Einzug in eine Wohnung in Deutschland: Checkliste für Mietvertrag und Übergabeprotokoll

Vor dem Einzug in eine Mietwohnung in Deutschland ist es wichtig, nicht nur den Mietvertrag selbst, sondern auch den Zustand der Wohnung am Tag der Schlüsselübergabe zu überprüfen. Alle Mängel, Zählerstände, die Anzahl der Schlüssel und Vereinbarungen sollten am besten schriftlich im Übergabeprotokoll festgehalten werden: Beim Auszug helfen gerade dieses Dokument und die Fotos dabei, den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Übernahme nachzuweisen.

Was ist vor der Unterzeichnung im Mietvertrag zu prüfen?

Vertragsart: unbefristet oder befristet

Die meisten Mietverträge in Deutschland werden auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Das bedeutet nicht, dass der Mieter den Vertrag ignorieren darf, aber auch der Vermieter kann den Mieter nicht ohne rechtmäßigen Grund einfach auffordern, auszuziehen. Für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter sind Gründe erforderlich, die im deutschen Mietrecht vorgesehen sind, beispielsweise Eigenbedarf oder schwerwiegende Verstöße seitens des Mieters.

Ein Vertrag mit fester Laufzeit wird als befristeter Mietvertrag bezeichnet. Er kommt häufiger in Wohnheimen, bei vorübergehenden Unterkünften, in studentischen Wohnformen oder bei einem im Voraus festgelegten Grund für die Befristung vor. Wenn Sie länger bleiben möchten, prüfen Sie im Voraus, wie und wann ein Antrag auf Verlängerung gestellt werden muss.

Prüfen Sie gesondert, ob im Vertrag eine Mindestmietdauer oder ein vorübergehender Verzicht auf die reguläre Kündigung (Kündigungsverzicht) vereinbart ist. Eine solche Formulierung kann bedeuten, dass Sie ohne Zustimmung des Vermieters nicht kurzfristig ausziehen können.

Kündigungsfrist: Wann kann man ausziehen?

Bei einem unbefristeten Mietvertrag beträgt die übliche Kündigungsfrist für den Mieter in der Regel etwa drei Monate: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Monats beim Vermieter eingehen, damit der Vertrag zum Ende des zweiten Folgemonats ausläuft. Der Vertrag kann Einzelheiten zur Form der Kündigung und zum Empfänger enthalten; überprüfen Sie diesen Abschnitt daher vor der Unterzeichnung.

Wenn du früher ausziehen musst, verlasse dich nicht auf mündliche Zusagen. Mögliche Optionen: eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter, ein Aufhebungsvertrag oder die Suche nach einem Nachmieter, sofern der Vermieter bereit ist, einen Ersatz in Betracht zu ziehen. Die Tatsache, dass Sie einen neuen Mieter gefunden haben, befreit Sie nicht immer automatisch von der Verpflichtung, die Miete bis zum Ende der Laufzeit zu zahlen.

Kaltmiete, Nebenkosten und Kaution

Im Vertrag müssen mindestens drei Beträge klar ausgewiesen sein:

Punkt	Was bedeutet das?	Was ist zu prüfen?
Kaltmiete	Grundmiete ohne Nebenkosten und Betriebskosten	stimmt sie mit der Anzeige und dem Schriftverkehr überein
Nebenkosten/Betriebskosten	Vorauszahlung oder Pauschalbetrag für die Hauskosten	Welche Kosten sind enthalten und findet eine jährliche Abrechnung statt?
Warmmiete	Gesamtbetrag pro Monat, sofern angegeben	Sind Strom, Internet, Gas oder Heizung separat ausgewiesen?
Kaution	Kautionsbetrag	Höhe, Zahlungsweise und auf welches Konto zu überweisen

Bei Wohnraummietverträgen darf die Kaution drei Monatsmieten (Kaltmiete ohne Nebenkosten) nicht überschreiten. Wird die Kaution in bar gezahlt, erlaubt das Gesetz die Zahlung in drei gleichen monatlichen Raten, von denen die erste in der Regel zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird.

Man sollte nicht davon ausgehen, dass die Kaltmiete für immer gleich bleibt, nur weil der Betrag im Vertrag festgehalten ist. Eine Mieterhöhung ist nur im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und der Vertragsbedingungen möglich, aber die alten, niedrigen Preise für Langzeitmieter sind keine Garantie für den neuen Vertrag.

Hausordnung und Hausregeln

Die Hausordnung regelt die Regeln des Zusammenlebens: Ruhezeiten, Reinigung der Gemeinschaftsbereiche, Nutzung des Kellers und des Fahrradabstellraums, Lüften, Müllentsorgung, Grillen auf dem Balkon, Haustiere und weitere Details. Prüfen Sie vor der Unterzeichnung, ob es Punkte gibt, die offensichtlich im Widerspruch zu Ihrem Lebensstil stehen.

Was ist am Tag der Wohnungsübergabe zu tun?

Das wichtigste Dokument beim Einzug ist das Übergabeprotokoll. Es wird bei der Schlüsselübergabe unterzeichnet. Falls kein Protokoll vorliegt, erstellen Sie eine eigene Liste und bitten Sie den Vermieter oder einen Vertreter der Hausverwaltung, diese gemeinsam mit Ihnen zu unterzeichnen.

Im Protokoll sollten folgende Punkte festgehalten werden:

• Datum und Uhrzeit der Übergabe;
• Adresse der Wohnung und Namen der Parteien;
• Anzahl aller Schlüssel: Eingangstür, Wohnung, Briefkasten, Keller, Hof, Müllbereich;
• Zählerstände: Strom, Gas, Wasser, Heizung, sofern die Zähler zugänglich sind;
• Zustand der Wände, des Fußbodens, der Fenster, Türen, Sanitäranlagen, der Küche und der Einbaugeräte;
• alle Mängel, Flecken, Risse, Feuchtigkeitsspuren und Beschädigungen;
• Vereinbarungen über Reparaturen, Fristen für die Behebung von Mängeln und verantwortliche Personen.

Fotografieren Sie nicht nur größere Schäden, sondern auch kleine Spuren: Absplitterungen, Kratzer, Flecken auf dem Parkett, Risse in den Fliesen, Bohrlöcher, beschädigte Steckdosen. Die Fotos sollten am Tag der Übergabe aufgenommen und zusammen mit dem Vertrag, dem Protokoll und der Korrespondenz aufbewahrt werden.

Checkliste für die Wohnungsbesichtigung

1. Schimmel und Feuchtigkeit

Schimmel sollte man besser vor der Unterzeichnung des Protokolls suchen und nicht erst nach dem Einzug. Überprüfen Sie die Ecken hinter Möbeln, die Bereiche um die Fenster herum, das Badezimmer, die Küche, die Fensterbänke, die Außenwände, die Abstellräume und schlecht belüftete Stellen. Selbst kleine dunkle Flecken oder Feuchtigkeitsspuren sollten im Übergabeprotokoll vermerkt und fotografiert werden.

Falls in der Hausordnung oder im Mietvertrag Vorgaben zum Lüften enthalten sind, lesen Sie diese im Voraus durch. Sie heben zwar nicht die Verpflichtung des Vermieters auf, die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu übergeben, können aber später Teil einer Auseinandersetzung über die Ursachen von Schimmel sein.

2. Innenausstattung, Fußböden und Möbel

Überprüfen Sie Wände, Decken, Boden, Türen, Sockelleisten, Fliesen, Einbauschränke und Möbel, falls die Wohnung möbliert vermietet wird. Tragen Sie alles, was bereits beschädigt ist, in das Protokoll ein: Abnutzungsspuren, Flecken, Löcher, Absplitterungen, aufgequollenes Laminat, Spuren von Reparaturen, schlecht schließende Schubladen.

Wenn die Wohnung inklusive Küche übergeben wird, überprüfen Sie separat den Herd, den Backofen, den Kühlschrank, die Dunstabzugshaube, den Geschirrspüler, die Armatur und den Abfluss. Geben Sie an, was genau dem Vermieter gehört und was vom Vormieter zurückbleibt.

3. Fenster, Türen und Heizung

Öffnen und schließen Sie jedes Fenster. Überprüfen Sie die Griffe, Dichtungen, Zugluft, Beschlag, Risse im Glas und die Funktion der Rollläden, falls vorhanden. Die Eingangstür sollte sich mühelos schließen lassen, und die Schlösser sollten mit allen übergebenen Schlüsseln funktionieren.

Überprüfen Sie die Heizkörper, Thermostate und den Zugang zu den Heizungskontrollzählern. Wenn der Einzug im Sommer erfolgt, wenn eine vollständige Überprüfung der Heizung schwierig ist, vermerken Sie dies im Protokoll und bitten Sie um eine Bestätigung, wie bei Problemen während der Heizperiode vorzugehen ist.

4. Sanitär und Elektrik

Drehen Sie das Wasser im Bad und in der Küche auf, überprüfen Sie den Abfluss, den Wasserdruck, mögliche Undichtigkeiten unter den Waschbecken sowie die Funktion der Dusche und der Toilettenspülung. Schalten Sie das Licht in allen Räumen ein, überprüfen Sie die Steckdosen, die Gegensprechanlage, die Türklingel, die Sicherungsautomaten im Sicherungskasten und das Vorhandensein von Rauchmeldern, sofern diese gemäß den Vorschriften der Wohnanlage vorgeschrieben sind.

Wenn etwas nicht funktioniert, begnügen Sie sich nicht mit der mündlichen Aussage „Das reparieren wir später“. Halten Sie den Mangel und die Vereinbarung über die Reparatur direkt im Übergabeprotokoll oder in einem anschließenden Schreiben fest.

5. Keller, Briefkasten und Gemeinschaftsbereiche

Klären Sie, welcher Keller oder Abstellraum zur Wohnung gehört und wo sich die Müllcontainer, der Fahrradraum, der Waschraum und der Parkplatz befinden, sofern dieser zur Wohnung gehört. Prüfen Sie, ob sich die entsprechenden Türen mit den übergebenen Schlüsseln öffnen lassen.

Der Briefkasten ist vom ersten Tag an wichtig: Dort kommen Briefe vom Bürgeramt, von der Bank, der Versicherung, dem Arbeitgeber und den Versorgungsunternehmen an. Achte darauf, dass dein Nachname korrekt darauf angebracht werden kann.

Wenn die Wohnung keine Küche hat

In Deutschland kann eine Wohnung ohne Küche oder nur mit einer minimalen Ausstattung an Anschlüssen vermietet werden. Klären Sie vor dem Kauf und Einbau einer Küche Folgendes ab:

• Darf man Löcher in die Wände bohren und Anschlüsse verändern?
• Wer übernimmt die Kosten für die Montage und Demontage?
• ob die Küche beim Auszug in der Wohnung verbleibt;
• Ist der Vermieter bereit, einen Teil der Kosten zu übernehmen?
• Kann die Küche an den nächsten Mieter verkauft werden?

Alle Vereinbarungen bezüglich der Küche sollten am besten schriftlich festgehalten werden. Mündliche Vereinbarungen geraten leicht in Vergessenheit, insbesondere wenn nach einigen Jahren die Hausverwaltung oder der Eigentümer wechselt.

Häufige Fehler beim Einzug

• Das Übergabeprotokoll ohne gründliche Besichtigung unterschreiben.
• Die Zählerstände am Tag der Schlüsselübergabe nicht notieren.
• Kleine Schäden nicht fotografieren, weil sie „ohnehin sichtbar“ sind.
• Die Kaution auf ein zweifelhaftes Konto überweisen, ohne den Empfänger zu überprüfen.
• Die Hausordnung vor Vertragsunterzeichnung nicht lesen.
• Reparaturzusagen ohne Datum, ohne Nennung einer verantwortlichen Person und ohne schriftliche Bestätigung annehmen.
• Die Korrespondenz mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung nicht aufbewahren.

Mindestumfang an Unterlagen

Vor dem Umzug ist es praktisch, folgende Unterlagen in einem Ordner aufzubewahren:

• der unterzeichnete Mietvertrag;
• Übergabeprotokoll;
• Fotos und Videos vom Zustand der Wohnung;
• Zahlungsbestätigung für die Kaution und die erste Miete;
• Kontaktdaten des Vermieters, der Hausverwaltung und des Notdienstes;
• Hausordnung;
• Verträge oder Daten der Strom-, Gas- und Internetanbieter, falls Sie die Anschlüsse selbst vornehmen.

Eine gute Regel ist ganz einfach: Alles, wofür Ihnen beim Auszug theoretisch Geld einbehalten werden könnte, sollte beim Einzug beschrieben und fotografiert werden.