Mietkaution in Deutschland: Höhe, Zahlung, Verwahrung und Rückzahlung der Kaution

Die Mietkaution ist eine Sicherheit im Rahmen eines Mietvertrags in Deutschland. Sie bleibt Eigentum des Mieters, dient dem Vermieter jedoch als Sicherheit für den Fall, dass nach dem Auszug Mietrückstände, Schäden an der Wohnung oder ausstehende Beträge nach der Abrechnung der Nebenkosten bestehen.

Für den Mieter ist es wichtig, vier Dinge zu verstehen: Die Kaution ist gesetzlich begrenzt, sie kann in Raten gezahlt werden, der Vermieter ist verpflichtet, das Geld getrennt von seinen eigenen Mitteln zu verwahren, und die Rückzahlung nach dem Auszug erfolgt nicht immer sofort.

Wie hoch kann die Kaution sein?

Gemäß § 551 BGB beträgt die maximale Höhe der Kaution drei Monatsmieten. Unter Nettomiete versteht man in der Regel die Kaltmiete: die Miete für die Wohnung selbst ohne Nebenkosten, Heizung, Parkplatz, Möbel und andere Zusatzkosten.

Wenn im Vertrag ein Betrag angegeben ist, der über drei Kaltmieten liegt, ist dies ein Grund, den Wortlaut genau zu prüfen. Manchmal werden im Vertrag Miete und Nebenkosten miteinander vermischt, wodurch die Kaution über der gesetzlichen Obergrenze erscheint.

Die Kaution hängt nicht von der Anzahl der Bewohner ab. Wenn zwei Personen den Vertrag unterzeichnen, können sie die Kosten untereinander aufteilen, für den Vermieter ist jedoch der im Vertrag festgelegte Gesamtbetrag der Kaution maßgeblich.

Kann die Kaution in Raten gezahlt werden?

Ja. Wenn sich die Parteien auf eine Geldkaution geeinigt haben, hat der Mieter das Recht, diese in drei gleichen Raten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die folgenden zusammen mit der Miete für die folgenden Monate.

In der Praxis möchten viele Vermieter den gesamten Betrag auf einmal erhalten. Das ist zwar üblich, hebt aber das gesetzliche Recht auf Ratenzahlung nicht auf. Wenn das Wohnangebot umkämpft ist, muss sich der Mieter manchmal zwischen einer rechtlich vorteilhaften Position und der Chance, die Wohnung zu bekommen, entscheiden. In strittigen Situationen ist es besser, Vereinbarungen schriftlich festzuhalten.

Kann der Vermieter die Kaution nachträglich erhöhen?

Eine übliche Mieterhöhung gibt dem Vermieter nicht das Recht, automatisch eine Nachzahlung zur bereits vereinbarten Kaution zu verlangen. Die Höhe der Kaution wird im Vertrag festgelegt und ist auf maximal drei Netto-Monatsmieten begrenzt.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn neben der Geldkaution eine zusätzliche Bürgschaft angeboten wird. Die Kombination verschiedener Sicherheiten kann problematisch werden, wenn sie tatsächlich die zulässige Obergrenze überschreitet. Ausnahmen und die Rechtsprechung hängen von den Umständen ab, daher sollten solche Vereinbarungen vor der Unterzeichnung geprüft werden.

Wie muss die Kaution verwahrt werden?

Der Vermieter darf die Kaution nicht mit seinem persönlichen Geld vermischen. Die Geldkaution wird getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt, in der Regel auf einem Bankkonto mit dem für solche Einlagen üblichen Zinssatz. Die Zinserträge stehen dem Mieter zu, sofern die Parteien keine andere zulässige Anlageform vereinbart haben.

Das ist nicht nur wegen der Zinsen wichtig. Die getrennte Verwahrung schützt die Kaution, falls der Vermieter Schulden hat oder in Konkurs geht.

Wenn Sie Bargeld übergeben, lassen Sie sich unbedingt eine Quittung ausstellen. Geben Sie bei einer Überweisung den Verwendungszweck an, zum Beispiel „Mietkaution“ und die Adresse der Wohnung. Nach der Zahlung können Sie eine Bestätigung darüber anfordern, wie genau die Kaution verwahrt wird.

Gängige Formen der Verwahrung

Mietkautionskonto oder Sparbuch. Ein Konto oder Sparbuch, das mit der Kaution verbunden ist. Häufig wird ein Sperrvermerk verwendet: Das Geld kann nicht frei abgehoben werden, ohne die Bedingungen einzuhalten.
Treuhandkonto. Ein separates Treuhandkonto, das zur Verwahrung der Gelder des Mieters eingerichtet wird.
Genossenschaftsanteil. In Wohnungsgenossenschaften können anstelle der klassischen Kaution Genossenschaftsanteile verlangt werden. Diese sind nicht immer mit der Mietkaution gleichzusetzen, daher müssen die Bedingungen für die Rückzahlung und die Rendite in der Satzung und im Vertrag nachgelesen werden.
Bankbürgschaft oder Mietaval. Die Bank bürgt gegenüber dem Vermieter, und der Mieter zahlt für diese Dienstleistung oder stellt der Bank eine Sicherheit zur Verfügung.
Mietkautionsversicherung. Eine Versicherungs- oder Bürgschaftsgarantie anstelle der Einzahlung des gesamten Betrags in bar.

Kann die Kaution anstelle der letzten Mietzahlung verwendet werden?

Nein. Die Kaution ist nicht dazu gedacht, in den letzten Monaten vor dem Auszug einfach nicht mehr zu zahlen. Miete und Kaution sind unterschiedliche Verpflichtungen. Wenn der Mieter die Miete ohne triftigen Grund zurückhält, kann dies zu einer Schuld führen und dem Vermieter ein zusätzliches Argument liefern, die Kaution einzubehalten.

Sollten finanzielle Schwierigkeiten auftreten, ist es besser, im Voraus schriftlich einen Zahlungsaufschub zu vereinbaren oder Sozialhilfe zu beantragen. Für Empfänger von Bürgergeld kann das Jobcenter unter bestimmten Voraussetzungen die Mietkaution als Darlehen gewähren. Die Bedingungen hängen vom konkreten Fall und der Genehmigung des Umzugs ab.

Wann wird die Kaution zurückgezahlt?

Nach dem Auszug muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen, sofern keine Schulden und keine Ansprüche bestehen. Er hat jedoch eine angemessene Frist, um die Wohnung zu begutachten, eventuelle Schäden zu berechnen und die jährliche Nebenkostenabrechnung abzuwarten.

Ein Teil der Kaution kann vorübergehend einbehalten werden, wenn die Nebenkostenabrechnung noch nicht vorliegt. In der Regel entsteht ein Streit nicht wegen des Anspruchs auf Rückzahlung an sich, sondern wegen des Betrags, den der Vermieter bis zur endgültigen Abrechnung einbehalten möchte.

Wofür kann die Kaution einbehalten werden?

Die Kaution kann für Ansprüche im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis verwendet werden, zum Beispiel:

Mietrückstände;
Nachzahlung der Nebenkosten nach der jährlichen Abrechnung;
Schäden an der Wohnung, die über den normalen Verschleiß hinausgehen;
mangelhaft ausgeführte oder nicht durchgeführte Reparaturen, sofern eine solche Verpflichtung vertraglich besteht;
Kosten, die der Vermieter durch Belege nachweisen kann.

Normale Abnutzung darf nicht aus der Kaution beglichen werden. Abnutzungserscheinungen durch normalen Wohngebrauch und Schäden durch unsachgemäßen Gebrauch sind zwei verschiedene Dinge. Daher ist es sinnvoll, bei Ein- und Auszug ein Übergabeprotokoll zu erstellen, Fotos zu machen, die Zählerstände zu notieren und eine Liste der übergebenen Schlüssel anzufertigen.

Was tun, wenn die Kaution nicht zurückgezahlt wird?

Fordern Sie zunächst vom Vermieter eine schriftliche Abrechnung an: Welcher Betrag wurde einbehalten, auf welcher Grundlage und durch welche Belege wird dies belegt? Wenn Sie keine Antwort erhalten oder die Einbehaltung unbegründet erscheint, können Sie sich an den Mietverein, einen Anwalt für Mietrecht oder die Verbraucherzentrale wenden.

Bei Mietstreitigkeiten hilft eine im Voraus abgeschlossene Rechtsschutzversicherung mit Wohnmodul, doch die Wartezeiten, Ausschlüsse und Deckungsgrenzen sollten vor dem Auftreten eines Konflikts überprüft werden. Eine Versicherung, die erst nach Beginn des Streits abgeschlossen wird, löst in der Regel kein bereits bestehendes Problem.

Bürgschaft statt Kaution

Eine Bürgschaft ist eine Garantie eines Dritten gegenüber dem Vermieter. Sie kann die Kaution in Form eines Geldbetrags ersetzen, sofern der Vermieter damit einverstanden ist. Ihn dazu zu zwingen, eine Bürgschaft anstelle einer Kaution zu akzeptieren, ist in der Regel nicht möglich.

Am häufigsten gibt es drei Varianten:

Private Mietbürgschaft. Eine Privatperson, zum Beispiel ein Verwandter, bürgt für den Mieter. Für Studenten und junge Mieter ist dies eine gängige Variante.
Bankbürgschaft oder Mietaval. Die Bürgschaft wird von einer Bank übernommen. Dafür wird eine Gebühr erhoben, und die Bank kann Sicherheiten verlangen oder die Zahlungsfähigkeit prüfen.
Mietkautionsversicherung oder Kautionsbürgschaft. Die Bürgschaft wird von einer Versicherung oder einem spezialisierten Bürgen übernommen, und der Mieter zahlt einen regelmäßigen Beitrag.

Wichtig zu wissen: Eine Bürgschaft bedeutet nicht, dass Schäden endgültig für Sie beglichen werden. Wenn der Bürge das Geld an den Vermieter zahlt, kann er diesen Betrag in der Regel vom Mieter zurückfordern. Ebenfalls nicht erstattungsfähig sind Gebühren und Versicherungsbeiträge.

Was ist vorteilhafter: Bargeld oder Bürgschaft?

Die Kaution bindet einen hohen Geldbetrag, wird aber bei ordnungsgemäßem Ende des Mietverhältnisses zusammen mit Zinsen zurückgezahlt. Eine Bürgschaft schont das Geld für Umzug, Möbel und Haushaltsgeräte, doch die regelmäßigen Beiträge werden nicht zurückerstattet.

Eine Bürgschaft kann hilfreich sein, wenn die alte Kaution noch nicht zurückgezahlt wurde und der neue Vertrag schnell unterzeichnet werden muss. Vor der Unterzeichnung sollte man jedoch Folgendes prüfen:

ob der Vermieter genau diese Art der Sicherheit akzeptiert;
Werden die Forderungen des Vermieters vor der Auszahlung geprüft?
Wie viel kostet die Dienstleistung pro Jahr?
Wie kann man den Mietvertrag kündigen, nachdem eine übliche Kaution hinterlegt wurde?
Hat die Beantragung einer Bonitätsprüfung oder eines SCHUFA-Auskunfts () Auswirkungen?

Die kommerziellen Tarife für Kautionsbürgschaften ändern sich schnell, daher ist es besser, sie anhand der aktuellen Konditionen der jeweiligen Bank oder des Versicherers zu vergleichen und nicht anhand alter Beispiele aus Artikeln.

Checkliste für Mieter

Vergewissern Sie sich, dass die Kaution auf Basis der Kaltmiete und nicht der Warmmiete berechnet wird.
Achten Sie darauf, dass der Betrag nicht höher ist als drei Netto-Monatsmieten.
Bewahren Sie den Zahlungsbeleg oder die Quittung auf.
Bitten Sie um Informationen zur getrennten Verwahrung der Kaution.
Erstellen Sie bei Ein- und Auszug ein Übergabeprotokoll.
Verwenden Sie die Kaution nicht ohne schriftliche Vereinbarung als letzte Mietzahlung.
Verlangen Sie bei Einbehaltungen eine Abrechnung und Belege.

FAQ

Muss man bei der Anmietung einer Wohnung unbedingt eine Kaution hinterlegen?

Das Gesetz schreibt nicht vor, dass jeder Mietvertrag eine Kaution enthalten muss, doch in der Praxis verlangen die meisten Vermieter eine solche. Ist die Kaution im Vertrag festgelegt, gelten die Beschränkungen gemäß § 551 BGB.

Kann man in Deutschland eine Wohnung ohne SCHUFA und ohne Bonitätshistorie mieten?

Das ist möglich, aber schwieriger. Neuankömmlingen helfen oft ein Einkommensnachweis, ein Arbeitsvertrag, eine Bürgschaft, eine Erläuterung der Situation und ein sorgfältig zusammengestelltes Dokumentenpaket für den Vermieter.

Werden Zinsen auf die Kaution zurückgezahlt?

Ja, wenn die Kaution als Geldkaution hinterlegt wurde, stehen die Zinsen in der Regel dem Mieter zu. In der Praxis kann der Betrag jedoch gering sein und hängt von der Art der Hinterlegung ab.

Wie lange muss man nach dem Auszug auf die Rückzahlung warten?

Es gibt keine festgelegte, allgemeingültige Frist für alle Fälle. Sofern keine Schulden und keine Ansprüche bestehen, muss die Kaution nach der Überprüfung zurückgezahlt werden. Läuft eine Nebenkostenabrechnung noch oder gibt es Streitigkeiten über Schäden, kann der Vermieter einen angemessenen Teil länger einbehalten.