpflichtet, das Treppenhaus zu putzen?	Nur wenn eine solche Verpflichtung im Vertrag oder in den Hausordnungen vereinbart ist, die Bestandteil des Vertrags geworden sind.