Wohnungsmiete in Deutschland: Dokumente, Mietvertrag und Mieterrechte

Die Wohnungssuche in Deutschland beginnt fast immer mit einem Dokumentenpaket und dem sorgfältigen Lesen des Mietvertrags. Für einen neuen Mieter ist es wichtig zu verstehen, was SCHUFA, Kaltmiete, Kündigungsfrist, Mieterselbstauskunft, Kaution, Wohnungsübergabeprotokoll und die Regeln für den Umgang mit dem Vermieter bedeuten.

Dieser Leitfaden hilft Ihnen dabei, sich auf die Suche nach einer langfristigen Wohnung vorzubereiten und keine Bedingungen zu übersehen, die sich auf die Kosten, die Mietdauer und die Haftung beim Auszug auswirken.

Unterlagen für die Anmietung einer Wohnung

Der Vermieter oder die Verwaltungsgesellschaft verlangt in der Regel Unterlagen, die die Identität, Zahlungsfähigkeit und Zuverlässigkeit des Bewerbers bestätigen. Die genaue Liste hängt von der Stadt, der Immobilie und dem Eigentümer ab, meist werden jedoch folgende Unterlagen vorbereitet:

• den Fragebogen für den Bewerber – Mieterselbstauskunft;
• Reisepass oder ein anderes Ausweisdokument;
• Einkommensnachweise der letzten Monate;
• Arbeitsvertrag, falls dieser zusätzlich verlangt wird;
• SCHUFA-Bonitätsauskunft oder ein anderes Dokument zur Bonität;
• Bürgschaft – eine Bürgschaft, falls das eigene Einkommen nicht ausreicht;
• Nachweis über Studium, Beschäftigung oder Aufenthaltsgenehmigung, falls dies für einen bestimmten Vermieter wichtig ist.

Zusätzlich können Sie einen Versicherungsschein, zum Beispiel einen Nachweis über eine Haftpflichtversicherung, sowie eine kurze Vorstellung Ihrer Person oder Ihrer Familie vorbereiten. Diese Unterlagen sind nicht immer zwingend erforderlich, helfen aber dabei, Ihre Bewerbung in einer umkämpften Stadt sorgfältig zusammenzustellen.

SCHUFA und Mieterselbstauskunft

Die SCHUFA gibt Auskunft über die Bonität und wird von Vermietern häufig als eines der Auswahlkriterien bei der Mietersuche herangezogen. Für die Antragstellung ist in der Regel eine kostenpflichtige Bonitätsauskunft oder der digitale BonitätsCheck von der offiziellen SCHUFA-Website am besten geeignet. Die kostenlose Datenkopie gemäß Art. 15 DSGVO dient in erster Linie der Überprüfung der eigenen Daten; nicht jeder Vermieter akzeptiert sie als vollwertigen Ersatz für eine Bonitätsauskunft im Zusammenhang mit einem Mietvertrag.

Link zum offiziellen Dienst: meineSCHUFA.

Mieterselbstauskunft – ein Fragebogen mit Informationen zum Bewerber: Einkommen, Beruf, Anzahl der Mitbewohner, Haustiere, Kontaktdaten. Das Formular kann vom Vermieter selbst bereitgestellt werden, man kann aber auch vorab eine Standardvorlage vorbereiten, zum Beispiel von wohnungsboerse.net.

Füllen Sie den Fragebogen sorgfältig aus: Falsche Angaben zu wesentlichen Umständen können zu Problemen mit dem Mietvertrag führen. Der Vermieter ist dabei nicht berechtigt, persönliche Informationen zu verlangen, die nicht im Zusammenhang mit der Vermietung stehen.

Was ist im Mietvertrag zu prüfen?

Der Mietvertrag legt nicht nur die Höhe der Miete fest, sondern auch die Regeln für die Nutzung der Wohnung. Vor der Unterzeichnung sind insbesondere die folgenden Punkte wichtig.

Vertragsdauer

Die meisten Mietverträge in Deutschland werden auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Ein solcher Vertrag endet nicht von selbst: Der Mieter kann ihn unter Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, während der Vermieter für eine ordentliche Kündigung einen gesetzlichen Grund benötigt, beispielsweise Eigenbedarf unter Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen.

Ein befristeter Mietvertrag wird als „befristeter Mietvertrag“ bezeichnet. Darin muss ein nachvollziehbarer Grund für die Befristung angegeben sein. Solche Verträge kommen beispielsweise bei Studentenwohnungen, befristeten Mietverhältnissen oder in Situationen vor, in denen die Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses im Voraus bekannt sind.

Mindestwohndauer

Der Vertrag kann eine Mindestmietdauer oder einen vorübergehenden Verzicht auf die reguläre Kündigung enthalten. Das bedeutet, dass Sie nicht einfach nach einem Monat ohne finanzielle Konsequenzen ausziehen können. Solche Klauseln sollten Sie vor der Unterzeichnung prüfen, insbesondere wenn Sie sich bezüglich Ihrer Arbeit, Ihres Visums oder der Stadt noch nicht sicher sind.

Kündigungsfrist

Für den Mieter beträgt die übliche Kündigungsfrist bei einem unbefristeten Mietvertrag in der Regel drei Monate. Die Kündigung muss rechtzeitig und in der richtigen Form beim Vermieter eingehen; in der Praxis wird sie schriftlich versandt und die Empfangsbestätigung aufbewahrt.

Wenn Sie vorzeitig ausziehen, besteht die Verpflichtung zur Mietzahlung in der Regel bis zum Ende der Kündigungsfrist, sofern mit dem Vermieter nichts anderes vereinbart wurde. Manchmal hilft ein Nachmieter, aber der Vermieter ist nicht verpflichtet, jeden vorgeschlagenen Kandidaten automatisch anzunehmen.

Kaltmiete, Nebenkosten und Warmmiete

Kaltmiete – die Grundmiete ohne Nebenkosten und Betriebskosten. Nebenkosten – zusätzliche Kosten, zum Beispiel für Heizung, Wasser, Reinigung der Gemeinschaftsräume, Müllabfuhr und andere im Vertrag festgelegte Posten. Warmmiete – der Betrag, der in der Regel monatlich unter Berücksichtigung der Nebenkostenvorauszahlungen gezahlt wird.

Der Begriff „Mietpreisbindung“ bedeutet nicht, dass sich der Preis niemals ändert. In Deutschland gibt es verschiedene Mechanismen zur Mieterhöhung, zum Beispiel die Staffelmiete, die Indexmiete oder die Anpassung an die ortsübliche Miete unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen. Daher ist es wichtig, darauf zu achten, welche Art der Miete im Vertrag angegeben ist.

Wohnungsübergabe und Zustand bei Auszug

Beim Einzug sollten Sie ein Übergabeprotokoll erstellen: Notieren Sie die Zählerstände, die Anzahl der Schlüssel sowie den Zustand der Wände, des Fußbodens, der Fenster, der Sanitäranlagen, der Küche und der Möbel, falls die Wohnung möbliert vermietet wird. Schäden sollten Sie am besten sofort fotografieren und die Fotos zusammen mit dem Protokoll aufbewahren.

Beim Auszug muss die Wohnung in der Regel in dem Zustand zurückgegeben werden, der im Vertrag und gesetzlich vorgesehen ist. Für normale Abnutzung bei ordnungsgemäßer Nutzung haftet der Mieter nicht, wohl aber für Schäden, die er selbst verschuldet hat. Strittige Punkte bezüglich kosmetischer Reparaturen, Anstriche und kleinerer Reparaturen sollten am besten vor der Unterzeichnung oder gemeinsam mit dem Mieterverein geklärt werden.

Besuche des Vermieters

Der Vermieter darf nicht einfach in die Wohnung kommen, wann es ihm passt. Selbst wenn er einen Schlüssel hat, ist das Betreten der Wohnung ohne vorherige Absprache nur in wirklich dringenden Fällen zulässig, beispielsweise bei einem Brand, einem Rohrbruch oder einer anderen Gefahr für die Wohnung und das Haus.

Regelmäßige Besuche, Begehungen, Reparaturarbeiten oder Besichtigungen durch neue Mieter müssen in der Regel im Voraus abgesprochen werden. Sollte der Vermieter ohne Erlaubnis die Wohnung betreten haben, halten Sie die Umstände fest und wenden Sie sich zur Beratung an den Mieterverein oder einen Anwalt. Ein eigenmächtiger Schlosswechsel oder eine fristlose Kündigung des Mietvertrags können Konsequenzen nach sich ziehen, daher sollten solche Schritte besser nicht unternommen werden, ohne die konkrete Situation zu prüfen.

Mängel, Schimmel und Mietminderung

Wenn in der Wohnung ein schwerwiegender Mangel auftritt, muss der Vermieter umgehend benachrichtigt werden. Dies wird als Mängelanzeige bezeichnet. Zu solchen Problemen zählen beispielsweise fehlende Heizung, Wasserlecks, Schimmel, Defekte an Fenstern oder Mängel, die die normale Nutzung der Wohnung beeinträchtigen.

Gemäß § 536 BGB kann die Miete bei einem wesentlichen Mangel für den Zeitraum gemindert werden, in dem die Bewohnbarkeit der Wohnung eingeschränkt ist. Die Höhe der Mietminderung hängt jedoch von der konkreten Situation ab. Um keine Mietrückstände anzuhäufen, sollte die Mietminderung nach schriftlicher Mitteilung und Rücksprache erfolgen, insbesondere wenn es sich um einen erheblichen Betrag handelt.

Haustiere

Kleine Tiere, die in einem Käfig oder Aquarium leben und die Nachbarn nicht stören, dürfen in der Regel ohne gesonderte Genehmigung gehalten werden. Dazu zählen beispielsweise Fische, Hamster oder Ziervögel.

Bei Hunden und Katzen ist die Situation komplizierter. Ein vollständiges Tierverbot im Standardmietvertrag kann ungültig sein, was jedoch nicht bedeutet, dass man automatisch das Recht hat, jedes beliebige Tier in jeder Wohnung zu halten. In der Regel werden Größe, Art und Anzahl der Tiere, ihr Verhalten, die Interessen der Nachbarn sowie die Gegebenheiten des Hauses berücksichtigt. Bevor Sie mit einem Hund oder einer Katze einziehen, sollten Sie besser die schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen.

Checkliste vor der Vertragsunterzeichnung

• Prüfen Sie, wer als Vermieter angegeben ist und wer den Vertrag unterzeichnet.
• Vergleichen Sie Kaltmiete, Nebenkosten, Warmmiete und die Kaution.
• Prüfen Sie, ob eine Staffelmiete, eine Indexmiete oder eine Mindestmietdauer vereinbart wurde.
• Klären Sie die Kündigungsfrist und die Form der Kündigung.
• Informieren Sie sich über die Regeln für Reparaturen, Schönheitsreparaturen und kleinere Instandsetzungsarbeiten.
• Halten Sie den Zustand der Wohnung im Übergabeprotokoll fest.
• Bewahren Sie den Schriftverkehr, die Anzeigen, den Vertrag und die Quittungen auf.
• Überweisen Sie kein Geld, bevor Sie den Vertrag, den Empfänger und die tatsächliche Übergabe der Wohnung überprüft haben.

Kurzes Fazit

Das Wichtigste für Mieter in Deutschland ist, die Unterlagen im Voraus zusammenzustellen, den Mietvertrag vor der Unterzeichnung durchzulesen und den Zustand der Wohnung bei Einzug festzuhalten. SCHUFA, Mieterselbstauskunft, Kaltmiete, Nebenkosten, Kündigungsfrist und Übergabeprotokoll – das sind grundlegende Begriffe, die man schon vor der Besichtigung der ersten Wohnung verstehen sollte. In strittigen Fällen bezüglich Schlössern, Schimmel, Mietminderung, Haustieren und Vertragskündigung ist es ratsam, sich individuell beraten zu lassen, da die Folgen von den Vertragsdetails und dem konkreten Fall abhängen.