'Заселення в квартиру в Німеччині: чек-лист для Mietvertrag та

Перед заселенням в орендовану квартиру в Німеччині важливо перевірити не тільки сам Mietvertrag, а й стан житла в день передачі ключів. Усі дефекти, показання лічильників, кількість ключів та домовленості краще фіксувати письмово в Übergabeprotokoll: під час виїзду саме цей документ та фотографії допоможуть довести, в якому стані квартира була прийнята.

Що перевірити в Mietvertrag перед підписанням

Тип договору: безстроковий або befristet

Більшість договорів оренди житла в Німеччині укладаються на невизначений строк. Це не означає, що орендар може ігнорувати договір, але й орендодавець не може просто попросити виселитися без законних підстав. Для звичайного розірвання договору з боку орендодавця потрібні підстави, передбачені німецьким орендним правом, наприклад, особиста потреба в житлі (Eigenbedarf) або істотні порушення з боку орендаря.

Договір з фіксованим терміном називається befristeter Mietvertrag. Він частіше зустрічається в гуртожитках, тимчасовому житлі, студентських форматах або за заздалегідь вказаною причиною обмеження терміну. Якщо ви хочете залишитися довше, заздалегідь перевірте, як і коли подається заявка на продовження.

Окремо перевірте, чи немає в договорі мінімального терміну проживання або тимчасової відмови від звичайного розірвання (Kündigungsverzicht). Таке формулювання може означати, що ви не зможете швидко виїхати без згоди орендодавця.

Kündigungsfrist: коли можна виселитися

Для безстрокового договору стандартний строк Kündigungsfrist для орендаря зазвичай становить близько трьох місяців: повідомлення про розірвання договору має надійти орендодавцю не пізніше третього робочого дня місяця, щоб договір закінчився до кінця другого наступного місяця. У договорі можуть бути деталі щодо форми повідомлення та його одержувача, тому перевірте цей розділ перед підписанням.

Якщо потрібно виїхати раніше, не покладайтеся на усні обіцянки. Можливі варіанти: письмова домовленість з орендодавцем, Aufhebungsvertrag або пошук Nachmieter, якщо орендодавець згоден розглянути заміну. Сам факт, що ви знайшли нового мешканця, не завжди автоматично звільняє від обов’язку сплачувати орендну плату до кінця терміну.

Kaltmiete, Nebenkosten та Kaution

У договорі мають бути чітко вказані щонайменше три суми:

Пункт	Що означає	Що перевірити
Kaltmiete	базова орендна плата без комунальних та експлуатаційних витрат	чи збігається з оголошенням та листуванням
Nebenkosten/Betriebskosten	аванс або фіксована сума на комунальні витрати	які витрати включені та чи буде річний перерозрахунок
Warmmiete	загальна щомісячна сума, якщо вона вказана	чи не приховані окремо електроенергія, інтернет, газ або опалення
Kaution	застава	розмір, спосіб оплати та на який рахунок переказувати

Для оренди житла грошова Kaution не повинна перевищувати трьох місячних Kaltmieten без Betriebskosten. Якщо заставу сплачують грошима, закон дозволяє внести її трьома рівними щомісячними платежами, перший з яких зазвичай вноситься на початку оренди.

Не варто робити висновок, що Kaltmiete назавжди залишиться такою самою лише тому, що сума записана в договорі. Підвищення орендної плати можливе лише в рамках законних механізмів та умов договору, але колишні низькі ціни у довгострокових орендарів не є гарантією для нового договору.

Hausordnung та правила будинку

Hausordnung регулює правила повсякденного життя: години тиші, прибирання загальних зон, користування підвалом і велосипедом, провітрювання, винесення сміття, гриль на балконі, домашні тварини та інші деталі. Перед підписанням перевірте, чи немає пунктів, які явно суперечать вашому способу життя.

Що зробити в день передачі квартири

Головний документ під час заселення — Übergabeprotokoll. Його підписують під час передачі ключів. Якщо протоколу немає, підготуйте свій список і попросіть орендодавця або представника Hausverwaltung підписати його разом з вами.

У протоколі варто зафіксувати:

• дату та час передачі;
• адреса квартири та імена сторін;
• кількість усіх ключів: вхідні двері, квартира, поштова скринька, підвал, двір, сміттєва зона;
• показання лічильників: електроенергія, газ, вода, опалення, якщо лічильники доступні;
• стан стін, підлоги, вікон, дверей, сантехніки, кухні та вбудованої техніки;
• усі дефекти, плями, тріщини, сліди вологи та пошкодження;
• домовленості щодо ремонту, термінів усунення дефектів та відповідальних осіб.

Фотографуйте не тільки великі пошкодження, а й дрібні сліди: відколи, подряпини, плями на паркеті, тріщини в плитці, сліди свердління, пошкоджені розетки. Знімки краще зробити в день передачі та зберегти разом із договором, протоколом і листуванням.

Чек-лист огляду квартири

1. Цвіль і вологість

Цвіль краще шукати до підписання протоколу, а не після переїзду. Перевірте кути за меблями, зони навколо вікон, ванну, кухню, підвіконня, зовнішні стіни, комори та місця з поганою вентиляцією. Навіть маленькі темні цятки або сліди вологи варто внести до Übergabeprotokoll і сфотографувати.

Якщо в Hausordnung або договорі є вимоги щодо провітрювання, ознайомтеся з ними заздалегідь. Вони не скасовують обов’язок орендодавця передати житло у придатному стані, але згодом можуть стати причиною суперечки щодо причин появи цвілі.

2. Оздоблення, підлоги та меблі

Огляньте стіни, стелі, підлогу, двері, плінтуси, плитку, вбудовані шафи та меблі, якщо квартира здається з меблями. Вносьте до протоколу все, що вже пошкоджено: потертості, плями, дірки, відколи, здутий ламінат, сліди ремонту, ящики, що погано зачиняються.

Якщо квартира передається з кухнею, окремо перевірте плиту, духовку, холодильник, витяжку, посудомийну машину, змішувач і злив. Вкажіть, що саме належить орендодавцю, а що залишилося від попереднього мешканця.

3. Вікна, двері та опалення

Відкрийте та закрийте кожне вікно. Перевірте ручки, ущільнювачі, протяги, запотівання, тріщини у склі та роботу ролет, якщо вони є. Вхідні двері повинні закриватися без зусиль, а замки — працювати всіма переданими ключами.

Перевірте радіатори, термостати та доступ до лічильників опалення. Якщо заселення відбувається влітку, коли повноцінно перевірити опалення складно, зазначте це в протоколі та попросіть підтвердити порядок звернення у разі проблем у опалювальний сезон.

4. Сантехніка та електрика

Відкрийте воду у ванній та на кухні, перевірте злив, напір, протікання під раковинами, роботу душу та змиву. Увімкніть світло у всіх кімнатах, перевірте розетки, домофон, дзвінок, автомати в електрощиті та наявність детекторів диму, якщо вони передбачені правилами землі.

Якщо щось не працює, не обмежуйтеся усною фразою «потім полагодимо». Запишіть дефект і домовленість про ремонт безпосередньо в Übergabeprotokoll або в наступному листі.

5. Підвал, поштова скринька та загальні зони

Уточніть, який підвал або комора належить до квартири, де знаходяться сміттєві контейнери, приміщення для велосипедів, пральна кімната та парковка, якщо вона включена. Перевірте, чи відчиняються відповідні двері переданими ключами.

Поштова скринька важлива з першого дня: туди надходитимуть листи від Bürgeramt, банку, страхової компанії, роботодавця та комунальних постачальників. Переконайтеся, що на ній можна правильно вказати прізвище.

Якщо квартира без кухні

У Німеччині квартиру можуть здавати без кухні або лише з мінімальним набором підключень. Перед купівлею та встановленням кухні з’ясуйте:

• чи можна свердлити стіни та змінювати підключення;
• хто оплачує встановлення та демонтаж;
• чи залишиться кухня в квартирі під час виїзду;
• чи готовий орендодавець компенсувати частину витрат;
• чи можна продати кухню наступному мешканцю.

Усі домовленості щодо кухні краще оформити письмово. Усна домовленість легко забувається, особливо якщо через кілька років зміниться Hausverwaltung або власник.

Поширені помилки під час заселення

• Підписувати Übergabeprotokoll без детального огляду.
• Не записати показання лічильників у день передачі ключів.
• Не фотографувати дрібні пошкодження, бо вони «і так видно».
• Переказати Kaution на сумнівний рахунок без перевірки одержувача.
• Не прочитати Hausordnung до підписання договору.
• Приймати обіцянки щодо ремонту без дати, відповідальної особи та письмового підтвердження.
• Не зберегти листування з орендодавцем або Hausverwaltung.

Мінімальний набір документів

Перед переїздом зручно зберігати в одній папці:

• підписаний Mietvertrag;
• Протокол передачі;
• фото та відео стану квартири;
• підтвердження оплати Kaution та першої орендної плати;
• контакти орендодавця, Hausverwaltung та аварійної служби;
• Hausordnung;
• договори або дані постачальників електроенергії, газу та інтернету, якщо ви підключаєте їх самостійно.

Хороше правило просте: все, за що з вас теоретично можуть утримати гроші під час виїзду, має бути описано та сфотографовано під час заселення.