Eine Wohnung in Deutschland mieten: So finden Sie eine Wohnung und unterschreiben den Vertrag

Eine Wohnung in Deutschland zu mieten, erfordert in der Regel mehr Vorbereitung, als nur auf eine Anzeige zu antworten. Sie müssen schnell reagieren, Unterlagen zusammenstellen, den Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete verstehen, den Vertrag prüfen und sicherstellen, dass Sie sich unter der Adresse anmelden können.

Dieser Leitfaden richtet sich an Menschen, die zum ersten Mal eine Wohnung in Deutschland suchen: Expats, Studierende, Familien und Personen, die zwischen Städten umziehen. Er hilft Ihnen auf dem Weg von der Wohnungssuche bis zu den ersten Aufgaben nach der Schlüsselübergabe.

Mieten oder kaufen

Deutschland gehört weiterhin zu den EU-Ländern, in denen das Mieten besonders verbreitet ist. Laut Eurostat lebten 2024 in Deutschland mehr Menschen in Mietwohnungen als im Wohneigentum, während in der EU insgesamt Wohneigentum überwog.

Für Neulinge ist Mieten meist praktischer als Kaufen: Sie können leichter die Stadt wechseln, ein Viertel kennenlernen, den Markt verstehen und übernehmen nicht direkt nach dem Umzug Finanzierungs- und Renovierungsrisiken. Einen Kauf sollten Sie gesondert erwägen, wenn Einkommen, langfristiger Plan und Finanzierungsbedingungen klar sind. Mehr dazu unter Haus oder Wohnung in Deutschland kaufen.

Wo Sie eine Wohnung suchen

Für langfristige, unmöblierte Mietwohnungen werden meist große Portale genutzt:

Für ein Zimmer in einer WG (Wohngemeinschaft) sind diese Seiten hilfreich:

WG-Gesucht;
WG-Suche.

Für befristeten möblierten Wohnraum werden häufig HousingAnywhere, Wunderflats, Spotahome und ähnliche Plattformen genutzt. Prüfen Sie vor der Buchung besonders sorgfältig, ob die Anmeldung erlaubt ist: In der Beschreibung sollten Wörter wie Anmeldung möglich, registration possible oder Wohnungsgeberbestätigung stehen.

Die 11 besten Websites für die Wohnungssuche zur Miete in Deutschland

Warum die Anmeldung wichtig ist

Nach dem Einzug in eine deutsche Wohnung müssen Sie Ihre Adresse bei der Meldebehörde anmelden. Nach § 17 Bundesmeldegesetz ist die Anmeldung innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug erforderlich. Dafür benötigen Sie meist eine Wohnungsgeberbestätigung – eine Bestätigung des Vermieters oder der Hausverwaltung.

Ohne Anmeldung kann es Probleme mit der Steuer-ID, einem Bankkonto, Mobilfunkvertrag, Behördenpost und der weiteren Miethistorie geben. Beginnen Sie einen langfristigen Umzug daher nicht mit einer Unterkunft, in der die Anmeldung ausdrücklich verboten ist oder nur vage „später geregelt“ werden soll.

[[Anmeldung in Germany [How to Register Your Address] | Anmeldung in Deutschland]]

Welche Unterlagen Sie vorbereiten sollten

Vermieter haben keine einheitliche bundesweite Liste erforderlicher Dokumente, aber in einem umkämpften Markt hilft eine vorbereitete Bewerbungsmappe. Sie enthält normalerweise:

Eine Kopie des Reisepasses oder Personalausweises.
Einkommensnachweise: Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag, Arbeitgeberbescheinigung, Kontoauszüge oder Unterlagen für Selbstständige.
Eine SCHUFA-Auskunft oder eine alternative Erklärung, wenn Sie gerade erst angekommen sind und noch keine Historie haben.
Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des vorherigen Vermieters, sofern verfügbar.
Eine Mietbürgschaft, wenn das Einkommen nicht ausreicht oder Sie studieren.
Ein kurzes Anschreiben.
Den Nachweis einer Haftpflichtversicherung, falls vorhanden.

[[How to get SCHUFA in Germany [A Detailed English Guide] | So erhalten Sie eine SCHUFA-Auskunft in Deutschland]]

Wenn Sie gerade aus dem Ausland angekommen sind, erklären Sie das offen: Legen Sie Ihren Arbeitsvertrag, ein Arbeitgeberanschreiben, einen Nachweis über Ersparnisse, eine Referenz des vorherigen Vermieters und ein ordentliches Schreiben über sich selbst bei. Dass in den ersten Monaten keine SCHUFA vorhanden ist, ist normal; gleichen Sie dies aber durch Transparenz aus.

So antworten Sie auf Anzeigen

In großen Städten erhalten gute Wohnungen Dutzende oder Hunderte Anfragen. Nicht ein langes Anschreiben, sondern eine schnelle und verständliche Nachricht hilft.

Nennen Sie in der ersten Nachricht:

wer in der Wohnung wohnen wird;
was Sie beruflich machen und wie hoch Ihr Einkommen ist;
wann Sie einziehen können;
ob Sie Haustiere haben;
ob Sie Unterlagen vorlegen können;
mögliche Termine für die Besichtigung.

Schreiben Sie höflich und konkret. Ist in der Anzeige eine Telefonnummer angegeben, kann ein Anruf manchmal helfen, schneller eine Besichtigung zu bekommen. Senden Sie einer unbekannten Person jedoch nicht vor einer grundlegenden Prüfung der Anzeige unnötige Dokumente mit sensiblen Daten.

Worauf Sie in der Anzeige achten sollten

Prüfen Sie vor Ihrer Anfrage:

Kaltmiete – Miete ohne Nebenkosten;
Nebenkosten – Betriebs- und Verbrauchskosten;
Warmmiete – die ungefähre Gesamtzahlung an den Vermieter;
ob Heizung, Wasser, Internet und Kabelfernsehen enthalten sind;
ob Sie einen separaten Stromvertrag abschließen müssen;
ob es eine Einbauküche (EBK) gibt;
ob eine Anmeldung möglich ist;
die Mietdauer und ob es eine Mindestmietdauer gibt;
ob Haustiere erlaubt sind;
wer die Anzeige veröffentlicht: Vermieter, Hausverwaltung, Makler, Vormieter oder der aktuelle Mieter bei Untervermietung.

Ein zu niedriger Preis, die Bitte um eine Überweisung vor der Besichtigung, die Weigerung, die Wohnung zu zeigen, und Druck nach dem Motto „zahlen Sie heute“ sind typische Betrugszeichen.

Wie viel die Miete kostet

Eine einheitliche „Durchschnittsmiete für Deutschland“, die bei einer Entscheidung hilft, gibt es kaum: München, Berlin, Hamburg, Leipzig und kleinere Städte haben unterschiedliche Märkte. Zur Orientierung sollten Sie besser Folgendes ansehen:

den Mietspiegel der jeweiligen Stadt;
aktuelle Anzeigen im Viertel;
die Warmmiete, nicht nur die Kaltmiete;
zusätzliche Kosten: Strom, Internet, Rundfunkbeitrag, Möbel, Kaution und Umzug.

Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, darf die Anfangsmiete nach § 556d BGB grundsätzlich nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; es gibt jedoch Ausnahmen. In der Praxis prüfen Sie das am besten anhand des örtlichen Mietspiegels oder über einen Mieterverein.

[[Cost Of Living In Germany In 2024 [Real-Life Case Study] | Lebenshaltungskosten in Deutschland]]

Wichtige Besonderheiten deutscher Wohnungen

Eine Küche gehört möglicherweise nicht zur Wohnung

In unmöblierten Wohnungen gibt es häufig keine Einbauküche. Achten Sie in Anzeigen auf EBK, Einbauküche oder mit Küche. Ohne Küche haben Sie folgende Möglichkeiten:

eine Küche vom Vormieter kaufen;
eine Wohnung mit bereits eingebauter Küche suchen;
möblierten Wohnraum mieten;
selbst eine Küche kaufen und einbauen.

Eine Küche vom Vormieter zu kaufen, kann praktisch sein, der Preis sollte jedoch angemessen sein. Stimmen Sie keinem offensichtlich überhöhten Abstand zu, nur weil Sie sonst „die Wohnung nicht bekommen“.

Ein typisches Badezimmer in einer deutschen Wohnung kann kompakt sein; der Duschbereich ist oft mit der Badewanne kombiniert.

Haushaltsgeräte sind nicht immer enthalten

Waschmaschine, Trockner, Kühlschrank und Geschirrspüler können fehlen. In älteren Häusern gibt es manchmal eine Gemeinschaftswaschküche oder einen Platz für die Waschmaschine im Keller. Prüfen Sie vor Vertragsunterzeichnung Maße, Anschlüsse und Hausregeln.

Die Warmmiete ist nicht immer der Endbetrag

Die Warmmiete umfasst normalerweise Kaltmiete und Nebenkosten, aber Strom, Internet, Rundfunkbeitrag und manchmal Heizung können separat zu zahlen sein. Lassen Sie sich zeigen, was genau zu den Nebenkosten gehört, und berücksichtigen Sie das Risiko einer Nachzahlung nach der Jahresabrechnung.

Zimmer werden anders gezählt

Küche, Bad, Flur und Abstellraum zählen normalerweise nicht als Zimmer. Wenn Sie ein Schlafzimmer und ein Wohnzimmer benötigen, suchen Sie eine 2-Zimmer-Wohnung.

Stockwerke werden auf Deutsch bezeichnet

Das Erdgeschoss liegt auf Bodenniveau. Die 1. Etage oder das 1. Obergeschoss ist das erste Stockwerk darüber. Das Dachgeschoss ist das oberste Geschoss unter dem Dach, der Keller liegt darunter.

Kaution

Nach § 551 BGB darf die Kaution für Wohnraum drei Monatskaltmieten ohne Betriebskosten nicht übersteigen. Wird die Kaution in Geld geleistet, darf der Mieter sie in drei gleichen monatlichen Raten zahlen; die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Der Vermieter muss eine Geldkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Nach dem Auszug muss er die Kaution nicht am selben Tag zurückzahlen: Er braucht eine angemessene Zeit, um den Zustand der Wohnung und mögliche Nebenkosten zu prüfen. Die Kaution darf jedoch nicht ohne Begründung und Abrechnung einbehalten werden.

Makler und Bestellerprinzip

Wenn eine Anzeige über einen Makler läuft, bedeutet das nicht immer eine Provision für den Mieter. Bei der Wohnraummiete gilt das Bestellerprinzip: Derjenige, der den Makler beauftragt hat, muss ihn in der Regel bezahlen. Hat der Vermieter einen Makler zur Vermietung der Wohnung beauftragt, darf er diese Provision nicht auf Sie abwälzen.

Sie zahlen eine Maklerprovision nur dann, wenn Sie selbst einen Suchvertrag mit dem Makler geschlossen haben und dieser auf Ihren Auftrag hin die Wohnung gefunden hat. Prüfen Sie vor der Unterschrift unter irgendwelche Dokumente sorgfältig, ob versucht wird, eine Provision auf Umwegen zu vereinbaren.

Was Sie im Mietvertrag prüfen sollten

Prüfen Sie vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags nicht nur den Betrag, sondern auch die rechtlichen Details:

wer genau Vermieter und Mieter sind;
die genaue Adresse und Beschreibung der Wohnung;
das Datum des Mietbeginns;
eine Befristung, falls der Vertrag befristet ist;
Mindestmietdauer oder Kündigungsverzicht;
Kaltmiete, Nebenkosten und Warmmiete;
die Abrechnung der Nebenkosten;
Höhe und Zahlungsweise der Kaution;
Regeln zu Haustieren;
Zustand von Möbeln und Geräten;
die Anzahl der Schlüssel;
die Hausordnung;
Bedingungen für Mieterhöhungen: Staffelmiete, Indexmiete oder die gewöhnliche Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete;
wer für Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen verantwortlich ist.

Ein befristeter Wohnraummietvertrag in Deutschland benötigt einen gesetzlichen Grund. Steht ein Enddatum ohne nachvollziehbaren Grund im Vertrag, sollten Sie ihn besonders sorgfältig prüfen.

Mieterhöhung

Bei einer gewöhnlichen Miete wird eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete durch § 558 BGB geregelt. In der Regel muss der Vermieter die Erhöhung begründen; die Kappungsgrenze beschränkt den Anstieg innerhalb von drei Jahren normalerweise auf höchstens 20 %, in einigen angespannten Wohnungsmärkten auf 15 %, wenn das Land dies festgelegt hat.

Für Staffelmiete und Indexmiete gelten andere Regeln. Es ist daher wichtig zu verstehen, was genau im Vertrag steht: feste Stufen, eine Bindung an einen Index oder eine gewöhnliche Erhöhung.

Kündigungsfrist

Bei einem unbefristeten Mietverhältnis kann Wohnraum normalerweise so gekündigt werden, dass die Frist zum Ende des übernächsten Monats abläuft, wenn das Kündigungsschreiben rechtzeitig zu Beginn eines Monats eingeht. In der Praxis wird dies oft als dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter bezeichnet. Für Vermieter kann die Frist nach 5 und 8 Jahren Wohndauer länger sein.

Ausnahmen sind bei vorübergehendem Wohnraum, einem möblierten Zimmer beim Vermieter, Untermiete, einem befristeten Vertrag und besonderen Vertragsbedingungen möglich. Ist Ihre Situation ungewöhnlich, prüfen Sie Vertrag und Gesetz gesondert.

Übergabe der Wohnung

Erstellen Sie bei der Schlüsselübernahme ein Übergabeprotokoll. Darin werden festgehalten:

das Übergabedatum;
Zählerstände;
die Anzahl der Schlüssel;
Zustand von Wänden, Böden, Fenstern, Sanitäranlagen und Geräten;
Mängel und Schäden;
Möbel, falls die Wohnung möbliert ist.

Machen Sie Fotos und Videos, bevor Sie Ihre Sachen hineinbringen. Das hilft, die Kaution zurückzubekommen und Streit über Schäden zu vermeiden.

Was Sie nach dem Umzug erledigen sollten

Innerhalb von zwei Wochen die Anmeldung vornehmen.
Sicherstellen, dass Ihr Name am Briefkasten und an der Klingel steht.
Strom anmelden, falls er nicht im Vertrag enthalten ist.
Internet rechtzeitig bestellen: Der Anschluss kann Wochen dauern.
Übergabeprotokoll, Fotos und Vertrag aufbewahren.
Eine Haftpflichtversicherung und Hausratversicherung abschließen oder prüfen, falls Sie diese benötigen.
Auf Post vom Beitragsservice zum Rundfunkbeitrag achten.

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Wenn Sie Wohnraum für den Familiennachzug benötigen

Für ein Visum zum Familiennachzug prüfen Behörden, ob ausreichend Wohnfläche und finanzielle Mittel für die Familie vorhanden sind. Konkrete Flächennormen können je nach Bundesland, Behörde und Familienzusammensetzung unterschiedlich sein; verlassen Sie sich daher nicht auf eine allgemeine Zahl aus einer Anzeige oder einem Blog. Prüfen Sie vor dem Antrag die Anforderungen Ihrer Ausländerbehörde oder Ihres Konsulats.

Deutscher Wortschatz zur Miete

Begriff	Bedeutung
Anmeldung	Anmeldung der Adresse
Wohnungsgeberbestätigung	Bestätigung des Vermieters für die Anmeldung
Kaltmiete	Miete ohne Nebenkosten
Nebenkosten	Betriebs- und Verbrauchskosten
Warmmiete	Kaltmiete plus Nebenkosten
Kaution	Sicherheitsleistung
Mietvertrag	Vertrag zur Wohnraummiete
Vermieter	Person oder Unternehmen, die bzw. das die Wohnung vermietet
Mieter	Person, die die Wohnung mietet
Hausverwaltung	Verwaltungsgesellschaft für das Gebäude
Makler	Immobilienvermittler
Einbauküche / EBK	fest eingebaute Küche
WG	Wohngemeinschaft
Untervermietung	Vermietung durch den Hauptmieter
Mietspiegel	Orientierung für die ortsübliche Vergleichsmiete
Übergabeprotokoll	Dokument zur Wohnungsübergabe
Kündigung	Beendigung des Mietvertrags
Rundfunkbeitrag	Beitrag für den öffentlich-rechtlichen Rundfunk

FAQ

Kann ich eine Wohnung aus dem Ausland mieten?

Ja, aber es ist schwieriger: Vermieter wünschen häufig eine persönliche Besichtigung und vollständige Unterlagen. Für die erste Zeit kann es praktischer sein, möblierten Wohnraum mit Anmeldung zu mieten und erst aus Deutschland heraus eine dauerhafte Wohnung zu suchen.

Muss ich die Kaution vor der Vertragsunterzeichnung zahlen?

Überweisen Sie keine Kaution, bevor Sie Vertrag, Vermieter und Wohnung geprüft haben. Nach dem Gesetz kann eine Geldkaution in drei Raten gezahlt werden; die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Was ist wichtiger: Kaltmiete oder Warmmiete?

Für Ihr Budget ist die Warmmiete plus die Kosten außerhalb des Vertrags wichtig: Strom, Internet, Rundfunkbeitrag, Versicherungen und Verkehr. Die Kaltmiete brauchen Sie zum Vergleichen von Mieten und zur Berechnung der Kaution.

Darf ich einen Hund oder eine Katze halten?

Prüfen Sie den Vertrag und stimmen Sie sich mit dem Vermieter ab. Ein vollständiges Verbot aller Tiere kann rechtlich fragwürdig sein, für größere Tiere ist aber normalerweise eine Erlaubnis erforderlich.

Was mache ich, wenn der Vertrag unklar ist?

Unterschreiben Sie nicht unter Zeitdruck. Bitten Sie um Zeit zur Prüfung und wenden Sie sich an einen Mieterverein, die Verbraucherzentrale, einen Anwalt für Mietrecht oder einen Relocation-Spezialisten ohne Interessenkonflikt.