قواعد المنزل في ألمانيا: قواعد السكن للمستأجرين والجيران

Hausordnung — هي قواعد النظام الداخلي للمبنى. في عقود الإيجار الألمانية، تساعد هذه القواعد في تنظيم مسائل الهدوء، والتنظيف، والقمامة، واستخدام الأماكن المشتركة، وتخزين الدراجات، وغيرها من المسائل اليومية التي غالبًا ما تتسبب في نشوب نزاعات بين الجيران.

من المهم للمستأجر ألا يكتفي بمعرفة وجود مثل هذا المستند فحسب، بل أن يدرك مكانه، وما إذا كان جزءًا من عقد الإيجار، وأي البنود ملزمة فعليًّا. ففي الحالات الخلافية، لا تُحسم الأمور بناءً على الشائعات المتداولة في المبنى، بل بناءً على العقد والقانون واللوائح المحلية والظروف المحددة.

أين يمكن العثور على «Hausordnung»

عادةً ما يمكن العثور على لوائح المبنى في أحد الأماكن الثلاثة التالية:

• ملحق لعقد الإيجار؛
• في ورقة منفصلة حصل عليها المستأجر عند توقيع العقد؛
• على لوحة الإعلانات أو في المساحة المشتركة بالمبنى.

وإذا كانت القواعد مرفقة بالعقد وتوجد إحالة واضحة إليها، فإنها تصبح عادةً جزءًا من العلاقة التعاقدية. أما إذا كان المستند معلقًا في المدخل فحسب، فيمكن أن ينظم الترتيبات العامة للسكن، لكنه لا يفرض دائمًا التزامات جديدة غير موجودة في العقد.

من يضع القواعد في المبنى؟

عادةً ما يتم إعداد Hausordnung من قبل المؤجر أو مالك المبنى أو شركة الإدارة. وفي المباني التي تضم عدة مالكين، يمكن مناقشة القواعد من خلال إدارة المبنى وقرارات المالكين.

نادرًا ما يشارك المستأجر في وضع القواعد قبل الانتقال إلى السكن، لكنه يمكنه طلب الاطلاع على الوثيقة قبل توقيع Mietvertrag والتأكد من البنود المثيرة للجدل. وهذا مهم بشكل خاص إذا كانت القواعد تتضمن التزامات تتعلق بالتنظيف، وإزالة الثلوج في الشتاء، واستخدام الأماكن المشتركة، أو تربية الحيوانات الأليفة.

ما الذي يمكن أن تنظمه «قواعد المنزل»

في العادة، تصف Hausordnung (قواعد السكن) النظام اليومي، ولا تحل محل القانون أو العقد. وأكثر الأقسام شيوعًا هي تلك المتعلقة بـ:

• أوقات الهدوء — أوقات الهدوء؛
• تنظيف الدرج أو الفناء أو الأماكن المشتركة؛
• فرز القمامة وإخراجها؛
• استخدام غرفة الغسيل، والطابق السفلي، والفناء، والحديقة، وغرفة الدراجات؛
• تخزين عربات الأطفال والدراجات والممتلكات الكبيرة؛
• التدخين في الأماكن المشتركة؛
• الحيوانات الأليفة؛
• الأمن، وإغلاق الأبواب، والوصول إلى الغرف الفنية؛
• وقوف السيارات والسلوك داخل منطقة المبنى.

يجب أن تكون هذه القواعد معقولة وواضحة وأن تُطبق على السكان دون تمييز تعسفي.

العقد أهم من الإعلان المعلق في المدخل

السؤال الأساسي: هل القاعدة المحددة جزء من Mietvertrag؟ على سبيل المثال، يجب عادةً أن يكون الالتزام بتنظيف الدرج بانتظام أو القيام بالتنظيف الشتوي منصوصًا عليه في العقد أو في Hausordnung، التي أصبحت جزءًا من العقد.

وإذا كان العقد يسمح للمستأجر صراحةً باستخدام غرفة معينة أو تجفيف الملابس في مكان محدد، فلا يجوز لقواعد المبنى العادية أن تسلب هذا الحق بأثر رجعي دون سند قانوني. وفي حالة تعارض الوثائق مع بعضها البعض، يجب قراءة الصياغات الدقيقة والتشاور، عند الضرورة، مع جمعية المستأجرين (Mieterverein) أو محامٍ متخصص في شؤون الإيجار.

الهدوء والضوضاء

لا يوجد في ألمانيا جدول زمني موحد للهدوء ينطبق على جميع المباني والمدن. غالبًا ما يتم تحديد فترة الهدوء الليلي من حوالي الساعة 22:00 حتى الساعة 6:00 أو 7:00، وفي بعض المباني يتم تحديد فترة «Mittagsruhe» (الهدوء بعد الظهر) بشكل إضافي، على سبيل المثال من الساعة 13:00 حتى الساعة 15:00. في أيام الأحد والأعياد الرسمية، عادةً ما تكون الأعمال المسببة للضوضاء عرضة بشكل خاص للشكاوى.

قد تتضمن Hausordnung قيودًا على:

• أعمال الإصلاح والحفر؛
• الموسيقى الصاخبة والتلفاز؛
• استخدام الغسالة أو المكنسة الكهربائية في ساعات الليل؛
• الأعمال الصاخبة في الحديقة أو الفناء؛
• العزف على الآلات الموسيقية.

لكن الحظر يجب أن يكون متناسبًا. لا يمكن لقواعد المبنى أن تستبعد تمامًا الأصوات المنزلية العادية، مثل خطوات الأقدام، والمحادثات، وبكاء الرضيع، أو الضجيج الطبيعي للأطفال. إذا كان من المقرر إقامة حفلة، فمن الأفضل إخطار الجيران مسبقًا، لكن الإعلان في المدخل لا يلغي واجب الالتزام بالهدوء الليلي.

تنظيف السلالم والمناطق المشتركة

توجد في العديد من المباني جداول زمنية لتنظيف السلالم والقبو والفناء أو المنطقة المحيطة بالمدخل. وإذا تم إلقاء هذه المسؤولية على عاتق المستأجرين، فعادةً ما تنص القواعد على ما يلي:

• من يتولى تنظيف منطقة معينة؛
• كم مرة يتم التنظيف؛
• ماذا تفعل في حالة الإجازة أو المرض؛
• من المسؤول عن إزالة الثلج والجليد، إذا كان ذلك منصوصًا عليه في العقد.

إذا كان المستأجر ملزمًا بالتنظيف ولم يقم بذلك بانتظام، فيجوز للمالك أن يذكره بذلك أولاً أو أن يوجه له إنذارًا. وفي حالات معينة، يمكن تحميل المخالف تكاليف التنظيف البديل، لكن هذا يعتمد على العقد والأدلة ومبدأ التناسب.

القمامة وفرزها

غالبًا ما تحدد Hausordnung أماكن وضع حاويات النفايات، ومواعيد استخدامها، وما يُحظر تركه بجانبها. قد تختلف ألوان الحاويات وقواعد الفرز باختلاف الولاية والمدينة ومشغل الخدمات العامة، لذا يجب الالتزام بالتعليمات المحلية.

عادةً ما يتم تنظيم الأمور التالية بشكل منفصل:

• الورق والكرتون؛
• النفايات العضوية؛
• التغليف؛
• النفايات المتبقية؛
• الزجاج؛
• Sperrmüll — النفايات الضخمة.

من المفيد حفظ رابط أو مذكرة من مؤسسة إدارة النفايات المحلية (Abfallwirtschaftsbetrieb)، والتعرف بشكل منفصل على قواعد فرز النفايات في ألمانيا عبر الرابط و. قد تؤدي الأخطاء في الفرز إلى نزاعات داخل المبنى ونفقات إضافية، إذا لم يتم جمع الحاويات أو اضطرت شركة الإدارة إلى تنظيم عملية إعادة الفرز.

الأماكن المشتركة والدراجات وعربات الأطفال

تعد السلالم والممرات والممرات السفلية مهمة للسلامة من الحرائق والإخلاء. ولذلك، غالبًا ما تحظر Hausordnung تخزين الأثاث أو الصناديق أو الدراجات أو الأحذية أو أي أشياء أخرى في تلك الأماكن، إذا كانت تعيق المرور.

بالنسبة للدراجات وعربات الأطفال، من الأفضل التحقق من القواعد المحددة في المبنى. إذا كان هناك غرفة مخصصة للدراجات (Fahrradraum) أو غرفة لعربات الأطفال، فيجوز لشركة الإدارة أن تطلب استخدامها تحديدًا. لكن الحظر التام دون بديل قد يكون مثيرًا للجدل في بعض الأحيان، خاصةً عندما يتعلق الأمر بالوصول الضروري والاستخدام المعقول للمسكن.

الحيوانات الأليفة

لا يمكن اختزال القواعد المتعلقة بالحيوانات في عبارة «مسموح» أو «غير مسموح». فعادةً ما يُنظر إلى الحيوانات الصغيرة مثل الأسماك أو الهامستر أو الطيور الصغيرة بشكل مختلف عن الكلاب والقطط. وبالنسبة للكلاب والقطط، غالبًا ما يشترط العقد موافقة المالك.

قد تنظم Hausordnung سلوك الحيوانات الأليفة في الأماكن المشتركة: مثل استخدام المقود، وتنظيف الفضلات، وحظر تمشية الحيوانات في ملعب الأطفال، وعدم جواز النباح المستمر. لكن الحظر العام على جميع الحيوانات الأليفة دون مراعاة النوع والظروف قد يكون مشكلة.

الأطفال والضيوف والحياة اليومية

عادةً ما يُنظر إلى ضجيج الأطفال في ألمانيا بشكل مختلف عن الضجيج الصناعي الناتج عن الأجهزة أو الموسيقى أو أعمال الترميم. قد تطلب لوائح المبنى من الآباء مراعاة أوقات الراحة (Ruhezeiten) والسلامة، لكن لا يجوز لها في الواقع منع الأطفال من العيش واللعب.

كما لا يمكن أن تحظر Hausordnung استقبال الضيوف بشكل كامل. قد تُفرض قيود عندما يتعلق الأمر بانتهاك الهدوء أو الأمن أو الاكتظاظ السكاني أو التنازل غير القانوني عن الشقة لأطراف ثالثة أو الإقامة لفترات طويلة دون موافقة، لكن الزيارات العادية تُعد جزءًا من الاستخدام الطبيعي للمسكن.

ماذا تفعل إذا خالف الجار القواعد

من الأفضل التصرف خطوة بخطوة وتوثيق الحقائق:

1. التحدث بهدوء مع الجار، إذا لم تكن الحالة خطيرة.
2. تسجيل تواريخ المخالفات وأوقاتها وطبيعتها.
3. في حالة وجود ضوضاء، قم بتدوين Lärmprotokoll: متى بدأت الضوضاء، وكم استمرت، ومن يمكن أن يكون شاهدًا عليها.
4. إبلاغ المالك أو شركة الإدارة.
5. في حالة تكرار المخالفات، إرسال خطاب خطي.
6. في حالة نشوب نزاع خطير، يجب اللجوء إلى جمعية المستأجرين (Mieterverein) أو إلى محامٍ أو إلى الجهات المختصة.

عادةً ما لا يكون اللجوء إلى المحكمة مباشرةً هو الخطوة الأولى الأكثر فعالية. فالنزاع القضائي يتطلب أدلة ووقتًا وتكاليف.

ما هي العقوبات المترتبة على مخالفة Hausordnung

عادةً ما يبدأ الانتهاك المنزلي العرضي بمحادثة أو تحذير. إذا تكرر الانتهاك، أو أزعج السكان الآخرين، أو خالف العقد، يجوز للمالك إصدار «تنبيه» (Abmahnung). في الحالات الخطيرة وعند استمرار الانتهاكات، قد تُتخذ إجراءات قانونية إضافية، بما في ذلك فسخ العقد، لكن هذا يعتمد على الظروف والأدلة.

أمثلة على المواقف التي قد تتفاقم:

• ضوضاء شديدة ومتكررة ليلاً؛
• إغلاق ممرات الهروب؛
• إتلاف الممتلكات المشتركة؛
• الرفض المتكرر للوفاء بالالتزام التعاقدي المتعلق بالتنظيف؛
• السلوك العدواني أو توجيه التهديدات للجيران.

كما أن خفض الإيجار بسبب سلوك الجيران يتطلب أدلة وتقييمًا قانونيًا. فالتخفيض الذاتي للمبلغ دون استشارة يعد أمرًا محفوفًا بالمخاطر.

في حالة عدم وجود Hausordnung

وحتى في حالة عدم وجود Hausordnung منفصل، فإن المستأجر ملزم بالاعتناء بالشقة، ومراعاة مصالح الجيران، والالتزام بالعقد والقواعد العامة للقانون. فعدم وجود ورقة القواعد لا يعني أنه يجوز إحداث ضوضاء ليلاً، أو إلقاء القمامة في الدرج، أو إتلاف الممتلكات المشتركة.

في مثل هذه الحالة، استرشد بعقد الإيجار (Mietvertrag)، وقواعد الهدوء المحلية، ومعايير السلامة، ومبدأ الاحترام المتبادل السائد في المبنى.

مثال على هيكل «Hausordnung»

ما يلي ليس نموذجًا قانونيًا، بل مثال على الشكل الذي يمكن أن تتخذه بنية واضحة لقواعد المبنى.

الضوضاء

• تجنب إحداث ضوضاء زائدة في الشقة أو المبنى أو الفناء أو داخل المجمع السكني.
• الالتزام بالهدوء الليلي وساعات الهدوء (Ruhezeiten) المحددة في المبنى.
• يجب الحفاظ على مستوى صوت الموسيقى والتلفزيون والمحادثات في حدود مستوى الصوت المعتاد داخل الغرفة.
• يجب إخطار الجيران مسبقًا بحفلاتك، دون الإخلال بالهدوء الليلي.

المناطق المشتركة

• عدم إلقاء القمامة في المدخل أو المصعد أو الطابق السفلي أو الفناء أو موقف السيارات.
• عدم إغلاق الممرات والسلالم ومخارج الطوارئ.
• يُحظر التدخين في الأماكن التي تحظرها لوائح المبنى.
• التعامل بحذر مع الأبواب والأقفال والمصاعد والإضاءة والمساحات الخضراء.

القمامة

• يجب التخلص من النفايات في الحاويات المخصصة لذلك فقط.
• لا تترك النفايات الضخمة بجانب صناديق القمامة دون موافقة على نقلها.
• لا تقم برمي مخلفات البناء أو الأثاث أو الأجهزة المنزلية أو النفايات الخطرة في حاويات القمامة العادية.
• الالتزام بالقواعد المحلية لفرز النفايات.

الأغراض الكبيرة

• لا تقم بتخزين الدراجات أو الصناديق أو الأحذية أو الأثاث في ممرات الإخلاء.
• استخدام غرفة الدراجات أو القبو أو أي مكان آخر مسموح به، إن وجد.
• التنسيق بشأن التخزين طويل الأمد للأغراض الكبيرة في الأماكن المشتركة.

الأطفال

• يُسمح للأطفال باللعب في الأماكن المخصصة لذلك.
• يساعد الآباء أطفالهم على مراعاة الجيران وقواعد السلامة.
• يجب تنظيف الألعاب بعد الانتهاء من اللعب، خاصة في الأماكن العامة وفي الفناء.

الشرفة

• عدم تخزين القمامة والأشياء الخطرة.
• يجب تثبيت أواني الزهور بحيث لا تسقط.
• يجب التحقق من قواعد استخدام الشوايات والنار المكشوفة والمسابح وفقًا للعقد وقواعد المبنى والقيود المحلية.
• عدم إلقاء الأشياء أو المياه أو القمامة إلى الأسفل.

الحيوانات الأليفة

• عدم ترك الكلاب دون مراقبة في الأماكن المشتركة.
• تنظيف فضلات الحيوانات الأليفة فورًا.
• الالتزام بقواعد المشي مع الكلاب أو أي متطلبات محلية أخرى، إن وجدت.
• تجنب إحداث ضوضاء مستمرة أو تشكيل تهديد للجيران.

السلامة

• يجب إغلاق أبواب المدخل، دون إعاقة مخرج الطوارئ، إذا كان ذلك يتعارض مع معايير السلامة من الحرائق.
• يجب إبلاغ شركة الإدارة بأي أضرار أو تسربات أو أعطال أو مواقف خطرة.
• عدم دخول الغرف الفنية دون إذن.

الأسئلة الشائعة

السؤال	الإجابة
من أين يمكن الحصول على «Hausordnung» إذا لم تكن معلقة في المدخل؟	اطلبها من المالك أو شركة الإدارة وتحقق من الملحق المرفق بعقد الإيجار (Mietvertrag).
ماذا تفعل إذا تباينت قواعد المبنى مع بنود العقد؟	قارن بين الصياغات الدقيقة. في حالة النزاع، توجه إلى جمعية المستأجرين (Mieterverein) أو إلى محامٍ متخصص في شؤون الإيجار.
هل يجوز عدم الالتزام ببند غير قانوني؟	قد تكون البنود غير المسموح بها غير سارية المفعول، لكن من الأفضل عدم التصرف على أساس التخمين: احصل أولاً على تقييم قانوني.
إلى أين تتقدم بشكوى بشأن الجيران المزعجين؟	ابدأ بالحوار و«سجل الضوضاء» (Lärmprotokoll)، ثم توجه إلى المالك أو شركة الإدارة. في الحالات الخطيرة، يمكن اللجوء إلى الشرطة أو مكتب النظام العام (Ordnungsamt) أو المساعدة القانونية.
هل يمكن أن يؤدي انتهاك Hausordnung إلى الطرد؟	في الحالات الخطيرة أو المتكررة بعد توجيه الإنذارات، يكون ذلك ممكنًا، لكن الأمر يعتمد على العقد والأدلة والتناسب.
هل أنا ملزمة بتنظيف الدرج؟	فقط إذا تم الاتفاق على هذا الالتزام في العقد أو في اللوائح التي أصبحت جزءًا من العقد.