Wie kann ein Mieter in Deutschland seinen Mietvertrag kündigen?

Ein Mieter in Deutschland kann einen unbefristeten Mietvertrag kündigen, muss dabei jedoch die Schriftform und die Kündigungsfrist einhalten. Bei einer gewöhnlichen Kündigung berechnet sich die Frist meist wie folgt: Das Schreiben muss spätestens am dritten Werktag des Monats beim Vermieter eingehen; dann kann der Vertrag zum Ende des darauffolgenden Monats beendet werden. Für eine vorzeitige Kündigung sind besondere Gründe erforderlich.

Der folgende Text bietet einen allgemeinen Überblick für Mieter. In strittigen Fällen, bei Schimmelbefall, schwerwiegenden Mängeln, einer Mieterhöhung, Konflikten mit dem Vermieter oder einem dringenden Auszug sollten Sie den Mietvertrag am besten dem Mieterverein oder einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt vorlegen.

Unbefristeter und befristeter Mietvertrag

Mietverträge in Deutschland werden in Deutschland häufig auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Ein solcher Vertrag ist nicht „ewig“ gültig: Der Mieter kann ihn durch eine ordentliche Kündigung kündigen.

Ein befristeter Mietvertrag – befristeter Mietvertrag – ist komplexer. Wenn darin das Ablaufdatum und der Grund für die Befristung rechtmäßig festgelegt sind, ist eine einfache vorzeitige Kündigung ohne Grund möglicherweise nicht möglich. In diesem Fall sucht man nach einer Lösung durch eine Vereinbarung mit dem Vermieter, das Nachmieter-Modell, eine Sonderkündigung oder eine fristlose Kündigung, sofern ein schwerwiegender Grund vorliegt.

Regelmäßige Kündigungsfrist

Die übliche Kündigungsfrist für den Mieter ist in § 573c BGB geregelt. Grundsätzlich muss die Kündigung dem Vermieter spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats zugehen, damit der Vertrag zum Ende des darauffolgenden Monats endet.

Beispiel: Wenn der Vermieter das Schreiben am 2. März erhalten hat, ist der nächste reguläre Vertragsende-Termin der 31. Mai. Ist das Schreiben erst nach Ablauf der zulässigen Frist im März eingegangen, ist der nächste Termin meist der 30. Juni.

Entscheidend ist nicht, wann das Schreiben versandt wurde, sondern wann es beim Vermieter eingegangen ist. Planen Sie den Versand daher am besten mit einem zeitlichen Puffer ein.

Samstag und der „dritte Werktag“

Bei der Berechnung der Frist können sich Feinheiten hinsichtlich Samstagen, Sonntagen und Feiertagen ergeben. In der Praxis ist es sicherer, sich nicht auf den letzten Tag zu verlassen, sondern die Kündigung vorzeitig zu übergeben oder zu versenden. Ist die Frage strittig, insbesondere wenn das Schreiben in den ersten Tagen des Monats eingeht, lohnt es sich, die Frist beim Mieterverein oder einem Anwalt zu überprüfen.

Ist eine kürzere Laufzeit vereinbar?

Ja, aber nur im Einvernehmen mit dem Vermieter. Die gesetzliche Kündigungsfrist darf für den Mieter nicht verkürzt werden, aber die Parteien können sich auf eine frühere Beendigung des Mietverhältnisses einigen, sofern beide Seiten damit einverstanden sind. Eine solche Vereinbarung sollte am besten schriftlich festgehalten werden.

Fristlose Kündigung: vorzeitige Kündigung ohne übliche Kündigungsfrist

Eine fristlose Kündigung ist eine Kündigung aus wichtigem Grund ohne Einhaltung der üblichen Kündigungsfrist. Für den Mieter ist dies kein Mittel, um einfach schneller auszuziehen, weil er umzieht oder einen neuen Job hat. Es muss eine Situation vorliegen, in der die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ende der üblichen Laufzeit objektiv unmöglich oder äußerst erschwert ist.

Mögliche Gründe:

• Der Vermieter übergibt die Wohnung oder die Schlüssel nicht;
• Ein schwerwiegender Mangel macht die Wohnung für ein normales Wohnen untauglich;
• Der Vermieter behebt ein wesentliches Problem nicht nach schriftlicher Aufforderung und Ablauf einer angemessenen Frist;
• Der Zustand der Wohnung stellt eine ernsthafte Gesundheitsgefahr dar, beispielsweise aufgrund von starkem Schimmelbefall;
• Der Vermieter verletzt grob die Rechte des Mieters, beispielsweise indem er die Wohnung ohne Erlaubnis betritt;
• Es liegt eine nachweisbare Täuschung oder eine wesentliche Vertragsverletzung vor.

Wenn das Problem mit einem Mangel an der Wohnung zusammenhängt, muss der Vermieter in der Regel zunächst schriftlich über den Mangel informiert und eine Frist zur Behebung gesetzt werden. Eine sofortige Kündigung ohne diesen Schritt ist nicht immer möglich. Ausnahmen hängen von der Schwere des Sachverhalts ab.

Bei Schimmelbefall, Gesundheitsgefahren und anderen komplexen Fällen sind Beweise wichtig: Fotos, Schriftverkehr, Protokolle, Zeugenaussagen sowie Gutachten von Sachverständigen oder Versorgungsunternehmen. Ein subjektives Gefühl der Gefahr allein reicht möglicherweise nicht aus.

Sonderkündigung bei Mieterhöhung

Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB oder § 559 BGB ankündigt, hat der Mieter möglicherweise ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 561 BGB. In diesem Fall ist der Mieter berechtigt, den Vertrag bis zum Ende des zweiten Monats nach Erhalt der Mitteilung über die Mieterhöhung zu kündigen – mit Beendigung des Mietverhältnisses zum Ende des darauf folgenden Monats. Macht der Mieter von diesem Recht Gebrauch, tritt die Mieterhöhung für ihn nicht in Kraft.

Beispiel: Wenn die Mitteilung über die Mieterhöhung im Juli eingeht, kann die Kündigung aus besonderem Grund in der Regel bis Ende September ausgesprochen und der Vertrag bis zum 30. November beendet werden.

Wichtig: Die Sonderkündigung hängt von der Art der Erhöhung und dem Wortlaut der Mitteilung ab. Wenn die Erhöhung mit Modernisierungsmaßnahmen, Betriebskosten oder einem anderen Grund zusammenhängt, können die Fristen und Verweise auf die gesetzlichen Bestimmungen variieren. Vor dem Absenden des Schreibens sollten Sie den konkreten Fall prüfen.

Sonderfälle nach dem Tod des Mieters

Nach dem Tod des Mieters erlischt das Mietverhältnis nicht immer automatisch. Je nach Familienzusammensetzung und Wohnsituation in der Wohnung kann der Vertrag auf den Ehepartner, den Lebenspartner, Familienangehörige, Erben oder andere gesetzlich festgelegte Personen übergehen. Für die Beendigung des Vertrags gelten besondere Fristen und Vorschriften.

Im Falle des Todes des Mieters sollte man sich nicht auf die allgemeine Formulierung „kann mit einer Frist von einem Monat gekündigt werden“ beschränken: Es muss geprüft werden, wer in den Vertrag eingetreten ist, wer der Erbe ist und welche Kündigungsfrist genau für diese Situation gilt.

Wie man eine Kündigung einreicht

Für die Kündigung eines Mietvertrags ist die Schriftform erforderlich. Das bedeutet ein schriftliches Schreiben mit eigenhändiger Unterschrift. E-Mail, WhatsApp, SMS und eine einfache mündliche Mitteilung reichen in der Regel nicht für eine wirksame Kündigung eines Wohnmietvertrags aus.

In dem Schreiben sollte Folgendes angegeben werden:

• Name und Anschrift des Mieters;
• Name und Anschrift des Vermieters oder der Verwaltungsgesellschaft;
• Adresse der Wohnung;
• das Datum des Mietvertrags, sofern vorhanden;
• Art der Kündigung: ordentliche Kündigung, Sonderkündigung oder fristlose Kündigung;
• das gewünschte Datum des Mietende;
• Bitten Sie um eine schriftliche Bestätigung des Eingangs und des Enddatums;
• die neue Kontaktadresse, sofern diese bereits bekannt ist;
• Bankverbindung für die Rückzahlung der Mietkaution und eines eventuellen Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung;
• Datum und Ort der Erstellung des Schreibens;
• Unterschriften aller im Mietvertrag aufgeführten Mieter.

Wenn der Vertrag von mehreren Mietern unterzeichnet wurde, muss die Kündigung von allen unterzeichnet werden. Andernfalls kann der Vermieter die Gültigkeit der Kündigung anfechten.

So versenden Sie eine Kündigung

Das Wichtigste ist, nachzuweisen, dass der Vermieter die Kündigung rechtzeitig erhalten hat. Mögliche Vorgehensweisen:

• persönliche Übergabe gegen Unterschrift auf einer Kopie des Schreibens;
• Versand per Einschreiben;
• Zustellung durch einen zuverlässigen Zeugen;
• Rechtzeitig versenden, damit das Schreiben nicht nach Ablauf der Frist eintrifft.

Einschreiben mit Rückschein wird oft als gängige Variante genutzt, ist aber nicht immer ideal: Wenn der Empfänger den Brief nicht abholt, kann der Zeitpunkt des Erhalts strittig werden. Zuverlässiger ist es, eine Versandart zu wählen, bei der die tatsächliche Zustellung nachgewiesen werden kann.

Musterbrief auf Deutsch

[Absender: Name und Anschrift]

[Empfänger: Name und Anschrift]

[Ort, Datum]

Kündigung des Mietvertrags für die Wohnung [Adresse]

Sehr geehrte Damen und Herren,

Hiermit kündige ich / kündigen wir den Mietvertrag für die oben genannte Wohnung ordnungsgemäß und fristgerecht zum [Datum].

Bitte bestätigen Sie mir / uns schriftlich den Eingang dieser Kündigung sowie das Beendigungsdatum des Mietverhältnisses.

Für die Rückzahlung der Mietkaution sowie möglicher Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung verwenden Sie bitte folgende Bankverbindung:

Kontoinhaber: [Name]

IBAN: [IBAN]

BIC: [BIC, falls erforderlich]

Meine / unsere neue Anschrift ab dem [Datum] lautet: [Adresse].

Mit freundlichen Grüßen

[Name und eigenhändige Unterschrift aller Mieter]

Sinngemäße Übersetzung des Schreibens

Absender: Name und Adresse

Empfänger: Name und Adresse

Stadt, Datum

Kündigung des Mietvertrags für die Wohnung in [Adresse]

Sehr geehrte Damen und Herren,

Hiermit kündige(n) ich/wir den Mietvertrag für die genannte Wohnung ordnungsgemäß und fristgerecht zum [Datum].

Bitte bestätigen Sie schriftlich den Erhalt dieser Mitteilung und das Datum des Mietende.

Für die Rückerstattung der Kaution und eventueller Überzahlungen aufgrund einer Neuberechnung der Nebenkosten verwenden Sie bitte die folgenden Bankdaten: [Bankverbindung].

Meine/unsere neue Adresse ab dem [Datum]: [Adresse].

Mit freundlichen Grüßen,

[Vollständiger Name und eigenhändige Unterschriften aller Mieter]

Checkliste vor dem Absenden

• Prüfen Sie, ob Sie einen unbefristeten oder einen befristeten Vertrag haben.
• Berechnen Sie das Kündigungsende gemäß § 573c BGB unter Berücksichtigung einer Zustellfrist.
• Stellen Sie sicher, dass das Schreiben von allen im Mietvertrag aufgeführten Mietern unterzeichnet wurde.
• Versenden Sie die Kündigung nicht ausschließlich per E-Mail oder Messenger.
• Bewahren Sie eine Kopie des Schreibens und den Zustellnachweis auf.
• Bei einer fristlosen Kündigung sollten Sie Beweise für den Kündigungsgrund beifügen oder aufbewahren.
• Prüfen Sie bei einer Mieterhöhung, ob Ihr Fall unter die Sonderkündigung fällt.
• Vereinbaren Sie ein Übergabeprotokoll für die Übergabe der Wohnung und der Schlüssel.

Wann ist eine manuelle Prüfung erforderlich?

Wenden Sie sich an den Mieterverein oder einen Anwalt, wenn:

• Der Vermieter bestreitet das Datum des Eingangs des Schreibens;
• Die Wohnung ist unbewohnbar;
• Schimmelbefall, Gesundheitsgefahr oder ein schwerwiegender Mangel vorliegen;
• Der Vermieter hat die Miete erhöht, und Sie möchten von der Sonderkündigung Gebrauch machen;
• der Vertrag ist befristet oder enthält besondere Bedingungen;
• Sie ziehen vorzeitig aus und möchten einen Nachmieter vorschlagen;
• Es geht um den Tod des Mieters oder um die Erben;
• Der Vermieter behält die Mietkaution ohne nachvollziehbaren Grund ein.

Im Mietrecht kann schon eine kleine Formalität das Enddatum des Vertrags und den zu zahlenden Betrag verändern. Daher ist es in strittigen Fällen besser, das Schreiben vor dem Absenden zu überprüfen, als den Fehler nach Ablauf der Frist zu korrigieren.