Energieausweis in Deutschland: Der Energieausweis für Wohnimmobilien beim Verkauf und bei der Vermietung

Der Energieausweis ist ein Energiezertifikat für Gebäude in Deutschland. Er gibt Auskunft über den energetischen Zustand eines Hauses und hilft beim Vergleich von Objekten beim Kauf einer Immobilie oder bei der Vermietung. Er wird in der Regel benötigt, wenn eine Immobilie verkauft, vermietet, verpachtet oder wesentlich saniert wird. Für den Eigentümer ist dies keine reine Formalität: Fehler in der Anzeige oder das Fehlen des Dokuments können zu einer Geldstrafe führen.

Was zeigt der Energieausweis?

Für potenzielle Käufer und Mieter ist es wichtig, im Voraus zu wissen, wie energieintensiv die Immobilie sein wird und welche Heiz- und Unterhaltskosten anfallen können. Beispielsweise können sich zwei Wohnungen gleicher Größe hinsichtlich der Kosten stark unterscheiden: Die eine befindet sich in einem modernen Haus mit guter Wärmedämmung und einer Wärmepumpe, die andere in einem alten Gebäude mit Heizöl- oder Gasheizung.

Der Energieausweis garantiert keine bestimmte zukünftige Heizkostenabrechnung, sondern liefert eine standardisierte Bewertung des Gebäudes. Die tatsächlichen Kosten werden ohnehin durch Wetter, Tarife, Heizverhalten, Lüftung, die Anzahl der Bewohner und deren Gewohnheiten beeinflusst.

Das Dokument hilft dabei:

den Energiezustand verschiedener Objekte zu vergleichen;
die Art der Heizung und den Hauptenergieträger;
um zu erkennen, ob eine Renovierung oder Modernisierung erforderlich ist;
die Argumente des Verkäufers, Vermieters oder Käufers zu bewerten;
Prüfen Sie, welche Angaben in der Anzeige enthalten sein müssen.

Die Bewertung wird in der Regel auf einer farbigen Energieeffizienzskala von A+ bis H dargestellt: Der grüne Bereich steht für einen niedrigen Verbrauch, der rote für einen hohen Energiebedarf.

Wann ist ein Energieausweis vorgeschrieben?

Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist der Energieausweis beim Verkauf, bei der erstmaligen Vermietung, beim Leasing oder bei der Übertragung des Nutzungsrechts an einem Gebäude, einer Wohnung oder einer Gewerbefläche erforderlich. Dem potenziellen Käufer oder Mieter muss das Dokument bei der Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsabschluss das Original oder eine Kopie ausgehändigt werden.

Bei einem Neubau wird der Energieausweis nach Fertigstellung des Bauvorhabens ausgestellt. Auch bei einer wesentlichen Renovierung kann ein neuer Energieausweis erforderlich sein.

Für einen Eigentümer, der selbst in der Immobilie wohnt und nicht vorhat, diese zu verkaufen oder zu vermieten, besteht in der Regel keine gesonderte Verpflichtung, einen Ausweis „nur für sich selbst“ zu erstellen.

Wann ist kein Energieausweis erforderlich?

Ausnahmen hängen von der Art der Immobilie und der jeweiligen Situation ab. In der Praxis wird der Energieausweis in der Regel nicht benötigt, wenn:

Die Immobilie wird nicht verkauft und nicht an einen neuen Mieter gemäß dem Verfahren „“ (Mietschutz) vermietet;
das Gebäude steht unter Denkmalschutz;
die Nutzfläche des Gebäudes beträgt nicht mehr als 50 m²;
es handelt sich um bestimmte temporäre, landwirtschaftliche, gewerbliche oder nur schwach beheizte Sondergebäude;
Es besteht bereits ein Mietvertrag, und es gibt kein neues Angebot auf dem Markt.

Wenn es sich um ein Sonderobjekt handelt, sollten Sie besser die GEG-Vorschriften und die Bestimmungen Ihres Bundeslandes prüfen oder sich an einen Energieberater, Architekten oder Immobilienanwalt wenden.

Was muss in einer Verkaufs- oder Vermietungsanzeige stehen?

Liegt zum Zeitpunkt der Veröffentlichung der Anzeige bereits ein gültiger Energieausweis vor, muss die gewerbliche Anzeige die wesentlichen Angaben aus diesem Dokument enthalten. Bei Wohnimmobilien werden in der Regel folgende Angaben gemacht:

Art des Ausweises: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis;
Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch;
die wichtigsten Energieträger für die Heizung;
das Baujahr des Gebäudes;
die Energieeffizienzklasse, sofern diese im Ausweis angegeben ist.

Auch wenn der Ausweis noch nicht vorliegt, muss er bei der Besichtigung dennoch vorgelegt werden. Eine Verzögerung bei der Beantragung ist riskant: Der Käufer oder Mieter muss die Möglichkeit haben, die Energieeffizienzwerte zu vergleichen, bevor er eine Entscheidung trifft.

Arten von Energieausweisen

In Deutschland gibt es zwei Hauptarten von Energieausweisen.

Typ	Deutsche Bezeichnung	Worauf basiert er?	Wann ist er nützlich?
Bedarfsausweis	Berechnung anhand der Bauweise, der Wärmedämmung, der Heizung und der technischen Daten	für Neubauten, ältere Einfamilienhäuser und Objekte ohne verlässliche Verbrauchsgeschichte
Verbrauchsausweis	tatsächlicher Verbrauch über mehrere Abrechnungszeiträume mit klimatischer Anpassung	für viele Bestandshäuser, sofern ausreichende Daten zum Heizverbrauch vorliegen

Bedarfsausweis

Der Energieausweis gibt den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes an. Ein Sachverständiger bewertet dabei die baulichen Gegebenheiten, die Wärmedämmung, die Fenster, die Heizungsanlage, die Lüftung, die Fläche, das Baujahr und weitere technische Merkmale.

Der Vorteil dieses Ansatzes ist eine geringere Abhängigkeit von den Gewohnheiten der Bewohner. Der Nachteil: Das Ergebnis hängt von der Vollständigkeit der Daten und der Qualität der Berechnung ab. Es handelt sich nicht um eine genaue Prognose zukünftiger Rechnungen, sondern um eine standardisierte Einschätzung.

Verbrauchsausweis

Der Energieausweis basiert auf dem tatsächlichen Verbrauch von Heizung, Warmwasser und Nebenkosten, in der Regel über einen Zeitraum von 36 Monaten. Die Daten werden unter Berücksichtigung klimatischer Faktoren angepasst, damit Gebäude miteinander verglichen werden können.

Ein solches Dokument ist einfacher und oft kostengünstiger, hängt jedoch stärker vom Verhalten der Bewohner ab. Wenn die Vormieter selten zu Hause waren, die Räume kaum beheizt haben oder im Gegenteil eine hohe Temperatur aufrechterhalten haben, kann der Wert von den zukünftigen Kosten des neuen Mieters abweichen.

Welche Art von Ausweis wird benötigt

Für viele bestehende Wohngebäude sind sowohl der Bedarfsausweis als auch der Verbrauchsausweis zulässig. Es gibt jedoch eine wichtige Einschränkung: Wenn ein Wohngebäude weniger als fünf Wohnungen hat, der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und das Gebäude nicht den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 entspricht, ist in der Regel speziell der Bedarfsausweis erforderlich.

Objekt	Verbrauchsausweis	Bedarfsausweis
Neubau	nein, in der Regel noch keine Verbrauchsgeschichte	ja
Haus mit 1–4 Wohnungen, Baugenehmigung vor dem 1. November 1977, Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht erfüllt	nein	ja
Haus mit 1–4 Wohnungen, Baugenehmigung bis zum 1. November 1977, Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllt	ja	ja
Haus mit 1–4 Wohnungen, Antragstellung nach dem 1. November 1977	ja	ja
Haus mit 5 oder mehr Wohnungen	ja	ja

Wenn Sie sich nicht sicher sind, welches Dokument zulässig ist, sollten Sie nicht automatisch die günstigste Variante wählen. Ein Fehler kann dazu führen, dass der Energieausweis für den Verkauf oder die Vermietung unbrauchbar wird.

Was enthält der Energieausweis?

Das Formular des Ausweises umfasst in der Regel mehrere Seiten. Darin sind folgende Angaben enthalten:

Gültigkeitsdauer und Registrierungsnummer;
Adresse, Gebäudetyp, Baujahr und Anzahl der Wohnungen;
die Energiefläche des Gebäudes;
die wichtigsten Energieträger für Heizung und Warmwasser;
Art der Belüftung und Kühlung, sofern zutreffend;
den Grund für die Ausstellung des Dokuments: Verkauf, Vermietung, Neubau, Modernisierung;
Bedarf oder Verbrauch in kWh/(m²·a);
Primärenergie und Endenergie;
die Energieeffizienzklasse;
CO₂-Emissionen oder Treibhausgasemissionen, sofern im Formular vorgesehen;
Angaben zum ausstellenden Sachverständigen;
Empfehlungen für eine wirtschaftlich sinnvolle Modernisierung, sofern solche Maßnahmen möglich sind.

Vollständige Übersicht über das fünfseitige Dokument.

Die wichtigsten Informationen zum Objekt.

Den berechneten Energieverbrauch.

Den tatsächlichen Energieverbrauch.

Wünsche und Erläuterungen.

Erläuterungen zum Energieausweis.

Energieeffizienzklassen

Energieeffizienzklassen helfen dabei, Gebäude schnell zu vergleichen, ersetzen jedoch nicht die Berechnung der Kosten. Die Richtskala für Wohngebäude sieht wie folgt aus:

Klasse	Wert, kWh/(m²·a)	So lesen Sie den Wert
A+	bis zu 30	sehr geringer Energiebedarf
A	31–49	energieeffizientes Gebäude
B	50–74	guter Wert
C	75–99	mäßiger Verbrauch
D	100–129	mittlerer Wert
E	130–159	erhöhter Energieverbrauch
F	160–199	erhebliche Heizkosten
G	200–249	hoher Energieverbrauch
H	ab 250	sehr hoher Energieverbrauch, oft alte, nicht sanierte Gebäude

Je näher die Immobilie an den Klassen G oder H liegt, desto wichtiger ist es, die Heizung, die Fenster, das Dach, die Fassade, den Keller und die Modernisierungspläne zu überprüfen. Für den Käufer kann dies ein Argument bei den Preisverhandlungen sein, doch die Entscheidung sollte sich nicht nur auf die Energieeffizienzklasse stützen, sondern auch auf den Zustand des Gebäudes, die Hausgeldabrechnung, die Protokolle der Eigentümerversammlung und die Sanierungspläne.

Wie lassen sich die Heizkosten grob einschätzen?

Der einfachste Anhaltspunkt ist, den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch mit der Energiefläche und dem Energiepreis zu multiplizieren. Bei Wohnungen wird manchmal ein Koeffizient für die Wohnfläche herangezogen, da die Energiefläche eines Gebäudes von der Wohnfläche abweichen kann.

Eine solche Berechnung liefert nur eine grobe Schätzung. Sie berücksichtigt weder zukünftige Tarife, das Wetter, die Temperatur in der Wohnung, die Lüftungsgewohnheiten, leerstehende Räume, den Zustand der Heizungsanlage noch das Verhalten der Nachbarn im Mehrfamilienhaus.

Gültigkeitsdauer

Der Energieausweis ist 10 Jahre lang gültig. Nach Ablauf dieser Frist ist für einen Verkauf oder eine Neuvermietung ein neues Dokument erforderlich. Ein neuer Energieausweis kann auch nach einer wesentlichen Modernisierung erforderlich sein, wenn die alten Werte den Zustand des Gebäudes nicht mehr widerspiegeln.

Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

Der Energieausweis kann ohne entsprechende Qualifikation nicht ordnungsgemäß selbst ausgestellt werden. Für Bestandsgebäude legt die GEG fest, welche Fachleute zur Ausstellung des Energieausweises berechtigt sind. In der Praxis können dies beispielsweise sein:

Architekten;
Bauingenieure;
Fachleute für Bauphysik;
Energieberater;
Fachleute und Techniker mit entsprechender Qualifikation im Bau- oder Energiebereich.

Prüfen Sie vor der Beauftragung die Qualifikation des Auftragnehmers, seine Berufshaftpflicht, den Umfang der Prüfung sowie, ob eine Besichtigung vor Ort oder eine Bewertung anhand von Unterlagen und Fotos erfolgt. Bei komplexen Objekten sollten Sie besser einen Fachmann wählen, der die Ausgangsdaten und die Grenzen der Berechnung erläutert.

Wie viel kostet ein Energieausweis?

Der Preis hängt von der Art des Dokuments, der Größe der Immobilie, der Qualität der Ausgangsdaten und dem Arbeitsaufwand ab. Der Verbrauchsausweis ist in der Regel günstiger, da er auf Verbrauchsdaten basiert. Der Bedarfsausweis ist teurer, da er eine Berechnung des Gebäudes und eine technische Begutachtung erfordert.

Auf dem Markt gibt es günstige Online-Angebote, doch ein zu niedriger Preis kann auf eine nur begrenzte Überprüfung der Daten hindeuten. Für den Verkauf eines Altbaus, in einer strittigen Situation oder bei einem modernisierten Objekt ist es besser, mehr Zeit einzuplanen und den Dienstleister nach seiner Qualifikation und nicht nur nach dem Preis auszuwählen.

Bußgelder und Risiken

Bei Verstößen gegen die Pflichten zum Energieausweis und zu den vorgeschriebenen Angaben in der Anzeige sieht das GEG Bußgelder vor. Bei typischen Verstößen im Zusammenhang mit der Nichtvorlage des Energieausweises oder unvollständigen Angaben in der Anzeige kann das Bußgeld bis zu 10.000 Euro betragen.

Ein Risiko entsteht, wenn:

Der Energieausweis wurde bei der Besichtigung nicht vorgelegt;
das Dokument oder eine Kopie wurde nach Vertragsabschluss nicht übergeben;
In der Anzeige fehlen vorgeschriebene Angaben;
Es ist die falsche Art des Ausweises oder ein falscher Energieeffizienzwert angegeben;
Es wird ein Dokument verwendet, das für das jeweilige Gebäude nicht geeignet ist.

Zusammenhang mit dem Heizungsgesetz und der CO₂-Steuer

Die Energieeffizienzklasse hat seit den GEG-Reformen und den Heizungsvorschriften an Bedeutung gewonnen. Neue Heizungsanlagen in Neubauten in Neubaugebieten müssen die Vorgabe von 65 % erneuerbarer Energie erfüllen. Für Bestandsgebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten richten sich die Fristen nach der kommunalen Wärmeplanung: Für Großstädte gilt eine Frist bis 2026, für kleinere Gemeinden bis 2028.

Das bedeutet nicht, dass alle alten Gas- oder Ölheizungen automatisch verboten sind. Beim Kauf einer Immobilie sollte man jedoch das Alter der Heizungsanlage, die Pläne der kommunalen Wärmeversorgung, mögliche Austauschpflichten und die Kosten für eine Modernisierung prüfen.

Ab 2023 werden die Kosten für CO₂ beim Heizen von Wohnräumen nach einem gestaffelten Modell zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes ist, desto höher kann der Anteil des Vermieters sein. In Einzelfällen kann dieser bis zu 95 % betragen, während bei einem sehr energieeffizienten Gebäude der Großteil der Kosten beim Mieter verbleibt.

Was ist vor dem Kauf oder der Anmietung zu prüfen?

Ist der Energieausweis gültig und läuft seine Gültigkeit nicht in Kürze ab?
Um welche Art von Dokument handelt es sich: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?
Welcher Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch angegeben ist.
Welcher Energieträger wird hauptsächlich genutzt: Gas, Heizöl, Fernwärme, Strom, Wärmepumpe, Biomasse.
In welchem Jahr das Gebäude und die Heizungsanlage errichtet wurden.
Gibt es Empfehlungen für eine Modernisierung?
Stimmen die Angaben in der Anzeige mit dem Energieausweis überein?
Sind größere Arbeiten über die WEG, die Hausverwaltung oder die Eigentümergemeinschaft geplant?

Kurz zusammengefasst

Der Energieausweis ist erforderlich, damit der Käufer oder Mieter vor dem Geschäftsabschluss die Energieeffizienz des Gebäudes einsehen kann. Das Dokument ist 10 Jahre lang gültig, es gibt zwei Arten – den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis – und die darin enthaltenen Pflichtangaben müssen in Immobilienanzeigen aufgeführt werden. Bei alten, kleinen Häusern ist manchmal nur der Bedarfsausweis zulässig. Aufgrund der GEG, der Heizungsvorschriften und der CO₂-Steuer wirkt sich die Energieeffizienzklasse nicht nur auf die Umwelt aus, sondern auch auf zukünftige Kosten, Preisverhandlungen und Modernisierungspläne.