Mietvertrag in Deutschland: Unterlagen, Mietvertrag und wichtige Punkte

Der Mietvertrag für eine Wohnung in Deutschland heißt Mietvertrag. Vor der Unterzeichnung ist es wichtig, nicht nur die Höhe der Miete, sondern auch die Vertragslaufzeit, die Kaution, die Nebenkosten, die Kündigungsbedingungen, den Zustand der Wohnung und die Unterlagen zu prüfen, die für die Anmeldung unter der neuen Adresse benötigt werden.

Welche Unterlagen werden üblicherweise für einen Mietvertrag verlangt?

Es gibt keine einheitliche bundesweite Liste der für die Anmietung einer Wohnung erforderlichen Unterlagen: Diese wird vom Vermieter, der Verwaltungsgesellschaft oder dem Makler festgelegt. In der Praxis wird meist folgendes Dokumentenpaket zusammengestellt:

das ausgefüllte Formular des Mietinteressenten, also die Mieterselbstauskunft;
Ausweisdokument: Reisepass, Aufenthaltstitel oder ein anderes Dokument;
Einkommensnachweis: Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag, Bescheinigung des Arbeitgebers, Steuerunterlagen für Selbstständige;
SCHUFA-Auskunft oder eine andere Bonitätsauskunft, sofern verfügbar;
Nachweis der aktuellen Anschrift oder der Anmeldung, falls bereits eine in Deutschland vorliegt;
eine Bürgschaft, falls noch kein oder nur ein unzureichendes Einkommen vorliegt, beispielsweise bei Studierenden;
manchmal eine Kopie der Haftpflichtversicherung.

Zusätzlich können Sie eine kurze Vorstellung Ihrer Person oder Ihrer Familie beifügen: Wer wird in der Wohnung wohnen, was machen Sie beruflich, ab welchem Datum können Sie einziehen und warum ist gerade diese Wohnung für Sie geeignet? Dies ist kein obligatorisches Dokument, aber auf dem überhitzten Mietmarkt hilft es, dem Vermieter schnell die wichtigsten Informationen zu vermitteln.

Mieterselbstauskunft: Was ist im Fragebogen anzugeben?

Die Mieterselbstauskunft wird in der Regel bei der Wohnungsbesichtigung ausgehändigt oder im Voraus zugesandt. Darin sind die Daten des Bewerbers, die Anzahl der Mitbewohner, der Beruf, das Einkommen, das gewünschte Einzugsdatum, das Vorhandensein von Haustieren sowie weitere Informationen aufgeführt, die für die Entscheidung des Vermieters wichtig sind.

Überprüfen Sie, ob in dem Formular die Adresse der Immobilie, die Etage, die Wohnfläche, die Anzahl der Zimmer und das Datum der Besichtigung korrekt angegeben sind. Sollte ein Feld leer sein, füllen Sie es sorgfältig anhand der Anzeige aus oder erkundigen Sie sich beim Vermieter.

Man sollte keine falschen Angaben zum Einkommen, zum Beruf oder zur Zusammensetzung der Mitbewohner machen. In Deutschland können solche Angaben zu Problemen mit dem Vertrag führen, wenn der Betrug nach der Unterzeichnung auffliegt.

Was man vor der Unterzeichnung im Mietvertrag prüfen sollte

Vertragsart und Mietdauer

Viele Mietverträge in Deutschland werden auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Das bedeutet nicht, dass ein Mieter grundsätzlich nicht gekündigt werden kann, aber der Vermieter benötigt in der Regel rechtmäßige Gründe für eine Kündigung, zum Beispiel den Eigenbedarf oder schwerwiegende Vertragsverletzungen.

Es gibt auch befristete Mietverträge (befristeter Mietvertrag). Diese kommen beispielsweise bei Untermiete, vorübergehender Unterkunft, Studentenwohnheimen oder dann vor, wenn der Vermieter einen Grund hat, die Laufzeit zu begrenzen. Bei einem befristeten Mietvertrag ist es besonders wichtig, das Ablaufdatum und die Bedingungen für eine Verlängerung zu prüfen.

Achten Sie besonders darauf, ob eine Mindestmietdauer oder ein Ausschluss der ordentlichen Kündigung für einen bestimmten Zeitraum vorgesehen ist. Eine solche Formulierung kann bedeuten, dass Sie nicht frei vor Ablauf der angegebenen Frist ausziehen können.

Miete: Kaltmiete, Nebenkosten und Warmmiete

Im Vertrag müssen drei Beträge klar ersichtlich sein:

Kaltmiete – Grundmiete ohne Nebenkosten;
Nebenkosten – zusätzliche Kosten, zum Beispiel für Heizung, Wasser, Müllabfuhr und Hausverwaltung;
Warmmiete – der monatliche Gesamtbetrag, den Sie in der Regel an den Vermieter überweisen.

Strom und Internet werden oft in separaten Verträgen mit den Anbietern vereinbart und sind nicht immer in der Warmmiete enthalten. Klären Sie vor der Unterzeichnung, was genau in den Nebenkosten enthalten ist, wie die jährliche Abrechnung erfolgt und an wen die Zählerstände beim Einzug übermittelt werden.

Kaution und Wohnungsübergabe

Die Kaution muss getrennt von der monatlichen Miete ausgewiesen sein. Überweisen Sie das Geld nur auf eine Weise, die sich schriftlich nachweisen lässt, und bewahren Sie Quittungen oder Kontoauszüge auf.

Erstellen Sie bei der Wohnungsübergabe ein Übergabeprotokoll: Tragen Sie die Zählerstände, die Anzahl der Schlüssel sowie den Zustand der Wände, des Fußbodens, der Fenster, der Geräte und der Möbel ein, falls die Wohnung möbliert vermietet wird. Alle Schäden sollten am Tag der Übergabe am besten fotografiert werden. Dies hilft, Streitigkeiten beim Auszug zu vermeiden.

Kündigungsfrist: Wann muss der Auszug angekündigt werden?

Bei einem unbefristeten Vertrag beträgt die übliche Kündigungsfrist seitens des Mieters in der Regel drei Monate. In der Praxis ist es wichtig, dass die schriftliche Kündigung rechtzeitig beim Vermieter eingeht: Das Gesetz knüpft die Frist an den Eingang der Kündigung und nicht an das Datum, an dem Sie beschlossen haben, auszuziehen.

Manchmal enthält der Vertrag besondere Bedingungen: eine Mindestmietdauer, ein vorübergehendes Kündigungsverbot, Untervermietung oder Regeln für die Suche nach einem Nachmieter. Solche Punkte sollte man vor der Unterzeichnung sorgfältig durchlesen und im Zweifelsfall dem Vermieter, einem Anwalt oder einer Mieterberatung vorlegen.

Was ist nach der Unterzeichnung des Vertrags zu tun?

Nach der Unterzeichnung des Mietvertrags sind in der Regel einige Schritte zu erledigen:

Lassen Sie sich vom Vermieter eine Wohnungsgeberbescheinigung ausstellen. Dies ist eine Bestätigung, dass Sie tatsächlich unter dieser Adresse eingezogen sind.
Melde dich beim Bürgeramt, Einwohnermeldeamt oder Bürgerbüro an. Nach dem Bundesmeldegesetz muss die Anmeldung nach dem Einzug in der Regel innerhalb von zwei Wochen erfolgen.
Melden Sie Ihre neue Adresse bei der Ausländerbehörde, falls Sie ein laufendes Verfahren, einen Aufenthaltstitel, eine Verpflichtungserklärung oder eine andere migrationsrechtliche Angelegenheit haben.
Schließen Sie einen Vertrag für Strom, Gas oder Internet ab, falls diese nicht in der Miete enthalten sind und separat vereinbart werden müssen.
Bewahren Sie den Vertrag, das Übergabeprotokoll, den Schriftverkehr und die Zahlungsbelege an einem Ort auf.

Häufige Fehler von Mietern

Den Vertrag zu unterzeichnen, ohne den Unterschied zwischen Kaltmiete, Nebenkosten und Warmmiete zu verstehen.
Den Zustand der Wohnung beim Einzug nicht festhalten.
Überweisen Sie die Kaution erst, nachdem Sie den Vertrag, die Identität des Vermieters und dessen Recht zur Vermietung der Wohnung überprüft haben.
Sich auf mündliche Zusagen ohne schriftliche Bestätigung einzulassen.
Nicht prüfen, wer für Strom, Heizung, Internet und kleinere Reparaturen aufkommt.
Die Wohnungsgeberbescheinigung nicht vorzeitig einholen, da sich dadurch die Anmeldung verzögert.

Kurze Checkliste vor der Unterzeichnung

Bevor Sie den Mietvertrag unterzeichnen, prüfen Sie Folgendes:

Stimmen die Adresse und die Beschreibung der Wohnung mit der Anzeige überein?
wer der Vermieter ist und wer den Vertrag unterzeichnet;
Sind Kaltmiete, Nebenkosten, Warmmiete und die Kaution angegeben?
Gibt es eine Mindestmietdauer oder eine feste Vertragslaufzeit?
Welche Regeln gelten für die Kündigung?
ob man Haustiere halten, Renovierungsarbeiten durchführen oder ein Zimmer untervermieten darf;
Welche Pflichten hinsichtlich Reinigung, kleiner Reparaturen und Instandhaltung sind im Vertrag festgelegt?
wann und wie die Schlüssel, die Zähler und die Wohnungsgeberbescheinigung übergeben werden.

Den Mietvertrag in Deutschland sollte man besser nicht als reine Formalität betrachten, sondern als Leitfaden für die gesamte Dauer des Aufenthalts. Je klarer die Bedingungen zu Beginn sind, desto geringer ist das Risiko bei der Anmeldung, der Zahlung der Nebenkosten und beim Auszug.