So zieht man aus einer Wohnung in Deutschland aus, ohne die Kaution zu verlieren

Den Auszug aus einer Mietwohnung in Deutschland sollte man am besten als eigenständiges Projekt planen: Zuerst den Mietvertrag ordnungsgemäß kündigen, dann die Wohnung für die Übergabe vorbereiten, den Zustand der Wohnung dokumentieren und die behördlichen Angelegenheiten regeln. Die teuersten Fehler hängen in der Regel nicht mit dem Umzug selbst zusammen, sondern mit einer verspäteten Kündigung, einem nicht unterzeichneten Übergabeprotokoll, strittigen Reparaturen und der Nichtbeachtung von Verträgen für Strom, Internet oder Gas.

1. Prüfen Sie den Vertrag und die Kündigungsfrist

Für einen gewöhnlichen unbefristeten Mietvertrag gilt: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Im deutschen Recht ist damit nicht einfach nur eine schriftliche Mitteilung gemeint. Eine sichere Variante für den Mieter ist ein Brief in Papierform mit der eigenhändigen Unterschrift aller im Mietvertrag aufgeführten Mieter.

Geben Sie in dem Schreiben Folgendes an:

• vollständige Adresse der Wohnung;
• die Namen aller Mieter, wie sie im Mietvertrag aufgeführt sind;
• das Datum, zu dem Sie den Mietvertrag beenden möchten;
• die Bitte, den Erhalt der Kündigung zu bestätigen;
• Vorschlag, einen Termin für die Vorabnahme oder Übergabe zu vereinbaren;
• Unterschriften aller Mieter auf dem Vertrag.

Wenn der Vertrag von zwei Personen unterzeichnet wurde, die Kündigung aber nur von einer Person versandt wurde, kann der Vermieter die Kündigung anfechten. Dasselbe gilt für den Fall, dass das Schreiben nur per E-Mail versandt wurde: Bei Wohnraummietverträgen ist dies ein riskantes Vorgehen, da das Gesetz die Schriftform vorschreibt.

2. Versenden Sie die Mitteilung so, dass der Erhalt nachweisbar ist

Die Frist beginnt nicht mit dem Datum, an dem Sie das Schreiben verfasst haben, sondern mit dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter es erhalten hat. Gemäß § 573c BGB ist eine ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ende des auf den nächsten Monat folgenden Monats möglich. In der Praxis wird dies oft als etwa dreimonatige Kündigungsfrist bezeichnet.

Um Streitigkeiten über den Erhalt zu vermeiden, nutzen Sie eine der sicheren Optionen:

• das Schreiben persönlich übergeben und eine Unterschrift auf der Kopie einholen;
• per Einschreiben versenden und die Empfangsbestätigung sowie die Sendungsverfolgung aufbewahren;
• Schicken Sie das Schreiben rechtzeitig, nicht erst am letzten Tag der Frist.

E-Mails können als zusätzliche Benachrichtigung verwendet werden, jedoch nicht als alleiniges Mittel, es sei denn, Sie haben eine fachliche Bestätigung erhalten, dass dies in Ihrer Situation zulässig ist.

3. Klären Sie die Schönheitsreparaturen vor dem Umzug

Schönheitsreparaturen sind kosmetische Arbeiten wie das Streichen von Wänden, sofern die Verpflichtung dafür tatsächlich vertraglich auf den Mieter übertragen wurde. Aber nicht jede im Vertrag enthaltene Forderung gilt automatisch.

Seien Sie besonders vorsichtig bei den Punkten, bei denen:

• Es werden starre Fristen für Reparaturen festgelegt, ohne den tatsächlichen Zustand der Wohnung zu berücksichtigen;
• Die Wohnung muss beim Auszug unabhängig vom Verschleiß vollständig renoviert werden;
• Die Wohnung wurde in unrenoviertem Zustand übergeben, ohne dass dafür eine Entschädigung gezahlt wurde; – Die Formulierung ist zu allgemein und es ist unklar, welche Arbeiten genau erforderlich sind.

Beginnen Sie keine kostspieligen Reparaturen, nur weil der Vermieter mündlich darum gebeten hat, die Wohnung „wie neu“ zurückzugeben. Vergleichen Sie die Forderung zunächst mit dem Mietvertrag, dem Zustand der Wohnung bei Einzug und dem Übergabeprotokoll. Wenn es um einen erheblichen Streitbetrag geht, ist es sinnvoll, sich an einen Mieterverein oder einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt zu wenden.

4. Bereiten Sie die Wohnung auf die Übergabe vor

In der Regel gilt es als sicheres Ziel, die Wohnung sauber, von Ihren Gegenständen befreit und ohne über den normalen Verschleiß hinausgehende Schäden zurückzugeben. Klären Sie im Vertrag, ob ein „besenreiner“ Zustand, ein separater Anstrich oder der Rückbau Ihrer Einbauten erforderlich ist.

Überprüfen Sie vor der Übergabe:

• Wände, Fußböden, Türen, Fenster und Fensterbänke;
• Sanitäranlagen, Küchengeräte und Einbaumöbel, sofern diese Teil des Mietobjekts waren;
• Zustand des Kellers, des Abstellraums, des Balkons und des Parkplatzes;
• alle Schlüssel, einschließlich derjenigen für den Briefkasten, den Keller und die Gemeinschaftsräume;
• Zählerstände für Strom, Wasser, Gas und Heizung.

Wenn Sie einen Gegenstand selbst beschädigt haben, sollten Sie die Angelegenheit am besten noch vor der Übergabe klären: Ersetzen, reparieren oder eine Entschädigung schriftlich vereinbaren. Normale Abnutzung durch den üblichen Wohngebrauch sollte nicht automatisch zum Einbehalt der gesamten Kaution führen.

5. Machen Sie Fotos und erstellen Sie ein Übergabeprotokoll

Das Übergabeprotokoll schützt beide Seiten: Darin werden der Zustand der Wohnung, Mängel, Zählerstände und die Anzahl der Schlüssel festgehalten. Unterzeichnen Sie das Protokoll nicht, wenn es Beanstandungen enthält, mit denen Sie nicht einverstanden sind, ohne einen separaten Vermerk neben dem betreffenden Punkt anzubringen.

Was Sie festhalten sollten:

• einen Grundriss für jeden Raum;
• Nahaufnahmen der strittigen Stellen;
• Zähler mit ablesbaren Werten;
• leere Schränke, Keller, Abstellraum und Balkon;
• die übergebenen Schlüssel und das Datum der Übergabe.

Fotos und Videos sollten am besten unmittelbar vor der Übergabe bei guter Beleuchtung aufgenommen werden. Bewahren Sie die Dateien zusammen mit dem Mietvertrag, dem Kündigungsschreiben, dem Übergabeprotokoll und dem Schriftverkehr mit dem Vermieter auf.

6. Verträge und Adressangelegenheiten regeln

Überprüfen Sie nach dem Auszug nicht nur die Wohnung, sondern auch alle damit verbundenen Verträge:

• Strom und Gas: Geben Sie die Endstände der Zähler weiter;
• Internet und Mobilfunk: Klären Sie die Kündigungsfrist oder die Möglichkeit der Umschreibung des Vertrags auf die neue Adresse ab;
• Hausratversicherung: Melden Sie den Umzug oder kündigen Sie den Vertrag gemäß den Bedingungen des Versicherers;
• Rundfunkbeitrag: Aktualisieren Sie Ihre Adresse oder prüfen Sie, wer den Beitrag in der neuen Wohnung zahlt;
• Post: Beantragen Sie einen Nachsendeauftrag bei der Deutschen Post, wenn Sie befürchten, Briefe zu verpassen.

Wenn Sie innerhalb Deutschlands umziehen, müssen Sie sich in der Regel an Ihrer neuen Adresse anmelden. Wenn Sie aus Deutschland ausreisen und keine neue Wohnung mehr im Inland beziehen, ist eine Abmeldung bei der Meldebehörde erforderlich. Gemäß § 17 BMG muss die Abmeldung innerhalb von zwei Wochen nach dem Auszug erfolgen; sie kann frühestens eine Woche vor dem Auszugstermin eingereicht werden. Bei verspäteter Abmeldung droht ein Bußgeld von bis zu 1.000 Euro.

7. Behalten Sie die Rückzahlung der Mietkaution im Auge

Die Mietkaution gemäß § 551 BGB darf drei Monatsmieten (Kaltmiete ohne Betriebskosten) nicht überschreiten. Bei Auszug darf der Vermieter einen Teil der Kaution nur für berechtigte Ansprüche einbehalten: zum Beispiel für nachgewiesene Schäden, offene Nebenkostenabrechnungen oder Mietschulden.

Bitten Sie um eine schriftliche Aufstellung, wenn die Kaution nicht vollständig zurückgezahlt wird. In strittigen Fällen ist es sinnvoll, die Sachverhalte zu trennen: Die endgültige Nebenkostenabrechnung ist eine Sache – konkrete Schäden, die beschrieben und bestätigt werden müssen, eine andere.

Checkliste vor dem Auszug

• Lesen Sie den Mietvertrag durch und suchen Sie die Abschnitte „Kündigung“, „Schönheitsreparaturen“, „Rückgabe“ und „Kaution“.
• Bereiten Sie eine schriftliche Kündigung vor, die von allen Mietern unterzeichnet ist.
• Versenden Sie den Brief so, dass der Erhalt nachweisbar ist.
• Einen Termin für die Vorbesichtigung oder die Wohnungsübergabe vereinbaren.
• Prüfen Sie, welche Arbeiten laut Vertrag tatsächlich vorgeschrieben sind.
• Machen Sie vor der Wohnungsübergabe Fotos und Videos der Wohnung.
• Unterzeichnen Sie das Übergabeprotokoll nur mit korrekten Einträgen.
• Alle Schlüssel übergeben und deren Anzahl festhalten.
• Die Endstände der Zähler übermitteln.
• Verträge für Strom, Gas, Internet, Versicherungen und Rundfunkbeitrag kündigen oder ummelden.
• Melden Sie sich ab, wenn Sie aus Deutschland wegziehen.
• Bewahren Sie alle Unterlagen bis zur Rückzahlung der Kaution und der endgültigen Abrechnung der Nebenkosten auf.

Wann ist eine manuelle Vertragsprüfung erforderlich?

Lassen Sie sich beraten, wenn der Vermieter umfangreiche Reparaturen verlangt, die Wohnung nicht abnehmen will, die Kaution ohne Abrechnung einbehält, die Kündigung nicht anerkennt oder sich auf komplizierte Vertragsklauseln beruft. In solchen Fällen helfen allgemeine Regeln zwar als Orientierung, doch der Ausgang des Streits hängt vom Wortlaut des Vertrags, dem Zustand der Wohnung bei Einzug und den Beweisen beider Seiten ab.