Immobiliensteuern in Deutschland im Jahr 2026: Kauf, Besitz, Vermietung und Verkauf

Immobilien in Deutschland sind nicht mit einer einzigen Steuer verbunden, sondern mit mehreren unterschiedlichen Situationen. Beim Kauf fällt die Grunderwerbsteuer an, während des Besitzes die Grundsteuer, bei der Vermietung unterliegt der Erlös der Einkommensteuer, und beim Verkauf kommt manchmal die Besteuerung als Privatgeschäft gemäß § 23 EStG zur Anwendung.

Die wichtigste Regel für den Eigentümer: Die einmalige Steuer beim Kauf darf nicht mit der jährlichen Grundsteuer verwechselt werden. Sie werden nach unterschiedlichen Regeln berechnet, zu unterschiedlichen Zeitpunkten gezahlt und vom Finanzamt anhand unterschiedlicher Unterlagen geprüft.

Welche Steuern gibt es?

Situation	Steuer oder Regelung	Was ist zu prüfen?
Immobilienkauf	Grunderwerbsteuer	Bundesland, Kaufpreis, mögliche Ausnahmen
Besitz der Immobilie	Grundsteuer	Grundsteuerwert, Steuermessbetrag, Hebesatz der Gemeinde, endgültiger Bescheid
Vermietung	Einkommensteuer auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung	Einkünfte, Umlagen, Werbungskosten, Anlage V
Verkauf	§ 23 EStG über private Veräußerungsgeschäfte	Haltedauer, Eigennutzung, Gewinn, bereits geltend gemachte Abschreibungen

Der Käufer muss zudem die mit dem Kauf verbundenen Nebenkosten – die Kaufnebenkosten – einkalkulieren. Dazu gehören neben der Steuer in der Regel Notarkosten, Grundbuchgebühren, eine eventuelle Maklerprovision, Kosten für die Hypothek sowie Rücklagen für Reparaturen oder den Umzug.

Kosten beim Kauf	Praktischer Anhaltspunkt
Grunderwerbsteuer	3,5–6,5 % je nach Bundesland
Notar und Grundbuch	Oft etwa 1,5–2,0 % des Kaufpreises, der Gesamtbetrag hängt jedoch vom jeweiligen Geschäft und der Hypothek ab
Makler, falls vorhanden	Hängt vom Vertrag, der Region und der Art der Immobilie ab
Rücklage nach dem Kauf	Renovierung, Möbel, Haushaltsgeräte, WEG, Umzug, unvorhergesehene Ausgaben

Wenn die Immobilie auf Kredit gekauft wird, sollten Sie die Belastung durch die Hypothek separat berechnen. Der detaillierte Ablauf wird im Artikel über Hypotheken in Deutschland erläutert.

Grunderwerbsteuer: Steuer beim Kauf

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer auf den Erwerb von Immobilien. Bei einem Standardkauf dient in der Regel der Preis aus dem notariellen Kaufvertrag als Bemessungsgrundlage. Der Notar meldet den Vorgang beim Finanzamt, woraufhin der Käufer einen Steuerbescheid erhält.

Rechtlich gesehen können beide Vertragsparteien steuerpflichtig sein, doch in der Praxis wird die Grunderwerbsteuer fast immer vom Käufer getragen. Ohne Begleichung dieser Steuer wird die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch in der Regel nicht abgeschlossen, da das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellen muss.

Grunderwerbsteuersätze nach Bundesländern

Bundesland	Steuersatz im Jahr 2026
Baden-Württemberg	5,0 %
Bayern	3,5 %
Berlin	6,0 %
Brandenburg	6,5 %
Bremen	5,5 %
Hamburg	5,5 %
Hessen	6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %
Niedersachsen	5,0 %
Nordrhein-Westfalen	6,5 %
Rheinland-Pfalz	5,0 %
Saarland	6,5 %
Sachsen	5,5 %
Sachsen-Anhalt	5,0 %
Schleswig-Holstein	6,5 %
Thüringen	5,0 %

Beispiel. Eine Wohnung in Berlin kostet 400.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 6,0 % beträgt die Grunderwerbsteuer 24.000 Euro. Die gleiche Immobilie in Bayern würde bei einem Steuersatz von 3,5 % eine Steuer von 14.000 Euro ergeben. Der Unterschied ergibt sich nicht aus dem Preis, sondern aus dem Grunderwerbsteuersatz.

Wann die Grunderwerbsteuer möglicherweise nicht erhoben wird

Typische Befreiungen und Ausnahmen müssen anhand des GrEStG und des konkreten Geschäfts geprüft werden. In der Praxis treten am häufigsten folgende Fälle auf:

• Der Preis oder die Gegenleistung beträgt nicht mehr als 2.500 Euro;
• Erbschaft oder Schenkung, bei denen die Vorschriften der Erbschaftsteuer und der Schenkungsteuer gelten;
• Transaktionen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern;
• Transaktionen zwischen Verwandten in gerader Linie: Eltern, Kinder, Enkelkinder;
• Übertragung der Immobilie zwischen Miterben im Rahmen der Erbteilung.

Bei Möbeln und Haushaltsgeräten im Vertrag ist Vorsicht geboten. Wenn zusammen mit der Wohnung tatsächlich bewegliches Vermögen verkauft wird, wird dieses manchmal separat ausgewiesen, doch der Betrag muss realistisch und belegbar sein. Einen allgemeingültigen sicheren Prozentsatz gibt es nicht.

Wie erfolgt die Zahlung?

1. Käufer und Verkäufer unterzeichnen einen notariell beglaubigten Kaufvertrag.
2. Der Notar meldet die Transaktion dem Finanzamt.
3. Das Finanzamt versendet einen Bescheid über die Grunderwerbsteuer.
4. Die Steuer muss in der Regel innerhalb der im Bescheid angegebenen Frist entrichtet werden; in der Praxis orientiert man sich häufig an einem Zeitraum von etwa einem Monat nach Erhalt des Bescheids.
5. Nach der Zahlung stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
6. Das Grundbuchamt verwendet dieses Dokument, um die Eintragung des neuen Eigentümers abzuschließen.

Ab dem 1. April 2023 dürfen Zahlungen beim Kauf von Immobilien nicht mehr in bar erfolgen. Käufer und Verkäufer müssen bereit sein, die bargeldlose Herkunft und den Geldfluss nachzuweisen.

Grundsteuer: jährliche Grundsteuer

Die Grundsteuer zahlt der Eigentümer der Immobilie. Ab dem 1. Januar 2025 wird sie nach einem neuen System berechnet: Die alten Einheitswerte bilden nicht mehr die Grundlage für die aktuelle Berechnung. Daher ist es für den Eigentümer im Jahr 2026 besonders wichtig, nicht die alten Informationsartikel zu lesen, sondern seine eigenen Bescheide und die Vorschriften für sein Grundstück.

Die grundlegende Logik der Berechnung sieht wie folgt aus:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

• Der Grundsteuerwert wird vom Finanzamt anhand der Angaben zur Immobilie ermittelt. Er entspricht nicht dem Marktpreis der Wohnung oder des Hauses.
• Die Steuermesszahl wird auf den Grundsteuerwert angewendet und ergibt den Grundsteuermessbetrag.
• Der Hebesatz wird von der Gemeinde festgelegt. Er ist oft der Grund dafür, dass für ähnliche Objekte in verschiedenen Städten unterschiedliche Beträge anfallen.

Warum man sich nicht am Durchschnittssatz orientieren sollte

Nach der Reform hängt die endgültige Grundsteuer vom Bundesland, dem kommunalen Hebesatz, der Art der Immobilie und den Angaben im Bescheid ab. Daher sind Tabellen mit den kommunalen Hebesätzen schnell veraltet und ersetzen nicht den offiziellen Bescheid. Zur Selbstüberprüfung sollten Sie besser Ihren Grundsteuermessbetrag und den aktuellen Hebesatz Ihrer Gemeinde heranziehen.

Berechnungsbeispiel. Beträgt der Grundsteuermessbetrag 250 Euro und der Hebesatz der Gemeinde 470 %, so beläuft sich die jährliche Grundsteuer auf 250 × 470 % = 1.175 Euro.

Bundesmodell und Landesmodelle

Einige Bundesländer wenden das Bundesmodell an, andere eigene Modelle. Zu den eigenen Modellen gehören Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Das Saarland und Sachsen wenden Regeln an, die dem Bundesmodell ähnlich sind, jedoch Abweichungen aufweisen. Die praktische Schlussfolgerung lautet: Ein Beispiel aus einem anderen Bundesland eignet sich nicht für die genaue Berechnung Ihrer Immobilie.

Welche Bescheide sind zu prüfen?

Nach der Reform verfügt der Eigentümer in der Regel über folgende Dokumentenkette:

1. Grundsteuerwertbescheid – wie das Finanzamt den Wert der Immobilie für die Steuer festgesetzt hat.
2. Grundsteuermessbetragsbescheid – Zwischenabrechnung nach der Steuermesszahl.
3. Grundsteuerbescheid – Endbetrag nach Anwendung des Hebesatzes der Gemeinde.

Überprüfen Sie die Fläche, die Adresse, die Art der Immobilie, den Eigentumsanteil, die Nutzungsart, etwaige Vergünstigungen und die Anzahl der Einheiten. Ein Fehler muss in der Regel durch einen Einspruch gegen den Bescheid angefochten werden, in dem er erstmals aufgetreten ist, anstatt auf das nächste Schreiben zu warten.

Kann die Grundsteuer auf den Mieter abgewälzt werden?

Rechtlich gesehen zahlt der Eigentümer die Steuer. Bei der Vermietung kann die Grundsteuer in den Betriebskosten enthalten sein und faktisch auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vorgesehen und in der Jahresabrechnung korrekt ausgewiesen ist. Daher sieht der Mieter diesen Betrag oft nicht als separate Steuer, sondern als Teil der Nebenkosten.

Wann ist die Grundsteuer zu zahlen?

In der Regel wird die Grundsteuer in vier Raten gezahlt: am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Es können Besonderheiten bestehen, einschließlich einer jährlichen Zahlung in einer Summe; orientieren Sie sich daher bitte an den Terminen in Ihrem Grundsteuerbescheid.

Steuer beim Verkauf: § 23 EStG

In Deutschland gibt es keine gesonderte, allgemeine „Wohnungsverkaufssteuer“. In der Regel handelt es sich um die Besteuerung des Gewinns aus einem Privatgeschäft gemäß § 23 EStG, sofern die Immobilie innerhalb der relevanten Frist verkauft wird und keine Ausnahme vorliegt.

10 Jahre und Eigennutzung

Prüfen Sie drei Punkte:

• Sind zwischen Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre vergangen?
• ob die Immobilie als Eigenheim genutzt wurde;
• Ob nach Abzug der Ausgaben und steuerlichen Anpassungen ein Gewinn verbleibt.

Wurde die Immobilie die gesamte Zeit ausschließlich als Eigenheim genutzt, unterliegt der Gewinn in der Regel nicht der Besteuerung nach § 23 EStG, selbst wenn der Verkauf vor Ablauf von 10 Jahren erfolgt. Ebenfalls wichtig ist die Ausnahme, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren als Eigenheim genutzt wurde. Wenn die Wohnung die ganze Zeit vermietet war und vor Ablauf von 10 Jahren mit Gewinn verkauft wird, muss das steuerliche Risiko in der Regel besonders sorgfältig geprüft werden.

Beispiel ohne Steuerpflicht. Ein Haus wurde am 19.07.2022 gekauft, ausschließlich als Eigenheim genutzt und am 31.03.2025 verkauft. Trotz einer Haltedauer von weniger als 10 Jahren kann die Steuerbefreiung für Eigenheime die Besteuerung des Gewinns aufheben.

Beispiel mit Steuerrisiko. Eine Wohnung wurde am 29.08.2020 gekauft, war die ganze Zeit vermietet und wurde am 31.10.2025 mit Gewinn verkauft. Die Tatsache, dass der ehemalige Mieter zum Käufer wurde, schließt eine Prüfung gemäß § 23 EStG an sich nicht aus.

Wie wird der Gewinn berechnet?

Vereinfacht ausgedrückt berechnet sich der Gewinn aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungs- und Verkaufskosten sowie der zulässigen Berichtigungen. Bei einer vermieteten Immobilie ist die Berechnung oft komplexer, da zuvor geltend gemachte Abschreibungen (AfA) das Ergebnis beeinflussen können. Wenn der Gewinn gemäß § 23 EStG besteuert wird, wird er zur allgemeinen Steuerbemessungsgrundlage hinzugerechnet und mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Die allgemeine Logik der Steuersätze wird separat im Artikel über Steuersätze in Deutschland erläutert.

Theoretisches Beispiel. Eine Wohnung wurde für 280.000 Euro gekauft und für 320.000 Euro verkauft. Direkte Kosten für Kauf und Verkauf: 15.000 Euro. Vereinfachter Gewinn vor individuellen Anpassungen: 320.000 – 280.000 – 15.000 = 25.000 Euro. Fällt die Immobilie unter § 23 EStG, erhöhen diese 25.000 Euro die Steuerbemessungsgrundlage.

Für private Veräußerungsgeschäfte gilt eine Freigrenze: Liegt der Gesamtgewinn pro Kalenderjahr unter 1.000 Euro, ist er steuerfrei. Dabei handelt es sich um eine Freigrenze und nicht um einen pauschalen Abzug von jedem Gewinn.

Mieteinkünfte: Einkünfte gemäß § 21 EStG

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, fällt keine separate, feste „Mietsteuer“ an, sondern die Einkommensteuer auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Für den Eigentümer einer Investitionsimmobilie wird dies in der Regel in Anlage V zur Steuererklärung Подача налоговой декларации в Германии | ausgewiesen.

Zum Einkommen zählen nicht nur die Kaltmiete, sondern auch die Umlagen – Beträge, die der Mieter als Vorauszahlungen auf die Betriebskosten überweist. Daher wird die Steuer nicht auf der Grundlage der „reinen Miete auf den ersten Blick“ berechnet, sondern auf der Grundlage des Ergebnisses nach Einnahmen und abzugsfähigen Ausgaben.

Theoretisches Jahresbeispiel.

Die Wohnung wird für 1.200 Euro Kaltmiete zuzüglich 250 Euro Nebenkostenvorauszahlung pro Monat vermietet. Pro Jahr hat der Eigentümer Folgendes erhalten:

(1200 + 250) x 12 = 17.400 Euro.

Davon entfallen 14.400 Euro auf die Kaltmiete und 3.000 Euro auf die Nebenkosten. Nehmen wir an, der Eigentümer hat im Jahr Folgendes bezahlt:

• 3.000 Euro Betriebskosten;
• 5.000 Euro Kreditzinsen;
• 320 Euro Gebäudeversicherung;
• 1.200 Euro für Renovierungsarbeiten;
• 3.600 Euro AfA.

Werbungskosten = 3.000 + 5.000 + 320 + 1.200 + 3.600 = 13.120 Euro.

Steuerpflichtiges Ergebnis = 17.400 – 13.120 = 4.280 Euro.

Welche Ausgaben werden in der Regel berücksichtigt?

Klassische Werbungskosten für eine vermietete Immobilie:

• Schuldzinsen – Zinsen für einen Kredit im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie;
• AfA – Abschreibung des Gebäudes, nicht jedoch des Grundstücks;
• Grundsteuer und sonstige Unterhaltskosten für die Immobilie;
• Gebäudeversicherung;
• Instandhaltung und Wartung;
• Verwaltungskosten und Dokumentenkosten, sofern sie im Zusammenhang mit der Vermietung stehen.

Der Kreditbetrag selbst wird nicht als Aufwand berücksichtigt. Für steuerliche Zwecke sind die Zinsen maßgeblich, nicht die Tilgung des Kapitalbetrags.

Nichtansässige und Ausländer

Für die deutschen Steuern ist nicht der Reisepass entscheidend, sondern der Steuerstatus und die Einkommensquelle. Wenn eine Person in Deutschland lebt, handelt es sich in der Regel um eine unbeschränkte Steuerpflicht. Wenn eine Person keinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt mehr in Deutschland hat, aber weiterhin eine deutsche Immobilie besitzt, entsteht häufig eine beschränkte Steuerpflicht für deutsche Einkünfte.

In der Praxis bedeutet das:

• Die Mieteinnahmen aus einer deutschen Wohnung können auch nach dem Umzug weiterhin als steuerpflichtiges Einkommen in Deutschland gelten;
• Der Verkauf einer deutschen Immobilie nach dem Wegzug erfordert in jedem Fall eine Prüfung gemäß § 23 EStG;
• Das Doppelbesteuerungsabkommen muss je nach Land des neuen Wohnsitzes geprüft werden.

Wenn Sie ins Ausland umziehen, sollten Sie zwei Punkte prüfen: Bleibt die steuerliche Ansässigkeit in Deutschland bestehen und wie werden Einkünfte oder der Verkauf einer deutschen Immobilie im zweiten Land berücksichtigt?

Dokumente, die man aufbewahren sollte

Szenario	Unterlagen
Kauf	Kaufvertrag, Nachweise über bargeldlose Zahlung, Bescheid über die Grunderwerbsteuer, Zahlungsnachweis, Unbedenklichkeitsbescheinigung
Eigentum	Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbetragsbescheid, Grundsteuerbescheid, Schreiben der Gemeinde zum Hebesatz
Vermietung	Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung, Kontoauszüge, Rechnungen für Reparaturen, Versicherungen, Darlehenszinsen, Unterlagen für Anlage V
Verkauf	Kaufvertrag, Verkaufsvertrag, Ausgabenbelege, Unterlagen zu größeren Modernisierungsmaßnahmen, Angaben zur AfA

Häufige Fehler

• Die Grunderwerbsteuer mit der Grundsteuer zu verwechseln.
• Den Grunderwerbsteuersatz aus dem alten Artikel übernehmen, ohne die Grundstücksdaten zu überprüfen.
• Die Grundsteuer nach dem „Durchschnittssatz“ statt nach dem eigenen Bescheid und dem Hebesatz der Gemeinde zu berechnen.
• Zu glauben, dass der Verkauf an einen Verwandten automatisch § 23 EStG außer Kraft setzt.
• Anzunehmen, dass sowohl die Zinsen als auch die Tilgung des Darlehens für die vermietete Immobilie steuerlich geltend gemacht werden können.
• Vergessen Sie Anlage V, wenn der Mieter die Nebenkosten übernimmt.
• Nach dem Wegzug aus Deutschland ist davon auszugehen, dass die deutsche Wohnung nicht mehr als deutsches Steuerobjekt gilt.

Dieser Artikel dient als Leitfaden und stellt keine individuelle Steuerberatung dar. Wenn Sie Miteigentum, eine gemischte Nutzung, Erbbaurecht, einen Verkauf nach einer Vermietung, eine Immobilie im Ausland oder einen Umzug ins Ausland haben, sollten Sie die endgültigen Beträge am besten anhand Ihres Bescheids, Ihres Vertrags und in Absprache mit einem Steuerberater überprüfen.

FAQ

Gibt es in Deutschland eine Immobiliensteuer von 7 % pro Jahr? Nein. Eine allgemeingültige Regel „7 % pro Jahr“ gibt es nicht. Die jährliche Grundsteuer wird anhand einer Formel unter Berücksichtigung des Hebesatzes Ihrer Gemeinde berechnet.

Wann erfahre ich die genaue Höhe der Grundsteuer? Aus dem Grundsteuerbescheid. Zur Selbstüberprüfung können Sie Ihren Grundsteuermessbetrag mit dem aktuellen Hebesatz der Gemeinde multiplizieren.

Kann man die Grundsteuer bezahlen, wann es einem passt? Nein. Halten Sie sich an die Termine im Bescheid. In der Regel sind die Zahlungstermine der 15. Februar, der 15. Mai, der 15. August und der 15. November.

Warum wird die Eintragung ohne Grunderwerbsteuer nicht abgeschlossen? Weil für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch in der Regel eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts erforderlich ist.

Ist es möglich, eine Immobilie bar zu kaufen? Nein. Seit dem 1. April 2023 gilt ein Verbot von Barzahlungen beim Kauf von Immobilien.

Wann unterliegt ein Verkauf meist nicht der Besteuerung nach § 23 EStG? Wenn seit dem Kauf mehr als 10 Jahre vergangen sind oder wenn die Immobilie unter die Ausnahmeregelung für selbstgenutzte Wohnimmobilien fällt.

Gibt es einen kleinen Freibetrag gemäß § 23 EStG? Ja. Wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften pro Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt, ist er steuerfrei.

Wer zahlt die Grundsteuer bei einer Vermietung? Rechtlich gesehen der Eigentümer. Bei einem ordnungsgemäßen Mietvertrag kann der Betrag jedoch in die Betriebskosten einbezogen und auf den Mieter umgelegt werden.

Ist die Steuer auf Mieteinnahmen festgesetzt? Nein. Sie ist Teil der Einkommensteuer und hängt vom Gesamtergebnis ab: Einnahmen minus abzugsfähige Ausgaben.

Was passiert, wenn ich aus Deutschland wegziehe, die Wohnung aber dort bleibt? Der Umzug allein hebt die deutschen Steuerregelungen für die Immobilie nicht auf. Vermietung und manchmal auch der Verkauf bleiben Themen für die deutsche Steuererklärung und das Doppelbesteuerungsabkommen.