Mietpreisbremse in Deutschland: So überprüfen Sie Ihre Miete und erhalten zu viel gezahlte Beträge zurück

Die Mietpreisbremse begrenzt die Anfangsmiete bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. In solchen Gebieten darf der Vermieter in der Regel nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen – der ortsüblichen Vergleichsmiete, die meist anhand des Mietspiegels überprüft wird. Diese Regelung kommt den Mietern zugute, greift jedoch nicht automatisch: Der Mieter muss den Mietvertrag selbst prüfen und seine Ansprüche schriftlich geltend machen.

Der folgende Text erläutert die allgemeine Vorgehensweise für Deutschland. In strittigen Fällen empfiehlt es sich, die jeweilige Landesverordnung des eigenen Bundeslandes zu prüfen und sich beim Mieterverein, bei einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt oder über eine Rechtsschutzversicherung beraten zu lassen.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nur dort, wo ein Bundesland durch eine Verordnung eine Stadt oder einen Bezirk als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Das Bundesgesetz räumt den Bundesländern das Recht ein, solche Gebiete festzulegen, sieht jedoch keine automatische, deutschlandweite Beschränkung vor.

Im Jahr 2026 wurde die bundesrechtliche Regelung bis Ende 2029 verlängert, doch die Liste der Städte und die Fristen der konkreten Verordnungen unterscheiden sich je nach Bundesland. Daher sollten vor der Überprüfung des Mietvertrags drei Dinge geklärt werden:

Gilt die Mietpreisbremse in Ihrem Bundesland?
Fällt Ihre Stadt oder Ihr Stadtteil unter die aktuelle Verordnung?
Ist die Geltungsdauer der örtlichen Mieterschutzverordnung oder eines ähnlichen Landesgesetzes bereits abgelaufen?

In der Regel werden die Informationen auf den Websites der Landes- und Kommunalbehörden, der Verbraucherzentrale, des Mietervereins oder in den Erläuterungen zum örtlichen Mietspiegel veröffentlicht. Ist eine Stadt nicht in der Landesverordnung aufgeführt, kann man sich in der Regel nicht auf die Mietpreisbremse berufen, um die Höhe eines neuen Mietvertrags zu senken.

Wie wird eine zulässige Miete berechnet?

Die Grundregel aus § 556d BGB ist einfach: Bei einem Neuabschluss eines Mietvertrags in einem Gebiet mit Mietpreisbremse darf die anfängliche Kaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 % überschreiten.

Berechnungsbeispiel:

Kennzahl	Betrag
Mietspiegel für eine vergleichbare Wohnung	8,50 Euro/m²
Zulässiger Aufschlag 10 %	0,85 Euro/m²
Richtwert	9,35 Euro/m²

Wenn im Vertrag 11 Euro/m² stehen, kann die Differenz zwischen dem Vertragspreis und der zulässigen Obergrenze einen Anspruch begründen. Die Berechnung muss jedoch sorgfältig erfolgen: Der Gesamtbetrag wird durch die Lage, das Baujahr, den Zustand der Wohnung, die Ausstattung, die Fläche, die Energieeffizienz und mögliche Ausnahmen beeinflusst.

Wenn die Regelung nicht hilft

Vor einem Streit mit dem Vermieter ist es wichtig, die Ausnahmen zu prüfen. In manchen Situationen kann ein hoher Preis sogar in einer Stadt, in der die Mietpreisbremse gilt, rechtmäßig sein.

Neubauten

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Diese Ausnahme ist in § 556f BGB geregelt. Der Vermieter muss den Mieter über diesen Grund informieren, wenn er sich darauf berufen möchte.

Erstbezug nach einer umfassenden Modernisierung

Wird die Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung erstmals vermietet, gilt die Beschränkung ebenfalls nicht. Dabei handelt es sich nicht um eine kosmetische Renovierung, sondern um eine umfassende Modernisierung, die in ihrer Tragweite der Errichtung einer neuen Wohnung nahekommt. Wurde die Wohnung nach der Modernisierung bereits an einen anderen Mieter vermietet, gilt diese Ausnahme in der Regel nicht mehr für den nächsten Mietvertrag.

Es gibt gesonderte Regelungen zur Mieterhöhung nach einer Modernisierung gemäß § 559 BGB. Diese sind nicht gleichbedeutend mit der freien Festlegung eines beliebigen neuen Preises und erfordern eine gesonderte Prüfung.

Vorherige hohe Miete

Wenn der Vormieter bereits mehr als die Obergrenze gezahlt hat, kann § 556e BGB die Beibehaltung des bisherigen Mietniveaus für den neuen Vertrag ermöglichen. Der Vermieter erhält jedoch nicht das Recht, den Preis noch weiter anzuheben, nur weil die vorherige Miete hoch war.

Möblierte Wohnung

Bei möblierten Wohnungen ist ein Aufschlag für die Möbel möglich – der Möblierungszuschlag. Das Gesetz sieht keine einheitliche Berechnungsformel für einen solchen Zuschlag vor, weshalb Streitigkeiten bei möblierten Wohnungen komplizierter sind. In der Praxis werden der Wert, das Alter und der Zustand der Möbel berücksichtigt sowie die Frage, ob der Möblierungszuschlag von der Kaltmiete getrennt werden kann.

Übergangsunterkunft

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nur zur vorübergehenden Nutzung vermietet werden, beispielsweise für bestimmte Ferienwohnungen oder Kurzzeitunterkünfte. Wenn der Vertrag formal als befristet bezeichnet wird, faktisch aber einem gewöhnlichen langfristigen Mietverhältnis ähnelt, kann dies strittig sein.

Staffelmiete und Indexmiete

Bei einer Staffelmiete werden die künftigen Erhöhungsstufen im Voraus festgelegt. Die Anfangsmiete und die nachfolgenden Stufen müssen unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse überprüft werden, sofern der Vertrag unter diese Regelung fällt.

Bei der Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Bei einem neuen Mietverhältnis kann die Mietpreisbremse auf den Anfangsmietpreis Anwendung finden, weitere indexbedingte Erhöhungen werden jedoch nach den Regeln der Indexmiete berechnet. Eine Erhöhung der Indexmiete ist in der Regel nicht öfter als einmal pro Jahr zulässig und nur unter Einhaltung der formalen Anforderungen des Vertrags und des Gesetzes möglich.

So überprüfen Sie Ihre Wohnung

Beginnen Sie mit den Unterlagen und öffentlich zugänglichen Quellen. Je besser die Berechnung vorbereitet ist, desto größer ist die Chance, die Angelegenheit außergerichtlich zu klären.

Prüfen Sie, ob die Mietpreisbremse in Ihrer Stadt oder Ihrem Stadtteil gilt.
Suchen Sie den aktuellen Mietspiegel: den einfachen oder den qualifizierten Mietspiegel.
Vergleichen Sie die Wohnungen anhand der wichtigsten Merkmale: Wohnfläche, Lage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Energieeffizienzwerte.
Berechnen Sie die ungefähre Vergleichsmiete und addieren Sie 10 % hinzu.
Prüfen Sie die Ausnahmen: Neubau, umfassende Modernisierung, bisherige hohe Miete, Möbelzuschlag, vorübergehende Nutzung.
Bitten Sie den Vermieter um die fehlenden Informationen, wenn eine Preisbewertung ohne diese nicht möglich ist.

Wenn Sie gerade auf Wohnungssuche sind, ist es praktisch sicherer, zunächst eine Wohnung in Deutschland zu mieten und erst nach der Unterzeichnung des Vertrags und dem Einzug in Ruhe den Vertrag zu prüfen. Ein Einspruch gegen die Mietpreisbremse führt an sich nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses.

Wie man eine Beschwerde beim Vermieter einreicht

Für die Rückerstattung der zu viel gezahlten Miete ist eine Rüge erforderlich – eine schriftliche Beschwerde an den Vermieter. Darin wird in der Regel darauf hingewiesen, dass die Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt, der ungefähre Mietspiegel genannt und darum gebeten, die Kaltmiete auf ein zulässiges Niveau zu senken.

Praktisches Vorgehen:

Erstellen Sie eine Berechnung und fügen Sie Verweise auf den Mietspiegel bei;
Prüfen Sie die Ausnahmen, auf die sich der Vermieter berufen könnte;
Reichen Sie die Beschwerde schriftlich ein, am besten per Einschreiben mit Rückschein;
Fordern Sie eine Senkung der künftigen Miete und die Rückerstattung der zu viel gezahlten Beträge;
Bewahren Sie den Mietvertrag, den Schriftverkehr, die Zahlungsbelege und die Antwort des Vermieters auf.

Bei Verträgen, die ab dem 1. April 2020 abgeschlossen wurden, kann die Rückerstattung der zu viel gezahlten Miete ab Beginn des Mietverhältnisses geltend gemacht werden, sofern die Forderung innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses gestellt wird. Bei späterer Geltendmachung beschränkt sich die Rückerstattung in der Regel auf den Zeitraum nach Einreichung der Forderung. Bei älteren Verträgen und komplexen Fällen müssen die Fristen individuell geprüft werden.

Wo Sie Unterstützung erhalten

Im Rahmen der Mietpreisbremse gibt es keine zentrale Behörde, die alle Verträge selbst überprüft und den Vermieter zur Senkung des Mietpreises zwingt. Der Rechtsschutz beginnt in der Regel auf Initiative des Mieters.

Hilfe bieten:

den örtlichen Mieterverein, den Mieterschutzbund oder einen anderen Verein für Mieter;
Anwalt für Mietrecht oder Rechtsberatung zum Mietrecht;
Rechtsschutzversicherung , sofern diese Mietstreitigkeiten abdeckt;
Verbraucherzentrale oder städtische Beratungsstellen, sofern diese in Ihrer Region verfügbar sind.

Eine Mitgliedschaft im Mieterverein ist oft schon im Vorfeld hilfreich: Viele Vereine beraten zum Mietspiegel, zu Schreiben an den Vermieter und zur Einschätzung der Erfolgsaussichten vor Gericht.

Wie viel kann ein Rechtsstreit kosten?

Gelingt es nicht, eine Einigung zu erzielen, kann der Mieter vor Gericht gehen. Das Risiko besteht darin, dass die Gerichts- und Anwaltskosten vom Streitwert – dem Streitwert – abhängen. In Verfahren zur Mietminderung wird dieser häufig auf der Grundlage des wirtschaftlichen Vorteils aus der Senkung der monatlichen Miete für einen festgelegten Zeitraum berechnet.

Ein vereinfachtes Beispiel: Wenn ein Mieter 1.000 Euro Kaltmiete zahlt, der zulässige Mietpreis nach Berechnung jedoch 920 Euro beträgt, beträgt die strittige Differenz 80 Euro pro Monat. Anhand dieser Differenz werden die Kosten des Rechtsstreits und anschließend die Auslagen berechnet. Der genaue Betrag hängt von der prozessualen Situation, der Instanz, der Beteiligung von Rechtsanwälten, Gutachten und dem Ausgang des Verfahrens ab.

Wenn das Gericht den Forderungen teilweise stattgibt, können die Kosten proportional zwischen den Parteien aufgeteilt werden. Daher ist es ratsam, vor einer Klage die Erfolgsaussichten mit dem Mieterverein, einem Anwalt oder dem Versicherer zu besprechen.

Was dem Vermieter droht

Die Mietpreisbremse im BGB gibt dem Mieter in erster Linie ein Instrument an die Hand, um eine überhöhte Miete zu senken und zu viel gezahlte Beträge zurückzufordern. Sie sieht keine gesonderte automatische Geldstrafe für jeden überhöhten Mietvertrag vor.

In schwerwiegenden Fällen können andere Vorschriften zur Anwendung kommen, beispielsweise § 5 Wirtschaftsstrafgesetz über Mietpreisüberhöhungen oder § 291 StGB über Wucher. Hier gilt jedoch eine höhere Schwelle: In der Regel muss nicht nur die Überschreitung des Mietspiegels nachgewiesen werden, sondern auch zusätzliche Umstände, wie beispielsweise die Ausnutzung der schwachen Position des Mieters.

Häufige Fehler von Mietern

Nur den Durchschnittspreis aus den Anzeigen prüfen, nicht den Mietspiegel.
Wohnungen ohne Berücksichtigung von Lage, Größe, Zustand und Ausstattung vergleichen.
Ausnahmen für Neubauten und umfassende Modernisierungen nicht außer Acht lassen.
Eine mündliche Beschwerde ohne Nachweis des Datums und des Inhalts einzureichen.
Vor Gericht zu gehen, ohne die Kosten und Beweise abzuschätzen.
Die Annahme, dass die Mietpreisbremse in ganz Deutschland einheitlich gilt.

FAQ

Kann man sich direkt nach dem Einzug beschweren?

Ja. Wenn der Vertrag bereits abgeschlossen ist, kann der Mieter den Preis überprüfen und eine Rüge einreichen. Die Tatsache der Rüge allein gibt dem Vermieter nicht das Recht, den Mieter einfach zu kündigen.

Muss die Abrechnung bis auf den letzten Euro nachgewiesen werden?

Für eine erste Reklamation reicht es in der Regel aus, den Verstoß und den Grund anzugeben. Für Verhandlungen und erst recht für ein Gerichtsverfahren ist jedoch eine genaue Berechnung anhand des Mietspiegels und der Eigenschaften der Wohnung erforderlich.

Kann ein Teil der Kaution zurückerstattet werden?

Wenn sich die zulässige Kaltmiete verringert, kann sich auch die Berechnungsgrundlage für die Kaution ändern. Dies hängt vom Mietvertrag und der tatsächlichen Höhe der Kaution ab.

Was tun, wenn sich der Vermieter auf die bisherige hohe Miete beruft?

Bitten Sie um schriftliche Informationen zum früheren Preis und prüfen Sie, wann und unter welchen Bedingungen dieser galt. Dies ist eine der typischen Ausnahmen, die jedoch nicht immer automatisch greift.