Податки на нерухомість у Німеччині в 2026 році: купівля, володіння, оренда та продаж

Нерухомість у Німеччині пов’язана не з одним податком, а з кількома різними ситуаціями. Під час купівлі виникає Grunderwerbsteuer, під час володіння — Grundsteuer, при здачі житла дохід оподатковується за Einkommensteuer, а при продажу іноді застосовується оподаткування приватної угоди згідно з §23 EStG.

Головне правило для власника: не плутати одноразовий податок при купівлі з щорічним податком на володіння. Вони розраховуються за різними правилами, сплачуються в різні моменти та перевіряються за різними документами Finanzamt.

Які бувають податки

Ситуація	Податок або правило	Що важливо перевірити
Купівля нерухомості	Grunderwerbsteuer	Федеральна земля, ціна угоди, можливі винятки
Володіння об’єктом	Grundsteuer	Grundsteuerwert, Steuermessbetrag, ставка збору громади, підсумковий Bescheid
Здача в оренду	Einkommensteuer з доходів від Vermietung und Verpachtung	Доходи, Umlagen, Werbungskosten, Anlage V
Продаж	§23 EStG про приватні угоди з відчуження	Термін володіння, власне проживання, прибуток, раніше врахована амортизація (AfA)

Покупцеві також потрібно враховувати супутні витрати на купівлю — Kaufnebenkosten. Окрім податку, до них зазвичай входять послуги нотаріуса, Grundbuch, можлива комісія ріелтора, витрати на іпотеку та резерв на ремонт або переїзд.

Витрати при купівлі	Практичний орієнтир
Grunderwerbsteuer	3,5–6,5 % залежно від федеральної землі
Нотаріус та Grundbuch	Зазвичай близько 1,5–2,0 % від ціни угоди, але остаточна сума залежить від угоди та іпотеки
Маклер, якщо він є	Залежить від договору, регіону та типу об’єкта
Резерв після купівлі	Ремонт, меблі, техніка, WEG, переїзд, непередбачені витрати

Якщо об’єкт купується в кредит, окремо враховуйте навантаження за іпотекою. Детальний процес розібрано в статті про іпотеку в Німеччині.

Grunderwerbsteuer: податок при купівлі

Grunderwerbsteuer — це одноразовий податок на придбання нерухомості. У стандартній угоді купівлі-продажу базою зазвичай слугує ціна з нотаріального договору. Нотаріус повідомляє про угоду в Finanzamt, після чого покупець отримує податкове рішення (Bescheid).

Юридично платниками податків можуть бути сторони угоди, але зазвичай Grunderwerbsteuer майже завжди закладають у бюджет покупця. Без врегулювання цього податку перехід права власності до Grundbuch зазвичай не завершується, оскільки Finanzamt має видати Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Ставки Grunderwerbsteuer за землями

Федеральна земля	Ставка у 2026 році
Баден-Вюртемберг	5,0%
Баварія	3,5%
Берлін	6,0%
Бранденбург	6,5%
Бремен	5,5%
Гамбург	5,5%
Гессен	6,0%
Мекленбург-Передпомор’я	6,0%
Нижня Саксонія	5,0%
Північний Рейн-Вестфалія	6,5%
Рейнланд-Пфальц	5,0%
Саарланд	6,5%
Саксонія	5,5%
Саксонія-Ангальт	5,0%
Шлезвіг-Гольштейн	6,5%
Тюрінгія	5,0%

Приклад. Квартира в Берліні коштує 400 000 євро. За ставки 6,0% податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) становитиме 24 000 євро. Такий самий об’єкт у Баварії за ставки 3,5% дав би податок у розмірі 14 000 євро. Різниця виникає не через ціну, а через ставку податку на землю.

Коли Grunderwerbsteuer може не стягуватися

Типові звільнення та винятки потрібно перевіряти за GrEStG та конкретною угодою. На практиці найчастіше трапляються такі випадки:

• ціна або Gegenleistung не перевищує 2500 євро;
• успадкування або дарування, де застосовуються правила Erbschaftsteuer та Schenkungsteuer;
• угоди між подружжям або зареєстрованими партнерами;
• угоди між родичами по прямій лінії: батьки, діти, онуки;
• передача об’єкта між співспадкоємцями під час поділу спадщини.

З меблями та технікою в договорі потрібно бути обережним. Якщо разом із квартирою дійсно продається рухоме майно, його іноді виділяють окремо, але сума має бути реалістичною та підтвердженою. Універсального безпечного відсотка не існує.

Як відбувається оплата

1. Покупець і продавець підписують нотаріальний Kaufvertrag.
2. Нотаріус повідомляє Finanzamt про угоду.
3. Finanzamt надсилає Bescheid щодо Grunderwerbsteuer.
4. Податок зазвичай потрібно сплатити у строк, зазначений у Bescheid; на практиці часто орієнтуються приблизно на місяць після отримання повідомлення.
5. Після сплати Finanzamt видає Unbedenklichkeitsbescheinigung.
6. Grundbuchamt використовує цей документ для завершення реєстрації нового власника.

З 1 квітня 2023 року розрахунки при купівлі нерухомості не можна здійснювати готівкою. Покупець і продавець мають бути готовими підтвердити безготівкове походження та рух коштів.

Grundsteuer: щорічний податок на володіння

Grundsteuer сплачує власник нерухомості. З 1 січня 2025 року він розраховується за новою системою: старі Einheitswerte більше не є основою для поточного розрахунку. Тому у 2026 році власнику особливо важливо читати не старі довідкові статті, а власні Bescheide та правила щодо своєї землі.

Базова логіка розрахунку виглядає так:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

• Grundsteuerwert визначає Finanzamt на основі даних про об’єкт. Він не дорівнює ринковій ціні квартири чи будинку.
• Steuermesszahl застосовується до Grundsteuerwert і дає Grundsteuermessbetrag.
• Hebesatz встановлює громада. Саме він часто пояснює, чому схожі об’єкти в різних містах сплачують різні суми.

Чому не можна орієнтуватися на середню ставку

Після реформи підсумковий Grundsteuer залежить від землі, муніципального Hebesatz, виду об’єкта та вихідних даних у Bescheid. Тому таблиці міських Hebesatz швидко застарівають і не замінюють офіційний Bescheid. Для самоперевірки краще використовувати свій Grundsteuermessbetrag та актуальний Hebesatz громади.

Приклад розрахунку. Якщо Grundsteuermessbetrag дорівнює 250 євро, а Hebesatz громади — 470%, річний Grundsteuer становитиме 250 × 470% = 1175 євро.

Федеральна модель та земельні моделі

Частина земель використовує Bundesmodell, частина — власні моделі. До власних моделей належать Баден-Вюртемберг, Баварія, Гамбург, Гессен та Нижня Саксонія. Саарланд і Саксонія застосовують правила, близькі до Bundesmodell, але з відхиленнями. Практичний висновок один: приклад з іншої землі не підходить для точного розрахунку вашого об’єкта.

Які Bescheide перевірити

Після реформи власник зазвичай має ланцюжок документів:

1. Grundsteuerwertbescheid — як Finanzamt визначив вартість об’єкта для оподаткування.
2. Grundsteuermessbetragsbescheid — проміжний розрахунок після визначення податкової ставки (Steuermesszahl).
3. Grundsteuerbescheid — підсумкова сума після застосування Hebesatz громади.

Перевіряйте площу, адресу, вид об’єкта, частку власності, категорію використання, пільги та кількість одиниць. Помилку зазвичай потрібно оскаржувати через Einspruch щодо того Bescheid, де вона з’явилася вперше, а не чекати наступного листа.

Чи можна перекласти Grundsteuer на орендаря

Юридично податок сплачує власник. При здачі житла Grundsteuer може входити до складу Betriebskosten і фактично перекладатися на орендаря, якщо це передбачено договором оренди та коректно відображено в річному розрахунку. Тому орендар часто бачить цю суму не як окремий податок, а у складі Nebenkosten.

Коли сплачувати Grundsteuer

За загальним правилом Grundsteuer сплачують чотирма частинами: 15 лютого, 15 травня, 15 серпня та 15 листопада. Можливі особливості, зокрема щорічний платіж однією сумою, тому орієнтуватися потрібно на дати у вашому Grundsteuerbescheid.

Податок при продажу: §23 EStG

У Німеччині немає окремого універсального «податку на продаж квартири». Зазвичай йдеться про оподаткування прибутку від приватної угоди згідно з §23 EStG, якщо об’єкт продається в межах відповідного терміну та не підпадає під виняток.

10 років і власне проживання

Перевіряйте три питання:

• чи минуло більше 10 років між купівлею та продажем;
• чи використовувався об’єкт для власного проживання;
• чи є прибуток після врахування витрат та податкових коригувань.

Якщо об’єкт весь час використовувався виключно для власного проживання, прибуток зазвичай не оподатковується згідно з §23 EStG навіть у разі продажу раніше ніж через 10 років. Також важливим є виняток, коли об’єкт використовувався для власного проживання у році продажу та у двох попередніх календарних роках. Якщо квартира весь час здавалася в оренду і продається раніше ніж через 10 років із прибутком, податковий ризик зазвичай потрібно перевіряти особливо уважно.

Приклад без податку. Будинок придбано 19.07.2022, використовувався виключно для власного проживання та продано 31.03.2025. Незважаючи на те, що термін менше 10 років, виняток для власного проживання може скасувати оподаткування прибутку.

Приклад із податковим ризиком. Квартиру придбано 29.08.2020, вона весь час здавалася в оренду і була продана 31.10.2025 з прибутком. Те, що покупцем став колишній орендар, саме по собі не скасовує перевірку за §23 EStG.

Як обчислюється прибуток

У спрощеному вигляді прибуток розраховують як ціну продажу мінус витрати на придбання, продаж та допустимі коригування. Для об’єкта, що здається в оренду, розрахунок часто складніший, оскільки раніше врахована AfA може впливати на результат. Якщо прибуток оподатковується згідно з §23 EStG, він додається до загальної податкової бази та оподатковується за особистою ставкою Einkommensteuer. Загальна логіка ставок розглянута окремо у статті про податкову ставку в Німеччині.

Умовний приклад. Квартиру придбано за 280 000 євро та продано за 320 000 євро. Прямі витрати на купівлю та продаж — 15 000 євро. Спрощений прибуток до індивідуальних коригувань: 320 000 — 280 000 — 15 000 = 25 000 євро. Якщо об’єкт підпадає під §23 EStG, ці 25 000 євро збільшать оподатковувану базу.

Для приватних угод з відчуження (private Veräußerungsgeschäfte) діє пільгова межа (Freigrenze): якщо загальний прибуток (Gewinn) за календарний рік менше 1000 євро, він не оподатковується. Це саме межа, а не універсальний відрахування з будь-якого прибутку.

Податок на оренду: дохід згідно з §21 EStG

Якщо ви здаєте житло, виникає не окремий фіксований «податок на оренду», а Einkommensteuer з доходів від Vermietung und Verpachtung. Для власника інвестиційного об’єкта це зазвичай відображається в Anlage V до податкової декларації.

До доходів зараховується не тільки Kaltmiete, а й Umlagen — суми, які орендар перераховує як аванси на експлуатаційні витрати. Тому податок розраховують не з «чистої орендної плати на око», а з суми, що залишається після вирахування доходів та допустимих витрат.

Умовний річний приклад.

Квартира здається за 1200 євро Kaltmiete плюс 250 євро авансу на Nebenkosten на місяць. За рік власник отримав:

(1200 + 250) × 12 = 17 400 євро.

З них 14 400 євро — Kaltmiete, 3 000 євро — Umlagen. Припустимо, власник за рік сплатив:

• 3000 євро експлуатаційних витрат;
• 5000 євро відсотків за кредитом;
• 320 євро на страхування будівлі;
• 1200 євро на ремонт;
• 3600 євро AfA.

Werbungskosten = 3000 + 5000 + 320 + 1200 + 3600 = 13120 євро.

Оподатковуваний дохід = 17400 - 13120 = 4280 євро.

Які витрати зазвичай враховують

Класичні Werbungskosten щодо об’єкта, що здається в оренду:

• Schuldzinsen — відсотки за кредитом, пов’язаним з об’єктом, що здається в оренду;
• AfA — амортизація будівлі, але не землі;
• Grundsteuer та інші витрати на утримання об’єкта;
• страхування будівлі;
• ремонт та обслуговування;
• витрати на управління та документи, якщо вони пов’язані з орендою.

Сума кредиту до витрат не включається. Для податкової служби важливі відсотки, а не погашення основної заборгованості.

Нерезиденти та іноземці

Для німецьких податків важливішим є не паспорт, а податковий статус та джерело доходу. Якщо людина проживає в Німеччині, зазвичай йдеться про unbeschränkte Steuerpflicht. Якщо людина більше не має Wohnsitz або gewöhnlicher Aufenthalt у Німеччині, але у неї залишається німецька нерухомість, часто виникає beschränkte Steuerpflicht щодо німецьких доходів.

Практично це означає:

• оренда німецької квартири може залишатися німецьким оподатковуваним доходом після переїзду;
• продаж німецької нерухомості після виїзду все одно вимагає перевірки згідно з §23 EStG;
• угоду про уникнення подвійного оподаткування слід перевіряти відповідно до країни нового проживання.

При переїзді за кордон перевірте два аспекти: чи зберігається податкове резидентство Німеччини та як дохід або продаж німецького об’єкта враховуються в іншій країні.

Документи, які варто зберігати

Сценарій	Документи
Купівля	Kaufvertrag, підтвердження безготівкової оплати, Bescheid щодо Grunderwerbsteuer, підтвердження оплати, Unbedenklichkeitsbescheinigung
Володіння	Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbetragsbescheid, Grundsteuerbescheid, листи громади щодо Hebesatz
Оренда	Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung, банківські виписки, рахунки за ремонт, страховки, відсотки за кредитом, документи для Anlage V
Продаж	Договір купівлі, договір продажу, підтвердження витрат, документи щодо значних поліпшень, дані про AfA

Поширені помилки

• Плутати Grunderwerbsteuer і Grundsteuer.
• Взяти ставку Grunderwerbsteuer зі старої статті без перевірки землі.
• Розраховувати Grundsteuer за «середньою ставкою», а не за своїм Bescheid та Hebesatz громади.
• Думати, що продаж родичу автоматично скасовує §23 EStG.
• Списувати за об’єктом оренди і відсотки, і основну суму кредиту.
• Не забувати про Anlage V, якщо орендар компенсує Nebenkosten.
• Після переїзду з Німеччини слід вважати, що німецька квартира перестала бути німецьким податковим об’єктом.

Ця стаття — довідник, а не індивідуальна податкова консультація. Якщо у вас спільна власність, змішане використання, Erbbaurecht, продаж після оренди, об’єкт в іншій країні або переїзд між країнами, підсумкові суми краще перевіряти за своїми Bescheid, договором та з податковим консультантом.

FAQ

У Німеччині існує податок на нерухомість у розмірі 7% на рік? Ні. Універсального правила «7% на рік» немає. Щорічний податок на володіння — це Grundsteuer, і він розраховується за формулою з урахуванням Hebesatz вашої громади.

Коли я дізнаюся точну суму Grundsteuer? З Grundsteuerbescheid. Для самоперевірки можна помножити свій Grundsteuermessbetrag на актуальний Hebesatz громади.

Чи можна сплачувати Grundsteuer, коли зручно? Ні. Орієнтуйтеся на дати, вказані в Bescheid. За загальним правилом платежі припадають на 15 лютого, 15 травня, 15 серпня та 15 листопада.

Чому без Grunderwerbsteuer не завершують реєстрацію? Тому що для внесення нового власника до Grundbuch зазвичай потрібна Unbedenklichkeitsbescheinigung від Finanzamt.

Чи можна придбати нерухомість за готівку? Ні. З 1 квітня 2023 року діє заборона готівкових розрахунків під час купівлі нерухомості.

Коли продаж найчастіше не оподатковується згідно з §23 EStG? Коли минуло більше 10 років з моменту купівлі або коли об’єкт підпадає під виняток для власного проживання.

Чи існує невелика неоподатковувана межа згідно з §23 EStG? Так. Якщо загальний Gewinn від private Veräußerungsgeschäfte за календарний рік менше 1000 євро, він не оподатковується.

Хто сплачує Grundsteuer під час оренди? Юридично — власник. Але за умови правильного оформлення договору сума може бути включена до Betriebskosten і перекладена на орендаря.

Податок на оренду фіксований? Ні. Це частина Einkommensteuer і залежить від загального результату: доходи мінус допустимі витрати.

Що буде, якщо я виїду з Німеччини, а квартира залишиться? Переїзд сам по собі не скасовує німецькі податкові правила щодо об’єкта. Оренда та іноді продаж залишаються темами для німецької декларації та угоди про уникнення подвійного оподаткування.